物業(yè)服務(wù)收費,，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用,。物業(yè)費收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同,，一般而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費用相對穩(wěn)定,。

1,、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同,。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中,，參與各方（無論是物業(yè)公司,，業(yè)委會或個別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同,，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時,，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù),，如房屋維修,、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi),、清潔衛(wèi)生,、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后,，有權(quán)獲得報酬,。物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為,，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān),。

2、備案及雙備案

物業(yè)服務(wù)合同是要式合同,，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立,，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案。地方性物業(yè)管理規(guī)定中通常規(guī)定前期物業(yè)合同到主管部門進行雙備案,，即在縣級以上建設(shè)局或房管局備案,，以及在物價局備案。但物業(yè)合同的生效不以備案為前提,，亦不因未辦理備案而無效,。

例如，深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（2008版）“第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案,?！?未及時辦理物業(yè)合同備案可能會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨行政處罰。

3,、收費政府指導(dǎo)價

通常,，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價，并需要報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案,；非普通住宅的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場調(diào)節(jié),，由物業(yè)合同委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中進行約定。如住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價,，物業(yè)公司面臨行政處罰風(fēng)險,，收費合規(guī)性對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性構(gòu)成影響。住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價,，存在物業(yè)公司被行政處罰,、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的風(fēng)險。

4,、前期物業(yè)合同

項目盡調(diào)中,，需審閱前期物業(yè)合同，就前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定方式相關(guān)材料進行審閱，如招投標(biāo)備案材料,、主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的相關(guān)證明材料,。

前期物業(yè)合同收費相關(guān)注意事項。關(guān)注并披露如未交付小區(qū)物業(yè)未能及時向業(yè)主實際交付而導(dǎo)致物業(yè)費無法按時足額歸集對專項計劃現(xiàn)金流的影響,，充分揭示風(fēng)險并提供緩釋措施,。

此外，鑒于開發(fā)商與物業(yè)管理公司通常為關(guān)聯(lián)公司,，開發(fā)商作為該期間的付款人將導(dǎo)致債務(wù)人集中問題，對專項計劃的關(guān)聯(lián)信息披露產(chǎn)生影響,，需對該部分物業(yè)費用的入池比例,、歷史支付情況和延遲支付風(fēng)險進行詳細(xì)披露，關(guān)注其作為重要債務(wù)人的經(jīng)營及資信情況,。

5,、合同有效期及續(xù)期

在合同期限上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同通常期限固定,，1-5年不等,。同時合同可能存在自動續(xù)期條款，約定如到期未選聘新的物業(yè)公司/未續(xù)簽合同,，則合同持續(xù)有效,。

基礎(chǔ)資產(chǎn)直接為物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)的，物業(yè)合同期限應(yīng)與專項計劃期限相匹配,。對于不以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的,，物業(yè)合同期限如果不能覆蓋專項計劃期限，管理人和律師應(yīng)在專項計劃文件中就合同續(xù)簽事項發(fā)表明確意見,，同時對投資者充分揭示風(fēng)險并提供合理緩釋措施,。

6、停車管理費與案場合同

區(qū)別與停車費等租金形式的收費,，由于物業(yè)公司并不擁有車位產(chǎn)權(quán),，物業(yè)公司只有基于物業(yè)管理服務(wù)而收取的的停車管理服務(wù)費可以入池。停車位服務(wù)費是基于原始權(quán)益人向停車位使用人提供車位,、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行及維護保養(yǎng),、清潔衛(wèi)生、秩序維護等服務(wù),，并不包括車位的使用費用,，因而停車位的權(quán)屬并不影響原始權(quán)益人收取停車位服務(wù)費的權(quán)利。

案場合同通常為開發(fā)商與物業(yè)公司就營銷中心,、展示中心,、售樓處或樣板房而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。可以作為入池資產(chǎn),，參照前期物業(yè)合同執(zhí)行,。

7、包干制與酬金制

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用,。在包干制下，物業(yè)合同的標(biāo)的額可全額入池,；酬金制下,，僅合同中僅物業(yè)公司計提的物業(yè)酬金可入池。

8,、持續(xù)經(jīng)營

對物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進行核查,，收入是否覆蓋經(jīng)營成本，并對未來的收入成本情況進行測算,，關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力,。對于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司，建議設(shè)置股東支持,、資金留存等緩釋措施,。

9、多個物業(yè)公司主體

根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答,，專項計劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),。因此，可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中,，以此作為底層資產(chǎn)持有方,，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用。

此外,，專項計劃也可以直接設(shè)置多個原始權(quán)益人,，但須根據(jù)實際情況設(shè)置多個資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，在《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)分工,。

1、合法有效

物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效存續(xù),，合同內(nèi)容未損害任何第三方權(quán)益,，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑證均合法,、完整,、真實、有效,。

2,、無權(quán)利瑕疵

《物業(yè)服務(wù)合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負(fù)擔(dān),、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán),、留置權(quán),、抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主張，不存在針對原始權(quán)益人或《物業(yè)服務(wù)合同》的,、正在進行的,、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁,、爭議,、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業(yè)公司或《物業(yè)合同》的,、正在進行的,、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁,、爭議,、行政程序或其它法律程序,。

3,、轉(zhuǎn)讓具備合法性

原始權(quán)益人（這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán),、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán),；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意,。

4,、前置條件

物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下的應(yīng)盡義務(wù)；物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù),，物業(yè)費收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng)的服務(wù),。

5、持續(xù)性穩(wěn)定性

物業(yè)費現(xiàn)金流的持續(xù)性,、穩(wěn)定性,。任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費的歷史繳費率不低于80%；業(yè)主在物業(yè)合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利,；入池物業(yè)項目數(shù)量多,、分布廣，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性,，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定,；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動續(xù)期條款。

6,、物業(yè)類型范圍

特定《物業(yè)合同》對應(yīng)的物業(yè)住宅,、商業(yè),、商住物業(yè)項目，不包括短期物業(yè)管理項目,。

以華鑫-中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃為例，單SPV物業(yè)費ABS主要交易結(jié)構(gòu)如下：

（1）底層資產(chǎn)集中

中南物業(yè)在各地項目由多個物業(yè)管理子公司進行物業(yè)管理的情形,。各物業(yè)管理子公司原始權(quán)益人與中南建設(shè)物業(yè)服務(wù)公司分別簽訂《物業(yè)服務(wù)費債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（受讓各子公司的基礎(chǔ)資產(chǎn)）,。最大程度提供高了原始權(quán)益人的主體信用情況，同時簡化了特定原始權(quán)益人的信息披露內(nèi)容,。深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂）,，對于交易結(jié)構(gòu)中涉及母公司從子公司受讓物業(yè)合同債權(quán)的情形，項目文件中應(yīng)明確約定在基礎(chǔ)資產(chǎn)購買前已支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價,。

（2）設(shè)立發(fā)行

計劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃,，投資者認(rèn)購支持支持證券并繳付認(rèn)購資金。

（3）認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)買賣協(xié)議》,，將專項計劃資金用于向特定原始權(quán)益人購買其持有的物業(yè)收費債權(quán),。計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理,，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定在每個物業(yè)費歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸集賬戶,，并將該現(xiàn)金流回款與中南建設(shè)的自有財產(chǎn)、中南建設(shè)持有或管理的其他財產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬,。

（4）資金監(jiān)管與專項計劃資產(chǎn)托管

監(jiān)管銀行按《監(jiān)管協(xié)議》的約定,，在專項計劃收款日將監(jiān)管賬戶內(nèi)全部余額劃入專項計劃賬戶，由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》托管專項計劃資產(chǎn),。

（5）增信措施

發(fā)生差額補足啟動事件時,，差額補足人根據(jù)《差額支付承諾函》履行差額補償義務(wù)。

在長城證券-康景物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃項目中,，除原始權(quán)益人提供差額支付承諾外,，擔(dān)保人（合生創(chuàng)展）承諾對原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下的差額補足義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

根據(jù)深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂）,，差額支付承諾人,、擔(dān)保人等專項計劃相關(guān)參與方涉及房地產(chǎn)企業(yè)的，計劃管理人和律師應(yīng)對前述主體是否存在閑置土地,、炒地,、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為,，是否存在被行政處罰或調(diào)查的情況及相應(yīng)的整改措施和整改結(jié)果以及是否影響其履行差額支付和擔(dān)保義務(wù)等出具明確意見,。

（6）分配與兌付

計劃管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件約定,，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令,，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益,。

優(yōu)勢：

（1）雙SPV結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實銷售”可實現(xiàn)風(fēng)險隔離,，有效解決了單個專項計劃SPV的風(fēng)險隔離不徹底問題,。

（2）雙SPV結(jié)構(gòu)可形成持續(xù)的、穩(wěn)定的,、規(guī)律的現(xiàn)金流,。如底層現(xiàn)金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規(guī)律,，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款,，私募基金常見于REITS項目）有助于形成持續(xù)的、穩(wěn)定的,、規(guī)律的現(xiàn)金流（貸款本息現(xiàn)金流更為穩(wěn)定,，可持續(xù)）。由于行業(yè)特性,，因物業(yè)合同到期不再續(xù)簽,、業(yè)主在以后年度延遲繳費或不繳費等原因，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性,。資產(chǎn)池中,，若前期物業(yè)管理合同占入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比重較大,，由于其合同存續(xù)期限存在不確定性,，一定程度上影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

（3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題,?；A(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系，底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對于是否按約支付費用可能主張抗辯權(quán),，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題,。

（4）提高轉(zhuǎn)讓合法性。由于行業(yè)特點或特定條件限制,，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受到限制,、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜，通過構(gòu)建委托貸款/信托關(guān)系可以避免轉(zhuǎn)讓受限,。

劣勢：

交易機構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜,，交易成本變高，需付出信托通道費,。

（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)

原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》,，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行,，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債權(quán)。

第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間物業(yè)服務(wù)費收入作為委托貸款的還款來源,。

（2）設(shè)立專項計劃（略）

（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,，以專項計劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權(quán)。

委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后,，第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間對應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計劃管理人（代表專項計劃）,。

（4）增信措施

原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金與當(dāng)期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔(dān)差額補足義務(wù),。同時,，在專項計劃存續(xù)期間，華南城向第一亞太提供流動性支持保證其持續(xù)經(jīng)營能力,。

（5）分配與兌付（略）

委托貸款新規(guī)影響,？

2018年1月《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規(guī)對委托貸款資金來源作出了限制性規(guī)定，原始權(quán)益人如果以銀行授信資金,、其他債務(wù)性資金等資金作為委托貸款資金,，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險。

以華林-新和昌物業(yè)費信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃為例,，嵌套信托形式的雙SPV物業(yè)費ABS交易結(jié)構(gòu)如下：

（1）設(shè)立單一資金信托

原始權(quán)益人（中瑞集團）與信托公司簽訂《信托合同》，設(shè)立單一資金信托,，原始權(quán)益人獲得信托收益權(quán),；

（2）發(fā)放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構(gòu)建信托貸款,，以物業(yè)費收入作為信托貸款的主要還款來源,，原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項下的物業(yè)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司。

（3）設(shè)立專項計劃（略）

（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（中瑞集團）,、信托受托人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》,，將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。

其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),、計劃管理人簽訂《服務(wù)協(xié)議》，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)提供與物業(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù),。

（5）外部信用增級

由差額支付人,、擔(dān)保人對專項計劃提供增信。差額支付承諾人與計劃管理人簽署《專項計劃差額支付承諾函》,，發(fā)生任一差額支付事件,，差額支付承諾人支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券當(dāng)期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔(dān)補足義務(wù),。擔(dān)保人與計劃管理人簽署《專項計劃擔(dān)保函》，擔(dān)保人對對特定原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下所承擔(dān)的差額支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任,。

另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔(dān)保措施達(dá)成,。

（6）分配與兌付（略）

本部分整理自領(lǐng)帶金融

1、既有債權(quán)和未來債權(quán)的區(qū)別

物業(yè)管理費是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同向業(yè)主（一般多適用于住宅物業(yè)）或承租人（一般多適用于商業(yè),、辦公,、倉儲等地產(chǎn)）收取的物業(yè)服務(wù)費（還可以包括停車管理服務(wù)費用等，視物業(yè)合同而定）,。

在實際操作中,，物業(yè)費ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)有一些特殊，包含既有債權(quán)和未來債權(quán)的一個雙重屬性,。

既有債權(quán)是指該債權(quán)已經(jīng)形成,，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務(wù)所形成的債權(quán),。在未來一段時間內(nèi),，我會收到一筆服務(wù)對價（現(xiàn)金流），這類債權(quán)的金額是比較確認(rèn)的,，會確認(rèn)一筆應(yīng)收賬款,。

比如A物業(yè)公司給10個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，假設(shè)每平米物業(yè)費5元,，一共10萬平米,，那根據(jù)合同，我下個月會收到50萬的物業(yè)費收入,。

而未來債權(quán),，比如CMBS、類REITs等形式,，是基于我持有了這個物業(yè)資產(chǎn),，資產(chǎn)預(yù)期未來會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益,，但具體這個利益（即未來物業(yè)費收入）有多少,，是一個不確定的因素，因為未來物業(yè)費可能會上漲會下跌,，而且物業(yè)公司也可能因為經(jīng)營不善,，服務(wù)不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素,。

2,、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權(quán)？

對于未來債權(quán)這類不太穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，我們一般會采用雙SPV的形式,，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權(quán)兩種方式來穩(wěn)定這個債權(quán),，也有直接轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的，但很少見,。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊,。

首先信托的費率是略高于委貸的，但受限于委貸新規(guī)的影響（募集資金不能放委貸）,，目前在與銀行的溝通過程中,，會遇到重重困難。

其次,，就是過橋方的問題,。委貸業(yè)務(wù)是銀行受委托人將資金發(fā)放給貸款對象。在轉(zhuǎn)讓委貸債權(quán)之后,，還款的時候錢是先回到委托人賬戶,，再回到專項計劃，如果委托人是你的差額補足方或者關(guān)聯(lián)方企業(yè),，那還好處理一些,。如果委托人是我們找的一個過橋機構(gòu)，就比較麻煩了,。

比如下圖,，明華物業(yè)通過晉城銀行提供過橋服務(wù)。

第三,，在發(fā)生風(fēng)險時,，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴,。

第四,，存在抵押質(zhì)押時，信托的擔(dān)保權(quán)利人很明確是信托公司,。委貸的擔(dān)保手續(xù)誰去辦,，擔(dān)保物權(quán)人登記為委托人還是貸款銀行?這一點各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚,。

因此,，實務(wù)中選取信托受益權(quán)更為常見，由于近期信托公司壓通道規(guī)模,，通道費上升,，目前應(yīng)對的方式主要是采用財產(chǎn)權(quán)信托來構(gòu)建，這也是沒有問題的,。

3,、沒有簽訂物業(yè)合同如何處理？

這里有兩類情況，第一是前期物業(yè)合同的情形,。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主或業(yè)主大會選聘的，其中第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,?！?/span>

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候,，沒有成立業(yè)主大會,，因此開發(fā)商會先選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)先做好服務(wù)工作，這個時候是沒有簽訂物業(yè)合同的,，這是一種可以接受的情況,，如不出現(xiàn)解聘等重大事件，沒有太大影響,。

第二個情況是物業(yè)合同到期,，是否必須續(xù)簽？

假設(shè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽了3年的服務(wù)合同,，后續(xù)物業(yè)費我們一般會在銀行辦理托收,，銀行到點自動扣錢。因此從物業(yè)公司的角度考慮,，如果合同到期,，他也不會特別要求與業(yè)主續(xù)簽，反正錢都收了,。

那我們在挑選基礎(chǔ)資產(chǎn)的時候,，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢,？

這時作為管理人,，我們可以與項目律師溝通，判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之前是否存在“事實物業(yè)合同關(guān)系”,，并在法律意見書中注明,。

從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定可知，若物業(yè)服務(wù)合同期滿,，業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同,，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，可以認(rèn)為雙方之間形成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

簡單說,，就是物業(yè)服務(wù)合同到期了,，但服務(wù)仍在繼續(xù),，合同仍在正常履行，則業(yè)主仍需按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費,。

在一些地方法院網(wǎng)站上,，也發(fā)布了一些業(yè)主以合同到期為由不交物業(yè)費的案件，比如大慶：

4,、入池資產(chǎn)的是按毛收入還是凈收入,？

在目前的實務(wù)操作中，物業(yè)費主要以毛收入來入池的更多一些,，就是把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部現(xiàn)金流都入池,，做賬戶監(jiān)管，這樣才能滿足發(fā)行規(guī)模的要求,。

那既然所有的現(xiàn)金流都被監(jiān)管了,，用來償付ABS利息了，物業(yè)公司的日常費用營業(yè)成本怎么處理,？人吃馬喂都是需要開銷的啊,。

實務(wù)中一般由股東或者差額補足機構(gòu)出具支持承諾等補足措施，這樣一來就可以保證物業(yè)公司的正常經(jīng)營,。