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為進(jìn)一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）等規(guī)定,，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下： 一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 營改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額,；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 為方便納稅人,，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 二,、關(guān)于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶,，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn),，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行。 三,、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 ?。ㄒ唬I改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅,。 ?。ǘI改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）,、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除,。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除,。 其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅,、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。 四,、關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),，按以下方法確定相關(guān)金額： （一）土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 ?。ǘ┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅,、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅,、教育費(fèi)附加 五,、關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題 營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定,，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱,，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額,。 六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題 營改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的,，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一,、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算： （一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算,。 （二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算,。 （三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和,，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 本公告自公布之日起施行,。 特此公告,。 |
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