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代理意見(jiàn)
尊敬的審判長(zhǎng),、審判員：
受當(dāng)事人的委托和北京大成（太原）律師事務(wù)所的委派，我作為當(dāng)事人訴被告房屋買賣合同糾紛一案中原告的代理人,。庭審中,，被告對(duì)原告訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)和返還本金的請(qǐng)求予以認(rèn)可，關(guān)于此部分的意見(jiàn)不再陳述?，F(xiàn)就返還利息及支付定金和賠償金的訴請(qǐng)發(fā)表如下代理意見(jiàn)：
一,、關(guān)于利息
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱“《解釋》”）第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”的規(guī)定,，對(duì)合同的無(wú)效,，顯然是由于被告的原因造成的，屬于合同法五十八條中“有過(guò)錯(cuò)的一方”,，應(yīng)當(dāng)賠償原告由此造成的全部損失,。
《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》（１９９９年１月２９日最高人民法院審判委員會(huì)第１０４２次會(huì)議通過(guò)）規(guī)定：對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金,。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。第九條也對(duì)支付利息進(jìn)行了規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定,，合同無(wú)效后,，應(yīng)當(dāng)返還利息損失，并且該利息應(yīng)當(dāng)按照銀行同期貸款利率計(jì)算,。本案中,，被告應(yīng)當(dāng)按照銀行同期貸款利率賠償原告從2013年2月22日計(jì)算至生效判決確定的履行期限止的利息損失。
二,、關(guān)于雙倍返還定金
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保,。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回,。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”,，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回,。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。
本案中,，設(shè)立定金的目的就是為了保證雙方能夠就特定的房屋簽訂合法有效的合同,，并保證預(yù)期能夠取得房屋所有權(quán)，這也是原告與被告進(jìn)行交易的初衷,。但卻由于被告的原因沒(méi)有與原告訂立合法有效的房屋買賣合同,，被告也沒(méi)有履行訂立合法有效合同所需要的辦理相關(guān)手續(xù)的附隨義務(wù)，并且由于被告的違法行為導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)的不具備合同有效訂立的前提條件,，進(jìn)而導(dǎo)致設(shè)立定金的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),。
《擔(dān)保法司法解釋》第一百二十條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),，可以適用定金罰則”,。
根據(jù)上述事實(shí)和法律規(guī)定，本案中,，被告應(yīng)當(dāng)雙倍返還原告支付的定金共計(jì)200萬(wàn)元,。被告所辯稱的支付定金后的支付預(yù)付款行為否定了定金法律關(guān)系的觀點(diǎn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù),，是無(wú)稽之談。
事實(shí)上,，原告支付定金后又支付的預(yù)付款同樣具有擔(dān)保的作用,，都是為了保證被告不將該些房屋出售給其他第三人，只不過(guò)被告在收據(jù)上寫成了“房屋預(yù)付款”而已,。
三,、關(guān)于賠償金
《解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一,，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明……。
根據(jù)上述規(guī)定,，承擔(dān)賠償責(zé)任的前提是構(gòu)成“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”,，代理人認(rèn)為，被告的行為構(gòu)成了故意隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證的行為,，屬于應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形,。具體從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
1、《商品房買賣合同》第十條約定“出賣人保證銷售的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛,，因出賣人原因,，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”,。在該約定中,，被告對(duì)銷售房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了保證，但實(shí)際情況是,，簽訂合同時(shí),，被告連規(guī)劃手續(xù)都沒(méi)有，更沒(méi)有預(yù)售許可證,，根本沒(méi)有所謂的房屋產(chǎn)權(quán),。這樣的保證導(dǎo)致原告相信被告的房屋手續(xù)、證件齊全,，被告這樣的行為屬于《解釋》中所規(guī)定的“故意隱瞞”的行為,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2,、“故意隱瞞”的法律涵義
《合同法》第42條第2項(xiàng)規(guī)定,，“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”,?！蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況,，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的,，可以認(rèn)定為欺詐行為”,。根據(jù)上述規(guī)定,，欺詐行為分為兩種情形，即故意告知對(duì)方虛假情況和故意隱瞞真實(shí)情況,，故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài),。
《解釋》第九條的立法目的是為了懲罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“欺詐”行為，同時(shí),，《解釋》中也明確將兩種欺詐情形進(jìn)行并列規(guī)定,，足以說(shuō)明“故意隱瞞”即為消極不作為的欺詐情形。所以,，從法律解釋學(xué)的角度考量,，欺詐中的“故意隱瞞”與《解釋》中的“故意隱瞞”應(yīng)作統(tǒng)一解釋，是同一個(gè)法律概念,。
從欺詐的行為性質(zhì)分析,，“告知虛假情況”的行為屬于作為的形式，而“故意隱瞞”則是采取沉默的方式,，即采取不履行告知義務(wù)的不作為方式的隱瞞,。因?yàn)槠墼p行為不可能存在過(guò)失，故意隱瞞之外也不可能存在“過(guò)失隱瞞”的情形,。所以,，“故意隱瞞”和“隱瞞”屬于同一法律涵義。不能將“隱瞞”理解為是“不問(wèn)不答”的不作為,，而將“故意隱瞞”理解為“問(wèn)而不答”的作為,。
法律之所采用“故意隱瞞”的表述，一是出于法律用語(yǔ)的一致性要求,，二是語(yǔ)言表述的習(xí)慣（故意隱瞞較隱瞞語(yǔ)氣更重,，更能突出隱瞞語(yǔ)義中惡意性），三是暗含所隱瞞的事實(shí)系行為人應(yīng)負(fù)擔(dān)的重大事項(xiàng)的告知義務(wù),。
3,、從法律規(guī)定看，“沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明”的信息需要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)向購(gòu)房者進(jìn)行披露
《房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款規(guī)定,，商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……已辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明”。第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明”,。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度,，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證,；未取得商品房預(yù)售許可證的,，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”。第九條第一款規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》,。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
由此可見(jiàn),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證是其進(jìn)行商品房預(yù)售的前提,，而且負(fù)有向預(yù)購(gòu)人出示的義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證以及出示預(yù)售許可證的義務(wù)是其法定義務(wù),。根據(jù)舉重以明輕的原則,，在未辦理預(yù)售許可證的情況下，更應(yīng)當(dāng)預(yù)先向購(gòu)房者進(jìn)行說(shuō)明,，告知購(gòu)房者沒(méi)有辦理預(yù)售許可證的信息,。
因此，是否有預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向購(gòu)房者進(jìn)行披露和告知,，這是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù),，該義務(wù)不以購(gòu)房者是否主動(dòng)詢問(wèn)、是否主動(dòng)要求而改變,。
4,、是否構(gòu)成“故意隱瞞”行為的舉證責(zé)任
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定：“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”,。
出示預(yù)售許可證的義務(wù)系在締約時(shí)的義務(wù),，其來(lái)源于法律的規(guī)定和依誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的隨附義務(wù)，是開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的法定合同義務(wù),。
由此可見(jiàn),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者明確告知其是否取得房屋預(yù)售許可證的行為即“沒(méi)有故意隱瞞”，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任,。若舉證不能,，則可以認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未履行告知義務(wù),，應(yīng)以實(shí)施欺詐行為論。
5,、需要說(shuō)明的是,，不能以“購(gòu)房人疏于履行自己的注意義務(wù)”為由從而免除開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)的法律責(zé)任。
首先,，《解釋》中明確規(guī)定了承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的情形,，即“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”，根據(jù)該解釋的規(guī)定,，買受人是否存在疏忽并不能構(gòu)成減輕或免除開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償?shù)睦碛伞?/span>
其次,，所謂的“注意義務(wù)”沒(méi)有法律依據(jù)，法律并沒(méi)有規(guī)定預(yù)購(gòu)人在簽訂商品房買賣合同時(shí)必須檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的預(yù)售許可證?，F(xiàn)實(shí)生活中,，每一個(gè)購(gòu)房人的知識(shí)水平是不一樣的,，法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也是參差不齊的,，在任何一個(gè)正常的交易過(guò)程中，交易雙方在法律及其他方面的疏忽是很正常的,、不可避免的,。法彥云“法律不能強(qiáng)人所難”，既然法律沒(méi)有強(qiáng)加購(gòu)房人此項(xiàng)義務(wù),，自然不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果,。
最后，退一步講,，假設(shè)購(gòu)房者有法律上的“注意義務(wù)”,，也不能以此為由免除開(kāi)發(fā)商的法定責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè),，其在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下,，仍然公開(kāi)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其故意為之,，并且具有相當(dāng)?shù)膼阂?，相?yīng)的法律后果也應(yīng)當(dāng)由其來(lái)承擔(dān)。根據(jù)上述分析可知,，交易過(guò)程中對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的大意和疏忽是不可避免的,，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中存在的一種正常現(xiàn)象,。不能以該正?，F(xiàn)象中的所謂“疏忽”免除開(kāi)發(fā)商的法定責(zé)任，因?yàn)檫@樣會(huì)導(dǎo)致責(zé)任承擔(dān)的嚴(yán)重不公平,。被告的違法行為,，最終應(yīng)當(dāng)由被告來(lái)承擔(dān)。
6、原告方證據(jù)已經(jīng)能夠證明開(kāi)發(fā)商構(gòu)成“故意隱瞞”的事實(shí)
在原告提供的證據(jù)中,，售樓廣告,、購(gòu)房合同，其內(nèi)容均沒(méi)有寫明開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證的相關(guān)情況,，被告在舉證期限內(nèi)又未提供任何證據(jù),。這些證據(jù)均證明開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行其法定的告知義務(wù)，構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者的故意隱瞞,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部法律責(zé)任,。
綜上所述，原告主張的返還房款本金和利息,、雙倍返還定金,，同時(shí)要求被告對(duì)原告進(jìn)行賠償?shù)恼?qǐng)求是有充分事實(shí)和法律依據(jù)的，請(qǐng)求法院能夠公正判決,，支持原告的訴訟請(qǐng)求,。
以上代理意見(jiàn)請(qǐng)合議庭參考并采納！
謝謝,！
代理人：北京大成（太原）律師事務(wù)所
張榮海律師
2014年12月3日
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