隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,。個人擁有住房的比重越來越高,，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高,，與居住相關(guān)的各種消費需求越來越多,，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)及財富積累的主要形式。居民對住房財產(chǎn)的使用,、維護(hù),、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間,、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要,。

近年來，××市區(qū)的物業(yè)管理工作,，在市委,、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力,，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題,，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨,，以誠信履約為倡導(dǎo),，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為,、提高物業(yè)管理水平為重點,，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機(jī)制逐步形成,，效益逐步顯現(xiàn),，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用,。

但是也應(yīng)看到,，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動,，與掛鉤聯(lián)系點黨支部一起,，成立調(diào)研小組,，指定專人帶隊,，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn),、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民,，對市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實的調(diào)研,。通過調(diào)研，我們深深感到,，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn),。

一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計,，截止2009年3月底,，××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個，有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個,，物業(yè)服務(wù)面積約350萬m2,，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100％。沒有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個（含舊住宅小區(qū),、散居樓）,，舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60％。目前已成立業(yè)主委員會的有21家,。物業(yè)服務(wù)的范圍由過去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓,、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理,。

目前,，市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家,，三級的有14家,，暫三級的有3家。物業(yè)服務(wù)收費分四級,，即一級0.44元/m2,、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2,、四級0.10元/m2,，從業(yè)人員800余人。

二,、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題

（一）社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高,。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大,、行業(yè)技術(shù)含量低,、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系,，動不動就故意找茬,、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè),。三是輿論導(dǎo)向存在偏差,。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報道少,，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng),，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白,，肆意誤導(dǎo)業(yè)主,，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費觀念不強(qiáng),。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性,、公共性、有償性認(rèn)識不足,，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持,、不主動配合。

（二）政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上,，相關(guān)政策不配套,。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心,。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少,，難以做到有法可依，有章可循,。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力,，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時也不到位,，缺位和執(zhí)法不力,，與市區(qū)供水、供電,、供氣,、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價部門執(zhí)行政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬,。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是20**年制定的,，最高一級的收費標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月,，企業(yè)怨聲載道,。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理,，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重,。

（三）開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分,，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛,。開發(fā)單位利用“建管”不分,，掩蓋前期遺留問題,、轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾較多,，有的新建項目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售,，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費,。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝,，打品牌,，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù),。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費,。三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位,，增加了物業(yè)服務(wù)的難度,。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益,，壓縮配套設(shè)施項目,，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。

（四）業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強(qiáng),，守約觀念淡薄,。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面,，不遵守規(guī)定,，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員,。部分業(yè)主只講權(quán)利,、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差,，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng),，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠,，欠費現(xiàn)象嚴(yán)重,。從調(diào)查情況來看,，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理,，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出,，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實不力,，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng),。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運(yùn)作程序,，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng),。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實業(yè)主大會制度的社區(qū)不多,。四是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難,，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū),，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,，有的業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定,，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面,。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低,，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低,、發(fā)展慢,，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上,。主要是由于物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)過低,，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費率低造成的。二是人員素質(zhì)較低,，專業(yè)人才缺乏,。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留,，人員流動性大,；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求,，服務(wù)意識差,。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來自“轉(zhuǎn)制,、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動力,，其年齡、文化,、專業(yè)知識,、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強(qiáng),，服務(wù)技能有待提高,，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決,，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷,、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟,、行業(yè)競爭不規(guī)范,。由于社會,、政府,、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因,，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達(dá)到“公開,、公平、公正”,、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài),。

（六）舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早,，年久失修功能殘缺,；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損,、場地不整,、綠化率低、公共設(shè)施不齊,，無管理用房,、無路燈、無停車場,、無健身設(shè)施等問題,；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂,、差,，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重,，小區(qū)內(nèi)臨時建筑,、違章建筑多,；四是低收入人群集中，低保戶比例大,，下崗,、失業(yè)、企業(yè)退休人員多,；五是人員成分復(fù)雜,，外來人員多、租房戶多,，治安問題突出,。

三、對加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點建議

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化,、市場化,、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理,、科學(xué)管理,、長效管理”，針對××市區(qū)的實際,，我們提出如下建議：

（一）要加大宣傳教育力度,，增強(qiáng)齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活,，關(guān)系××社會的穩(wěn)定,，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此,，各級黨委,、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量,，利用好社區(qū),、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地,、持久地,、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷,，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理條例》,、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求,，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法,、懂法、用法,、護(hù)法的帶頭人,，切實增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束,、理性維權(quán)意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識,。

（二）要建立健全法規(guī)制度,，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手,。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上,，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規(guī)、政策,、規(guī)范性文件,，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》,、《住宅專項維修資金管理辦法》,、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》,、《管理規(guī)約》等示范文本,。制定出臺××市物業(yè)管理考評細(xì)則、等級評定,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，并會同市物價部門重新核定新的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起,。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項工作制度,，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi),、保潔,、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》,，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則,。三是要從外圍搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn),、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé),，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》,、《業(yè)主大會議事規(guī)則》,、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實到業(yè)主委員會選舉工作中,，切實做到有法可依,、有章可循,。

（三）要切實加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機(jī)制,。居委會,、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益,，有各自的分工,，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為,，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高,。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督,、媒體監(jiān)督制度,，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報箱，向社會公示監(jiān)督舉報電話,，利用電視,、廣播和報紙，及時宣傳報道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個人,，接受社會監(jiān)督,。二是要切實加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想,、品質(zhì)道德,、愛崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),，規(guī)范他們的言行,。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機(jī)制,，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動性,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事,，用制度管人的良好氛圍,，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道,。

（四）要因地制宜管理物業(yè),，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造,、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項維修資金收繳問題,。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實際，按照“條塊結(jié)合,、屬地管理”原則,，理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理,。二是加大政策扶持力度,，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜,。三是在資金投入上,，擬采取“政府補(bǔ)一點、公用設(shè)施運(yùn)營單位投一點,、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點,、居民出一點”的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀,。

（五）要經(jīng)常開展物業(yè)整治,，認(rèn)真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務(wù)不到位的問題,。每月開展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動,，做到地面無雜物、墻面無“牛皮癬”,、空中無飄浮物,、垃圾箱內(nèi)無堆積物、公共部位無堆砌物,、死角部位無陳舊物,。二是要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件和軟件設(shè)施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會辦公用房不到位問題,，規(guī)范業(yè)主委員會的監(jiān)督管理,。三是要加大住宅專項維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費用拖欠問題,。

（六）要認(rèn)真疏理管理渠道，主動搭建和諧平臺,。物業(yè)行政主管部門要及時向上級機(jī)關(guān)及相關(guān)部門反饋物業(yè)管理工作情況,，定期與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)會商物業(yè)管理中遇到的問題，及時監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作,。要切實把前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作納入重要議事日程,，在新建小區(qū)工程竣工驗收時，物業(yè)主管部門要嚴(yán)格對物業(yè)管理用房問題,、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進(jìn)行驗收,，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H,，及時與物價及相關(guān)單位會商,，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利,。