昨天,，本號(hào)推送了一篇《看了這個(gè)判決，就知道為何開發(fā)商敢明目張膽在購房合同中規(guī)定0.1%的違約金了》,，轉(zhuǎn)發(fā)了山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)法院的一起購房者起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期交房,、逾期辦證違約金的一審判決書。該判決書來自網(wǎng)友在微信群轉(zhuǎn)發(fā)的,，判決書刊發(fā)后,，后臺(tái)有網(wǎng)友找到法萌君，稱該法院類似的判決不止一這份,，而是涉及該小區(qū)600多戶,，其中起訴的就有90多戶,。
按照當(dāng)時(shí)購房合同的約定,，開發(fā)商原因造成購房者逾期不能辦理房產(chǎn)登記的，不論違約期限多長(zhǎng),，僅需要支付購房者支付的房屋總借款0.1%（千分之一）的違約金,。如今，上百萬元的房款支付了,，也入住了好幾年了,，可一直辦不出房產(chǎn)證，經(jīng)查詢得知,，涉案小區(qū)的土地使用權(quán)產(chǎn)生了糾紛,，短期內(nèi)房產(chǎn)部門不可能辦出房產(chǎn)證。于是,，業(yè)主們走法律途徑,，聘請(qǐng)了律師起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金，請(qǐng)求法院調(diào)高違約金數(shù)額,，按照人民銀行同期貸款利率計(jì)算,。結(jié)果卻是，法院判的別說銀行利息,，連律師費(fèi)都不夠,。法院一審判決認(rèn)為,，業(yè)主們主張調(diào)高違約金數(shù)額，“于合同約定不符,，亦未舉證證實(shí)其實(shí)際損失,，故本院依法僅能支持被告支付逾期辦證違約金1383.39元（1383393元×0.1%）”。138多萬元房款的房子,，已經(jīng)逾期辦證一年多,，如今成了辦出房產(chǎn)證遙遙無期的“爛尾樓”，法院判決僅支持一次性的1300多元的違約金（按照法院確認(rèn)有效的合同條款,，以后再不能主張了）,，讓人情何以堪？法院對(duì)于合同約定的違約金條款真的無能為力嗎,？辦不出房產(chǎn)證給購房者造成的損失真的需要拿出證據(jù)來證明嗎,？法院一審如此判決，真的符合法律規(guī)定的嗎,？ 一,、購房合同約定的違約責(zé)任條款，法院真的無權(quán)調(diào)整嗎,？ 非也,。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少,；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。 第十八條 由于出賣人的原因,，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日,；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)以上規(guī)定可以看出,，法院在案件審理中,，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)事人的主張進(jìn)行審查，而不是一概的“遵照合同約定”，對(duì)于過高或過低的違約金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,，調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)為,，“參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。法院判決書認(rèn)為的,，“于合同約定不符”,，構(gòu)不成法院無權(quán)調(diào)整違約金的理由。從法理上講,，當(dāng)事人之所以訴訟,，就是為了追求法院衡平調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中利益失調(diào)的法律關(guān)系，這是司法訴訟存在的價(jià)值基礎(chǔ),，根本不存在法院無權(quán)調(diào)整一說,。二、房屋辦不出房產(chǎn)證造成的損失,，真的需要證據(jù)證明嗎,？ 非也。 最高法院在（2018）最高法民終355號(hào)民事判決書里,，對(duì)于合同法里的“損失”是這樣解讀的：根據(jù)體系解釋的原理,，從《合同法》第一百一十三條第一款和第一百一十四條第二款的規(guī)定來看，“造成損失”和“造成的損失”中的“損失”,，不僅僅是指實(shí)際損失,，還應(yīng)包括合同履行后可以獲得的利益。最高法院的《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》司法解釋第九條,，對(duì)于“(一)眾所周知的事實(shí),；(二)自然規(guī)律及定理；(三)根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則,能推定出的另一事實(shí),；......”,當(dāng)事人無需舉證證明,。有網(wǎng)友留言,，就是不知道無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不能交易,、抵押實(shí)際法律影響的“法盲”，也知道沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋會(huì)給購房者在變賣,、子女升學(xué),、落戶等方面帶來的實(shí)際影響，難道法官是脫離社會(huì)生活,、不食人間煙火的“超人”,，不知道這些基本社會(huì)常識(shí)嗎？還要當(dāng)事人舉證證明損失,？ 實(shí)際上,，江蘇省高級(jí)人民法院已經(jīng)通過全省法院適用的《指導(dǎo)意見》告訴社會(huì)，逾期辦證給購房者造成的損失，根本不需要提供證據(jù)證明,。
江蘇高院2017年《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第45條規(guī)定,，對(duì)于逾期辦證，開發(fā)商往往約定較低的違約金,，有的逾期辦證時(shí)間較長(zhǎng),，買受人主張調(diào)高違約金的，此時(shí)應(yīng)由買受人舉證其損失,，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的,，可予支持。但實(shí)踐中對(duì)于逾期辦證的損失往往很難舉證證明,，而逾期辦證客觀上確實(shí)對(duì)買受人造成損害,，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對(duì)等的，買受人請(qǐng)求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規(guī)定,，按照已付購房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金的,，一般可予支持。 再看看人家重慶對(duì)于逾期辦證開發(fā)商違約金約定過低,，是如何調(diào)整的,，都上了報(bào)紙了。
三,、購房合同約定千分之一的逾期辦證違約金,，也不符合住建部門頒布的行業(yè)合同示范文本 2014年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國(guó)家工商行政管理總局制定頒布了《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（GF—2014—0171）》,，其中的“合同備案與房屋登記”專章規(guī)定，“因出賣人的原因,，買受人未能在該商品房交付之日起（）日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的,，雙方同意按照下列第（）種方式處理：.....其中特別指出了，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的,，需按日向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,，標(biāo)準(zhǔn)“不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率”。盡管以上的指導(dǎo)性示范文本沒有強(qiáng)制性的約束力,，但卻是體現(xiàn)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性文件,，提供了逾期辦證公平合理的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。人法法院可以不予直接適用該《示范文本》確定的違約金標(biāo)準(zhǔn),，但卻可以參考評(píng)判具體《商品房買賣合同》違約條款公平合理與否,。最高人民法院2015年組織的“用公開促公正 建設(shè)核心價(jià)值'主題教育活動(dòng)合同糾紛典型案例中，發(fā)布推廣了“王磊訴撫順樂活房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案”,。案號(hào)為（2014）撫中民一終字第00379號(hào),，裁判文書網(wǎng)上至今可查,。
該商品房銷售合同糾紛中，開發(fā)商跟購房者簽訂的《購房合同》約定的是,，“按買受人累計(jì)已付款的0.5%向買受人支付違約金,。”二審法院認(rèn)為,，雖雙方簽訂的合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn),，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于此款的中國(guó)人民銀行同期同類貸款利息，對(duì)原告要求調(diào)高違約金的請(qǐng)求予以了支持,。 最高法院在該案例的“典型意義”指出,， 在商品房買賣合同中，由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同,，在確定違約責(zé)任方面,，購房者基本上處于弱勢(shì)地位，無改變合同條款的權(quán)利,，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任,。在合同履行過程中，開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時(shí),，造成購房者較大經(jīng)濟(jì)損失,，而開發(fā)商會(huì)承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達(dá)到平衡,。在此情況下,，不能簡(jiǎn)單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定,，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,。綜上，貌似“與合同約定不符”,、購房者不能“證明實(shí)際損失”很有道理,，但從以上分析可以看出，法院支持《購房合同》中約定的,，不論違約期限,，違約金僅支持千分之一的判法，無論是從法律規(guī)定上,、司法實(shí)踐上及最高法院的典型案例上,，都是站不住腳的。 即使不講法理,，將社會(huì)常識(shí)也講不通。微信群里,，有法官抱怨自己的家的樓房漏雨物業(yè)總不給修,，有網(wǎng)友怒懟，你總判物業(yè)勝訴，他不給你修就對(duì)了,。社會(huì)上這么多的無證樓房的爛尾工程,，判決支持千分之一的法官，是不是你們的“功勞”呀,？如此判決的判法,，社會(huì)上爛尾樓，不多才怪,！
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