你是否有想考慮買(mǎi)房但又什么都不知道,？沒(méi)關(guān)系今天來(lái)給大家普及二手房交易過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)。

從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)到房地產(chǎn)二手房的整個(gè)交易過(guò)程,、銀行貸款,、稅費(fèi)等將按交易流程的順序?yàn)榇蠹乙灰恢v解。

有關(guān)房地產(chǎn)交易流程,、按揭,、稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)把控等均可隨時(shí)問(wèn)我,，我將知無(wú)不言,。歡迎大家一起討論。

三價(jià)合一后較多房子都被豪宅化了,，那先說(shuō)下這兩者的區(qū)別,。

·普通住宅與非普通住宅的區(qū)別

根據(jù)《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》,，新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照單套商品住房總價(jià)進(jìn)行核算，從2015年10月1日?qǐng)?zhí)行,。

·二手房交易流程

①查檔--簽署合同簽查清該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)

查檔是該物業(yè)向國(guó)土部門(mén)查詢(xún)相關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況。是否又被抵押或查封一查便知,。一般大地產(chǎn)公司都會(huì)有國(guó)土局的查檔秘鑰可免費(fèi)查檔,。到國(guó)土部門(mén)查檔可以窗口查或者拿身份證在自動(dòng)查檔機(jī)器上查，0費(fèi)用,。簽合同前一定要落實(shí)清楚。

②定金--簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)支付定金

定金,、訂金和誠(chéng)意金的區(qū)別,。在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的,。

訂金

在法律上沒(méi)有嚴(yán)格的界定,，從字眼中理解“訂”的含義是訂立，預(yù)定之意,。

并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段,，并不具備擔(dān)保性質(zhì),。

商品房交易中，如買(mǎi)家不履行合同義務(wù),，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利,；反之，若賣(mài)方不履行義務(wù)也不須雙倍返還訂金,，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任,。

誠(chéng)意金

選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購(gòu)房者，由房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員幫其選擇看中的房子,，然后簽訂買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并支付誠(chéng)意金,。

收取誠(chéng)意金后,，居間房與房屋所有人進(jìn)行房?jī)r(jià)及各項(xiàng)問(wèn)題確認(rèn)。房屋所有人同意并在買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議上簽字確認(rèn),，居間方將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交給房屋所有人,，這時(shí)是誠(chéng)意金就自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金了。

定金

定金數(shù)額在成交總價(jià)的20%以?xún)?nèi)均為合法,。簽合同時(shí)一般支付5%左右就可以了,，遇到違約時(shí)法院有權(quán)降低違約金，卻無(wú)權(quán)調(diào)整定金賠償,。

所以遇到好的房子怕業(yè)主違約不賣(mài)的情況下,，為保證合同的履行，增加違約方的成本,，保障守約方合法權(quán)益,，建議可減少首期款，多支付定金,，而不要指望高額的違約金約定,。

支付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

由此可見(jiàn),，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解,，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事,。

定金罰則與違約金與違約金的關(guān)系二選一，不同時(shí)適用,。

交房保證金

合同中有一條交房保證金主要是為保障買(mǎi)房權(quán)益的一個(gè)約定,。

一般都是從交付給賣(mài)方定金中預(yù)留一部分金額作為交房保證金，此款托管于中介公司,。

待賣(mài)方結(jié)清房產(chǎn)交付買(mǎi)方前應(yīng)付的水電,、煤氣、物管費(fèi)等費(fèi)用,，并辦理完所有手續(xù)如期交房給買(mǎi)方則由中介方退還此保證金給賣(mài)方,。

賣(mài)方拒不結(jié)清或未按約定如期交付房產(chǎn)的，買(mǎi)方有權(quán)要求將此款用于抵扣所欠費(fèi)用或用于補(bǔ)償損失不足部分仍由賣(mài)方承擔(dān)（如附有家私家電的約定則包括家私家電的交付,，家私電器最好是簽署一份家私電器清單,，不要相信口頭約定。）

③首期款

樓款中銀行承諾向買(mǎi)方發(fā)放按揭貸款金額以外的部分（買(mǎi)方選擇按揭付款）,。目前政策首套總價(jià)的3成或5成（含定金）,，二套總價(jià)的7成（含定金）,，實(shí)際以銀行承諾貸款為準(zhǔn)。

因?yàn)殂y行監(jiān)管協(xié)議上會(huì)寫(xiě)有：看到你本人新房產(chǎn)證復(fù)印件,，才放首期款給原業(yè)主,。所以首期款在銀行監(jiān)管是安全的。

④贖樓--簽署合同時(shí)支付定金

首期款打入銀行做資金監(jiān)管銀行承諾貸款后才開(kāi)始贖樓,。

贖樓：付清賣(mài)方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷(xiāo)抵押登記,，將賣(mài)方房產(chǎn)證贖出。贖出房產(chǎn)證注銷(xiāo)抵押登記,，贖樓完成,。

·有哪幾種贖樓方式？

①現(xiàn)金贖樓,。即賣(mài)方自己現(xiàn)金贖樓,。也有買(mǎi)方直接拿現(xiàn)金替賣(mài)方贖樓的，這種方式買(mǎi)方風(fēng)險(xiǎn)較大,，不建議采用,。

②通過(guò)擔(dān)保公司贖樓。則要賣(mài)方要到公證處做委托公證,，目前需要做兩份公證,，一份是贖樓，一份是過(guò)戶等權(quán)利,，委托公證費(fèi)約1000元左右,。

擔(dān)保公司贖樓有兩種方式：

第一種，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司,，向銀行借款贖樓，并向擔(dān)保公司支付約1%的擔(dān)保費(fèi)用,，以及向銀行支付短期贖樓利息,，等辦出買(mǎi)方房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭,，業(yè)界常稱(chēng)為“兩筆款贖樓”,。

第二種，買(mǎi)方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,，銀行再將贖樓款打給賣(mài)方用于提前還清貸款,，其中只需支付擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)方需要提前供樓,，業(yè)界常稱(chēng)為“一筆款贖樓”,。

99%的情況下都是選擇兩筆款贖樓。業(yè)主除支付擔(dān)保費(fèi)用,，還要支付銀行短期貸款利息,。贖樓費(fèi)是擔(dān)保公司收取的,，贖樓利息（銀行短期貸款）是銀行收取的，分開(kāi)計(jì)算,。

贖樓利息是按照銀行3個(gè)月貸款利率按實(shí)際天數(shù)計(jì)算,，一般是欠款額的1%左右。簽約時(shí)要說(shuō)好各由哪方承擔(dān),。如果是賣(mài)方“實(shí)收”即要全由買(mǎi)方承擔(dān),。

一筆款相對(duì)簡(jiǎn)單，但對(duì)買(mǎi)家有風(fēng)險(xiǎn),。因?yàn)槭怯觅I(mǎi)方的貸款去還業(yè)主的欠款,，如果擔(dān)保后交易無(wú)法正常繼續(xù)（業(yè)主的房產(chǎn)不賣(mài)或者是中途查封等，則房屋無(wú)法過(guò)戶）,。

現(xiàn)金贖樓就是快捷,，因?yàn)槭〉翥y行放款和審批的時(shí)間。

·貸款所需資料

買(mǎi)方：身份證,、戶口簿,、婚姻證明(結(jié)婚證/未婚證明/離婚證及協(xié)議)、購(gòu)房首期款,、銀行卡,、收入證明、收入流水等,。

賣(mài)方：身份證明,、定金收據(jù)或轉(zhuǎn)賬憑條、存折或銀行卡復(fù)印件,、房產(chǎn)證復(fù)印件,、房產(chǎn)證抵押中則提供原按揭合同及還款清單、買(mǎi)賣(mài)合同,。

買(mǎi)方按揭付款會(huì)產(chǎn)生一個(gè)評(píng)估費(fèi),，約萬(wàn)分之4左右。

國(guó)土局遞件也叫過(guò)戶---紅本不在手的贖出樓抵押登記注銷(xiāo)后去國(guó)土局辦理,，紅本在手則做完首期款監(jiān)管銀行承諾貸款后到國(guó)土局辦理

遞件是指買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）》也可稱(chēng)為網(wǎng)簽合同后,，向產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并取得收文回執(zhí),。

這里的《現(xiàn)售》中的總價(jià)可以是國(guó)土局評(píng)估計(jì)稅價(jià)格或者是真實(shí)成交價(jià)或者銀行評(píng)估價(jià),，這是三價(jià)合一之后的政策，最終寫(xiě)的價(jià)格不得低于國(guó)土局計(jì)稅價(jià),。后續(xù)稅費(fèi)和貸款成數(shù)也是按這個(gè)價(jià)格計(jì)算,。

深圳規(guī)劃和國(guó)土局官方網(wǎng)站有一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)（http://pgj.:8880/cx.jsp），里面有深圳所有商品房的官方評(píng)估價(jià)格,。

·過(guò)戶需要提供的資料

買(mǎi)方：身份證,、戶口本,、婚姻證明，非深戶的提供近5年的社保清單,。

賣(mài)方：身份證,、房產(chǎn)證原件（需免個(gè)稅的提供身份證、戶口本,、婚姻證明）

領(lǐng)取新房產(chǎn)證--遞件后國(guó)土部門(mén)發(fā)放的買(mǎi)方新房產(chǎn)證紅本

一般情況遞件后5個(gè)工作日可取新證,。領(lǐng)新證時(shí)要先繳納稅費(fèi)。

如果買(mǎi)方是按揭付款則要在國(guó)土局做抵押登記會(huì)有銀行的駐點(diǎn)在國(guó)土局的人辦理,，也有收文回執(zhí)一般5個(gè)工作日取抵押件,，銀行的人會(huì)拿走買(mǎi)方可以留新房產(chǎn)證復(fù)印件。

銀行收到新房產(chǎn)證復(fù)印件會(huì)放首期款給賣(mài)方,。新房產(chǎn)證抵押登記完成銀行工作人員取出抵押件后一般情況下5個(gè)工作日左右銀行就可以放尾款給賣(mài)方,，但是現(xiàn)在大部分銀行額度度比較緊張放款比較慢。

此時(shí)交易以大致完成,。剩下就是過(guò)水電煤氣之類(lèi)的,。按照合同約定賣(mài)方交付房產(chǎn)給買(mǎi)方，將水電,、煤氣各營(yíng)業(yè)廳及管理處過(guò)戶更名,，賣(mài)方結(jié)清交付前該物業(yè)所有費(fèi)用。買(mǎi)方（新業(yè)主）收到房產(chǎn)無(wú)誤,。中介公司退還交房保證金給賣(mài)方（原業(yè)主）,。此時(shí)整個(gè)交易都已經(jīng)完成了。

住宅契稅：（過(guò)戶價(jià)的1%,，1.5%,，3%）

增值稅：5%，普通住宅未滿2年全額征收,，滿2年免收營(yíng)業(yè)稅,。非普宅未滿2年全額征收，滿2年差額征收（過(guò)戶價(jià)-原價(jià)）*5%.2015年3月30號(hào)出的新政策,。

城建及教育附加費(fèi)：增值稅*12%

首套90㎡以下征收（過(guò)戶價(jià)-增值稅）*1%,。

90㎡以上（含90㎡）（過(guò)戶價(jià)-增值稅）*1.5%,。

二套征收（過(guò)戶價(jià)-增值稅）*3%,。

個(gè)人所得稅：普宅征收（過(guò)戶價(jià)-增值稅）*1%，非普宅征收（過(guò)戶價(jià)-增值稅）*1.5%（若房產(chǎn)滿5年且為業(yè)主家庭唯一住宅,，則可免個(gè)稅）

印花稅：住宅暫免,，商業(yè)類(lèi)0.1%。

登記稅：80元,。

交易費(fèi)：4元/㎡,。

貼花：5元,。

以上費(fèi)用在取新證的時(shí)候繳納，收費(fèi)單位為國(guó)土部門(mén),。

買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)：過(guò)戶價(jià)的0.3%,，限境外人士買(mǎi)賣(mài)雙方有一方非大陸人士則要做此公證。

大家能碰到是問(wèn)題都會(huì)在上面,，有什么不明白的可以留言咨詢(xún),，我將一一回答。