▌導(dǎo)讀：

近年來房產(chǎn)交易中房屋買賣糾紛有增無減，其中房屋價款的支付,、房屋及其相關(guān)證件的交付,、懲罰性賠償責(zé)任和違約責(zé)任的追究等常為爭議的焦點。為此,，本文以最高人民法院2015年12月4日發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機,，提煉整理了該案例的裁判要旨和典型意義，為解決房屋買賣合同糾紛實務(wù)難點提供借鑒,。

最高人民法院發(fā)布合同糾紛典型案例

胡百卿訴臨沂沂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

▌基本案情

原告胡百卿與被告臨沂沂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年8月9日達成了購房意向：原告購買被告沂興公司位于費城鎮(zhèn)中山路南端明珠花苑9號樓101號樓房一套,，并于當(dāng)天交給被告沂興公司定金50 000元，當(dāng)時被告的經(jīng)辦人承諾半個月后交齊購房款即給鑰匙并給辦理房權(quán)證,。2013年8月23日,，原告(買受人)與被告沂興公司(出賣人)簽訂了購房合同，合同約定合同總價款為187 944元,，出賣人應(yīng)于2010年8月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將驗收合格的商品房交付給買受人,，原告又支付給被告沂興公司購房款130 000元。后被告沂興公司作為出賣人未按合同約定將原告所購樓房交付原告,。另查明,，被告出賣給原告的樓房，被告已于2006年10月17日賣給了楊平,，楊平在費縣房管局通過產(chǎn)權(quán)登記取得了涉案樓房的所有權(quán)證,。2008年9月8日，楊平又將涉案樓房賣給了李文平,，并到費縣房管局辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。后費縣公安局經(jīng)偵大隊因被告法定代表人劉偉涉嫌刑事犯罪將其刑事拘留。劉偉之妻李永梅與原告約定：李永梅自愿籌集現(xiàn)金180 000元替被告歸還原告購房款,，后費縣公安局經(jīng)偵大隊將180 000元購房款轉(zhuǎn)交給了原告,。因損失賠償事宜,，原告訴至本院，請求依法判令被告解除原告和被告簽訂的購房合同,，雙倍返還原告所交購房定金50 000元,，承擔(dān)賠償責(zé)任180 000元，并由被告負擔(dān)訴訟費用,。

▌裁判結(jié)果

山東省費縣人民法院認為,，原告與被告沂興公司于2013年8月23日簽訂的購房合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，為有效合同,。被告本應(yīng)按照《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定,，履行其交付房產(chǎn)的義務(wù)。但因合同約定的標的物,，已被他人以合法的方式取得所有權(quán),，原告與被告沂興公司簽訂的購房合同已不能履行，原告請求解除該合同符合有關(guān)法律規(guī)定,，本院予以支持,。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實,，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。被告沂興公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實,，又與原告簽訂商品房買賣合同顯系不誠信行為,，故原告請求被告承擔(dān)賠償責(zé)任，并返還定金理由正當(dāng),，符合相關(guān)法律規(guī)定,，本院予以支持。但根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條關(guān)于定金不得超過主合同標的額的20%規(guī)定及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百二十一條關(guān)于當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的,，超過的部分,，人民法院不予支持的規(guī)定，原,、被告約定的定金數(shù)額為50 000元過高,，以調(diào)整為37 589元(187944×20%)為宜，其余12 411元應(yīng)視為購房款,，故原告實際支付的購房款應(yīng)為142 411元(130 000元+12 411元),。判決：一、被告臨沂沂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告胡百卿損失142 411元,，返還原告胡百卿定金37 589元,，共計180 000元,。限本判決生效后5日內(nèi)履行完畢。二,、駁回原告胡百卿的其他訴訟請求,。

▌典型意義

本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件,，也是對合同法第54條中關(guān)于一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時應(yīng)如何適用作出闡述,。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限,，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容,，并不違背法律法規(guī)的強制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害,，而采取的額外保護措施,，法院對此應(yīng)予支持。