最高法院公報(bào)案例：申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),，買受人物權(quán)期待權(quán)仍可排除該申請執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行的例外情形？

轉(zhuǎn)自：民事執(zhí)行實(shí)務(wù)

摘編：民商法茶座

【裁判要旨】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》作為執(zhí)行程序中規(guī)范“執(zhí)行異議和復(fù)議案件”的司法解釋,，原則上應(yīng)僅適用于執(zhí)行程序,，但基于執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序之間的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律或者司法解釋出臺前,，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用該司法解釋的相關(guān)規(guī)定,，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。但是,，若適用相關(guān)條款能否適用案涉糾紛在理論和實(shí)務(wù)中存在較大爭議,，當(dāng)事人對此問題的認(rèn)識亦存在較大分歧并各有理據(jù)的情況下，則不宜再參照適用該司法解釋的相關(guān)規(guī)定處理案涉糾紛,，而應(yīng)回歸執(zhí)行異議之訴的本質(zhì),，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。本案中,，非消費(fèi)者購房人能否排除抵押權(quán)人的申請執(zhí)行,，可基于雙方權(quán)利的性質(zhì),、取得權(quán)利時(shí)間的先后,、權(quán)利取得有無過錯以及如何降低或者預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等因素，結(jié)合具體案情,，對雙方享有的權(quán)利進(jìn)行實(shí)體審查后作出相應(yīng)判斷,。

當(dāng)事人主張《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條關(guān)于“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律,、司法解釋另有規(guī)定的除外”規(guī)定中的“但書”包括該司法解釋第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；（三）已支付全部價(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”即一般不動產(chǎn)買受人（非消費(fèi)者）物權(quán)期待權(quán)可排除執(zhí)行的規(guī)定,，本案應(yīng)適用該條規(guī)定進(jìn)行審查,，而對方當(dāng)事人則堅(jiān)持認(rèn)為“但書”不包括第二十八條，本案沒有適用該條規(guī)定的余地，雙方并就各自主張?zhí)峤涣讼鄳?yīng)的依據(jù)和類案,。為此,，在法律、司法解釋對此問題尚無明確規(guī)定的情形下,，認(rèn)為本案不宜直接適用包括該司法解釋第二十八條在內(nèi)的其他條款的規(guī)定,，有一定的理據(jù)。

因《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》是為“進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中的查封、扣押,、凍結(jié)措施”而制定的司法解釋,，其中第十七條關(guān)于“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié)”的規(guī)定,，系對第三人已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的財(cái)產(chǎn)能否查封、扣押,、凍結(jié)而進(jìn)行的程序規(guī)定,，并未涉及申請執(zhí)行人與購買該財(cái)產(chǎn)的第三人對該財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)質(zhì)比較判斷以及第三人享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題，并非當(dāng)然適用執(zhí)行異議之訴案件,。

【案件鏈接】最高人民法院（2022）最高法民終34號民事判決書

【裁判摘要】

（一）關(guān)于本案的法律適用問題

執(zhí)行異議之訴源于案外人執(zhí)行異議,，系案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議后被執(zhí)行法院裁定駁回或者支持，案外人或者申請執(zhí)行人不服該裁定而啟動的權(quán)利救濟(jì)訴訟程序,。由此,，執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序,，其功能定位并不相同,，對案外人民事權(quán)益的審查原則和審查標(biāo)準(zhǔn)也不盡一致。執(zhí)行異議作為執(zhí)行程序的一部分,，更側(cè)重于對執(zhí)行標(biāo)的上的權(quán)利進(jìn)行形式審查,，其制度功能在于快速,、不間斷地實(shí)現(xiàn)生效裁判文書確定的債權(quán)，其價(jià)值取向更注重程序效率性,，同時(shí)兼顧實(shí)體公平性,；而執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個(gè)獨(dú)立于執(zhí)行異議的完整的實(shí)體審理程序,，其價(jià)值取向是公平優(yōu)先,、兼顧效率，通過實(shí)質(zhì)審查的方式對執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定,，進(jìn)而作出案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷,，以實(shí)現(xiàn)對案外人或者申請執(zhí)行人民事權(quán)益的實(shí)體性權(quán)利救濟(jì)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》作為執(zhí)行程序中規(guī)范“執(zhí)行異議和復(fù)議案件”的司法解釋,，原則上應(yīng)僅適用于執(zhí)行程序，但基于執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序之間的關(guān)聯(lián)性和共通性,，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律或者司法解釋出臺前,，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定,。但是,，若《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》相關(guān)條款能否適用案涉糾紛在理論和實(shí)務(wù)中存在較大爭議，當(dāng)事人對此問題的認(rèn)識亦存在較大分歧并各有理據(jù)的情況下,，則不宜再參照適用該司法解釋的相關(guān)規(guī)定處理案涉糾紛,，而應(yīng)回歸執(zhí)行異議之訴的本質(zhì)，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條第一款關(guān)于“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴,，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的,，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的,；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”的規(guī)定作出是否支持案外人異議請求的判斷,。

本案中，參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條關(guān)于“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定,，在抵押權(quán)人與購房人發(fā)生權(quán)利沖突時(shí),，抵押權(quán)應(yīng)給予優(yōu)先保護(hù)是一般原則，除非法律,、司法解釋另有規(guī)定,。原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定,，消費(fèi)者在交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，對所購商品房享有的權(quán)益可以對抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán),，以保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán),。但是，由于建行懷化市分行并非商品房消費(fèi)者,，所購房產(chǎn)系用于經(jīng)營,，故其不享有商品房消費(fèi)者基于生存權(quán)而具有的特殊保護(hù)權(quán)益。建行懷化市分行主張《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“但書”包括該司法解釋第二十八條關(guān)于一般不動產(chǎn)買受人（非消費(fèi)者）物權(quán)期待權(quán)可排除執(zhí)行的規(guī)定,，本案應(yīng)適用該條規(guī)定進(jìn)行審查,，而華融湖南分公司則堅(jiān)持認(rèn)為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“但書”不包括第二十八條，本案沒有適用該條規(guī)定的余地,，雙方并就各自主張?zhí)峤涣讼鄳?yīng)的依據(jù)和類案,。為此，在法律,、司法解釋對此問題尚無明確規(guī)定的情形下,，一審判決認(rèn)為本案不宜直接適用包括該司法解釋第二十八條在內(nèi)的其他條款的規(guī)定，有一定的理據(jù),，但一審判決未結(jié)合執(zhí)行異議之訴的自身特點(diǎn),，對案外異議人和申請執(zhí)行人所享有的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)體比較并依法作出相應(yīng)的判斷，僅依據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定,，認(rèn)定建行懷化市分行不屬于商品房消費(fèi)者,，即駁回其異議請求，適用法律存在一定瑕疵,，本院予以糾正,。

至于建行懷化市分行主張《民事執(zhí)行查扣凍規(guī)定》（2005年施行）第十七條應(yīng)當(dāng)作為本案審理依據(jù)的問題，因《民事執(zhí)行查扣凍規(guī)定》是為“進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中的查封,、扣押,、凍結(jié)措施”而制定的司法解釋，其中第十七條關(guān)于“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)”的規(guī)定,，系對第三人已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的財(cái)產(chǎn)能否查封、扣押,、凍結(jié)而進(jìn)行的程序規(guī)定,，并未涉及申請執(zhí)行人與購買該財(cái)產(chǎn)的第三人對該財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)質(zhì)比較判斷以及第三人享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題，并非當(dāng)然適用執(zhí)行異議之訴案件,。

（二）關(guān)于建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題

本案中,，針對建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)享有的民事權(quán)益是否足以排除華融湖南分公司申請的強(qiáng)制執(zhí)行，可基于雙方權(quán)利的性質(zhì),，取得權(quán)利時(shí)間的先后,，權(quán)利取得有無過錯以及如何降低或者預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等因素，并結(jié)合具體案情,，對雙方享有的權(quán)利進(jìn)行實(shí)體審查,，比較何者占優(yōu)，何者應(yīng)優(yōu)先保護(hù),，進(jìn)而作出相應(yīng)的判斷,。

1.從權(quán)利的性質(zhì)看，建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán),，而華融湖南分公司享有抵押權(quán),，均優(yōu)先于一般債權(quán)

物權(quán)期待權(quán)作為一種從債權(quán)過渡而來、處于物權(quán)取得預(yù)備階段的權(quán)利狀態(tài),，以實(shí)際占有為表征,，具有與一般債權(quán)相區(qū)別、與物權(quán)相類似的效力特征,。本案中,，建行懷化市分行基于其與英泰公司簽訂的《商品房買賣合同》，有權(quán)請求英泰公司依約交付所購商品房,，該請求權(quán)作為一般合同債權(quán)沒有優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ),；但建行懷化市分行在依約支付了絕大多數(shù)購房款并實(shí)際占有所購房產(chǎn)的情況下，其基于合同享有的一般債權(quán)就轉(zhuǎn)化為對該房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán),。盡管該物權(quán)期待權(quán)仍屬于債權(quán)的范疇,，但已不同于一般債權(quán)。英泰公司作為出賣人向買受人建行懷化市分行讓渡了其對所售房產(chǎn)享有的占有,、使用,、收益及部分處分的物權(quán)權(quán)能，建行懷化市分行也因?qū)嶋H占有該房產(chǎn)獲得了一定的對外公示效力,，盡管該效力尚不能與不動產(chǎn)物權(quán)登記的法定效力相等同。據(jù)此,，建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)所享有的權(quán)利雖尚不屬于《中華人民共和國民法典》意義上的物權(quán)（所有權(quán)）,，但已具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素,，建行懷化市分行可以合理預(yù)期通過辦理不動產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國民法典》意義上的物權(quán)（所有權(quán)）；而且該基于占有產(chǎn)生的權(quán)利亦應(yīng)受《中華人民共和國民法典》有關(guān)占有制度的保護(hù),，故該物權(quán)期待權(quán)具有優(yōu)先于一般債權(quán)保護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ),。

而抵押權(quán)屬于《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定的一類擔(dān)保物權(quán)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形下,，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償,。本案中，華融湖南分公司與英泰公司簽訂《抵押協(xié)議》,，英泰公司以包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的英泰國際項(xiàng)目二期未售商業(yè)地產(chǎn)在建工程及其分?jǐn)偟耐恋貫槠渌啡A融湖南分公司債務(wù)提供抵押擔(dān)保,，并辦理了在建工程抵押登記，華融湖南分公司對案涉抵押物享有的抵押權(quán)依法設(shè)立,；湖南省高級人民法院（2014）湘高法民二初字第32號民事判決對華融湖南分公司就前述抵押物依法享有的優(yōu)先受償權(quán)也予以確認(rèn),。由此，華融湖南分公司享有的抵押權(quán)具有優(yōu)先于一般債權(quán)受償?shù)姆梢罁?jù),。

2.從權(quán)利取得時(shí)間的先后看,，華融湖南分公司的抵押權(quán)在先、建行懷化市分行的物權(quán)期待權(quán)在后

就建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利而言,，基于已經(jīng)查明的事實(shí),，2013年1月31日，英泰公司與建行懷化市分行簽訂《商品房買賣合同》,，約定英泰公司將其開發(fā)的案涉房產(chǎn)出售給建行懷化市分行,，總售價(jià)17 013 800元，稅費(fèi)1 055 891元,；合同簽訂前后,，建行懷化市分行或建行湖南省分行分別于2009年12月31日、2013年3月28日,、2013年11月27日向英泰公司指定賬戶匯入1 000 000元,、15 163 110元、500 000元,。2013年11月18日,，建行懷化市分行與懷化英泰商城管理有限公司簽訂《英泰國際物業(yè)管理合同》；2013年12月2日,，建行懷化市分行繳納23 679元物業(yè)管理費(fèi),。雖然建行懷化市分行主張依據(jù)《商品房買賣合同》約定，交房時(shí)間為2013年3月29日之前,，其于2013年3月28日支付了大部分房款,，并于當(dāng)日實(shí)際收房，但建行懷化市分行并未提交此時(shí)實(shí)際收房的任何證據(jù)；而英泰公司提供的《英泰國際交房流程表》顯示2013年11月29日辦理的交房手續(xù),，建行懷化市分行對該證據(jù)的真實(shí)性并無異議,，只是庭審時(shí)主張交房流程表記錄的時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間不一致，與《金融機(jī)構(gòu)營業(yè)場所安全設(shè)施建設(shè)工程驗(yàn)收審批表》上記錄的時(shí)間也有矛盾,，庭審后提交質(zhì)證意見進(jìn)一步認(rèn)為該流程表存在瑕疵,，不是正式交房手續(xù)證據(jù)。實(shí)際上,，即便依據(jù)建行懷化市分行提供的《金融機(jī)構(gòu)營業(yè)場所安全防護(hù)設(shè)施建設(shè)工程驗(yàn)收審批表》以及《金融機(jī)構(gòu)營業(yè)場所安全設(shè)施建設(shè)工程驗(yàn)收審批表》所載,，工程開工日期為2013年8月28日，懷化市公安機(jī)關(guān)驗(yàn)收時(shí)間為2013年12月6日,，但僅依據(jù)該審批表尚不足以推定建行懷化市分行在該工程開工之日即實(shí)際占有該房產(chǎn),，更難以得出建行懷化市分行于2013年3月28日已經(jīng)實(shí)際占有該房產(chǎn)的結(jié)論。至于英泰公司二審中提交的建行懷化市分行于2013年5月10日向英泰公司出具的《關(guān)于申請安裝三相電到戶的函》,，即便真實(shí)存在,，因其內(nèi)容僅系建行懷化市分行向英泰公司申請安裝交流三相電到戶以及承諾負(fù)擔(dān)因此產(chǎn)生的分?jǐn)傎M(fèi)用，故難以據(jù)此認(rèn)定此時(shí)或之前案涉房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際交付給建行懷化市分行,。而且英泰公司在二審?fù)徶嘘愂龌凇队⑻﹪H交房流程表》,，其售樓部簽字交房時(shí)間為2013年11月29日，而對是否存在提前向建行懷化市分行交付案涉房產(chǎn)的事實(shí),，英泰公司在庭后也提交書面說明,，明確表示無法核實(shí)。綜合案涉《英泰國際交房流程表》,、《英泰國際物業(yè)管理合同》等證據(jù)材料及相關(guān)事實(shí),，英泰公司向建行懷化市分行交付案涉房產(chǎn)，建行懷化市分行實(shí)際占有案涉房產(chǎn),、對該房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)的時(shí)間應(yīng)為2013年11月,，如此認(rèn)定符合本案實(shí)際情況。

而就華融湖南分公司的抵押權(quán)而言,，基于已經(jīng)查明的事實(shí),，2013年5月23日，華融湖南分公司與英泰公司簽訂《抵押協(xié)議》,，約定英泰公司以包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的英泰國際項(xiàng)目二期未售商業(yè)地產(chǎn)在建工程及其分?jǐn)偟耐恋貫槠渌啡A融湖南分公司債務(wù)提供抵押擔(dān)保,；2013年5月27日，華融湖南分公司與英泰公司對上述抵押物在懷化市房產(chǎn)管理局辦理了在建工程抵押登記,，華融湖南分公司對上述抵押物享有的抵押權(quán)依法設(shè)立,。

由此，盡管建行懷化市分行簽約時(shí)間早于華融湖南分公司,，但其對案涉房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)明顯晚于華融湖南分公司依法設(shè)立的抵押權(quán),。

3.從權(quán)利取得有無過錯的角度看，現(xiàn)有證據(jù)不能證明華融湖南分公司在辦理抵押過程中存在過錯，而建行懷化市分行在購房過程中未盡應(yīng)有的審慎注意義務(wù),，存在一定過失

二審中,，華融湖南分公司提交了湖南融城律師事務(wù)所于2013年5月17日出具的《商業(yè)化收購并重組業(yè)務(wù)法律盡職調(diào)查報(bào)告》,，結(jié)合其一審提交的《懷化市房管局網(wǎng)上簽約信息系統(tǒng)查閱結(jié)果證明》,，擬證明其在辦理包括案涉抵押時(shí)已經(jīng)盡了審慎核查義務(wù)，其委托的中介機(jī)構(gòu)對案涉房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場查看且到房產(chǎn)登記部門查詢了不動產(chǎn)登記狀況,，并未發(fā)現(xiàn)建行懷化市分行已經(jīng)簽約購買,、實(shí)際占有案涉房產(chǎn)以及案涉房產(chǎn)被抵押、預(yù)告登記等事實(shí),。建行懷化市分行不認(rèn)可前述《商業(yè)化收購并重組業(yè)務(wù)法律盡職調(diào)查報(bào)告》的真實(shí)性,、合法性及關(guān)聯(lián)性，并提交本院（2021）最高法民終534號民事判決作為二審新證據(jù),，以該案認(rèn)定華融湖南分公司在董玉容所購房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡應(yīng)有的審慎注意義務(wù)為由,，主張華融湖南分公司在本案中亦存在重大過錯。經(jīng)查,，在（2021）最高法民終534號案中,，董玉容作為購房人簽約、占有所購房產(chǎn)均發(fā)生在華融湖南分公司設(shè)定抵押之前,，與本案中建行懷化市分行占有所購房產(chǎn)在華融湖南分公司設(shè)定抵押之后的事實(shí)明顯不同,。在（2021）最高法民終534號案中，董玉容提供了《英泰國際交房流程表》,、《英泰國際物業(yè)管理合同》,、《業(yè)主公約》、《英泰國際消防安全責(zé)任書》等證據(jù)證明英泰公司于2013年5月9日將所購房產(chǎn)交付給董玉容,；而本案中,，《英泰國際交房流程表》、《英泰國際物業(yè)管理合同》等證據(jù)顯示英泰公司將案涉房產(chǎn)交付給建行懷化市分行的時(shí)間為2013年11月,。在開發(fā)商英泰公司惡意進(jìn)行“先賣后抵（押）”,，建行懷化市分行對所購房產(chǎn)未依規(guī)依約辦理網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記,，亦沒有實(shí)際占有所購房產(chǎn)的情況下,，華融湖南分公司設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未能發(fā)現(xiàn)案涉房產(chǎn)已被出售的事實(shí)，并不違反慣常情理,。由此,，現(xiàn)有證據(jù)不能證明華融湖南分公司在辦理案涉抵押過程中未盡審慎注意義務(wù)，建行懷化市分行主張華融湖南分公司在本案中存在重大過錯,，依據(jù)不足,，不能成立。

而建行懷化市分行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，往往具有更完備的合同管理措施,，更嚴(yán)格的款項(xiàng)支付流程,，更高的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)防范能力，在購買案涉房產(chǎn)過程中應(yīng)盡到比其他一般購房人更高的審慎注意義務(wù),。本案中,，英泰公司（出賣人）與建行懷化市分行（買受人）于2013年1月31日簽訂的《商品房買賣合同》第二十四條約定：“本合同自雙方簽訂之日起生效”；第二十五條約定：“商品房預(yù)售的,，自本合同生效之日起30天內(nèi),，由出賣人向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局申請商品房預(yù)告登記”。盡管合同約定辦理預(yù)告登記系出賣人英泰公司的責(zé)任,，但由于預(yù)告登記直接涉及買受人對所購房產(chǎn)的實(shí)體權(quán)利,，建行懷化市分行作為買受人在英泰公司未在合同生效后30日內(nèi)辦理預(yù)告登記的情況下本應(yīng)積極作為，采取催告或者暫停支付購房款等措施督促英泰公司依約辦理預(yù)告登記,。原《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。”由此,，案涉房產(chǎn)若辦理了預(yù)告登記,，就能受到物權(quán)法的保護(hù)，就會產(chǎn)生向不特定多數(shù)人公示該房產(chǎn)已被建行懷化市分行所購買的法律效果,，也就可以避免英泰公司惡意進(jìn)行“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規(guī)操作,，建行懷化市分行作為購房人的權(quán)益亦能得以有效保障。但實(shí)際上,，現(xiàn)有證據(jù)顯示在英泰公司未依約（自2013年1月31日起30日內(nèi)）辦理預(yù)告登記的情況下,，建行懷化市分行不僅未催告英泰公司依約履行預(yù)告登記義務(wù)，反而又通過建行湖南省分行于2013年3月28日向英泰公司支付了大部分購房款（15 163 110元）,，明顯系對自己權(quán)利的漠視,，表明建行懷化市分行對其所購房產(chǎn)可能的權(quán)屬變化、權(quán)利負(fù)擔(dān)增加等未給予充分重視,，為英泰公司惡意采取“先賣后抵（押）”違規(guī)操作提供了可乘之機(jī),，進(jìn)而導(dǎo)致其作為在先購房人與華融湖南分公司作為在后抵押權(quán)人之間的權(quán)利沖突，對此建行懷化市分行存在一定的過失,。建行懷化市分行辯稱其對案涉房產(chǎn)未過戶或未辦理預(yù)告登記沒有任何過錯,，不能成立,，本院不予支持。

4.從降低或者預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生的角度看,，應(yīng)公平分配前后交易相對人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)

實(shí)踐中,，缺乏誠信的開發(fā)商往往利用信息不對稱，賣方市場的優(yōu)勢地位,，采取“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規(guī)操作,，損害在先購房人的合法利益，欺詐在后購房人或抵押權(quán)人,，導(dǎo)致大量權(quán)利沖突及相應(yīng)的糾紛訴訟,，不僅耗費(fèi)司法資源、增加當(dāng)事人訴累,，而且腐蝕社會誠信、影響社會穩(wěn)定,。為盡可能降低或者預(yù)防此類權(quán)利沖突,、矛盾糾紛發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，除依法依規(guī)由嚴(yán)重違背誠信的開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外,，金融機(jī)構(gòu)在接受抵押過程中也應(yīng)嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行審查,，審慎、全面并善意地調(diào)查抵押物現(xiàn)狀,，降低或者防范開發(fā)商不誠信,、惡意損害在先購房人權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)，亦避免自身卷入不必要的糾紛訴訟,，確保信貸資金或者相關(guān)債權(quán)的安全,，進(jìn)而維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展；若抵押權(quán)人未依法依規(guī)進(jìn)行審查,，未盡必要的審慎注意義務(wù),，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道債務(wù)人用于抵押的房產(chǎn)已經(jīng)出售給他人情況下依然接受抵押，進(jìn)而導(dǎo)致與在先購房人之間產(chǎn)生權(quán)利沖突及相應(yīng)的糾紛訴訟,，則可能就要承擔(dān)相應(yīng)的不利后果,，負(fù)擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。而購房人,，尤其如建行懷化市分行這樣的專業(yè)金融機(jī)構(gòu),，在購房時(shí)亦應(yīng)在條件允許的情況下認(rèn)真考察開發(fā)商的資質(zhì)、資信及信譽(yù),，并在簽約付款過程中盡快通過網(wǎng)簽備案,、預(yù)告登記、催告過戶,、暫停付款等合法手段積極維護(hù)自己的權(quán)利,，避免所購房產(chǎn)因未公示,、未登記導(dǎo)致權(quán)屬一直處于未定狀態(tài)，為不誠信開發(fā)商“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規(guī)操作提供可乘之機(jī),，讓自身財(cái)產(chǎn)權(quán)面臨被其他權(quán)利人執(zhí)行以及房產(chǎn)無法過戶登記的巨大風(fēng)險(xiǎn),；若購房人未依約履行法定或約定義務(wù)，亦或漠視自己的權(quán)利,，在完全能夠采取必要措施且無須明顯增加履約成本,，即可以避免與他人權(quán)利產(chǎn)生沖突、造成自身損失的情況下,，卻怠于采取相關(guān)措施,，則可能就要承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，負(fù)擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),。本案中,，誠如前述，建行懷化市分行作為在先購房人,，在英泰公司未依約就案涉房產(chǎn)辦理預(yù)告登記的情況下,，漠視自己權(quán)利，怠于采取相關(guān)措施,，對案涉權(quán)利沖突和糾紛訴訟的發(fā)生負(fù)有一定過失,；由建行懷化市分行在本案中承擔(dān)不利后果、負(fù)擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),，有利于降低或者預(yù)防案涉此類風(fēng)險(xiǎn)的再次發(fā)生,，減少相關(guān)行為人不必要的訴累，亦符合公平原則和本案實(shí)際,。建行懷化市分行在未來的商業(yè)運(yùn)營過程中應(yīng)增強(qiáng)契約意識,、權(quán)利意識、風(fēng)險(xiǎn)意識,，強(qiáng)化合同簽訂,、款項(xiàng)支付等內(nèi)控管理，盡可能避免與他人產(chǎn)生不必要的權(quán)利沖突,，進(jìn)而造成自身損失,。

基于上述分析，華融湖南分公司對案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán),、建行懷化市分行對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán),，均優(yōu)先于一般債權(quán)；建行懷化市分行的簽約行為在先,，但其取得案涉房產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的時(shí)間晚于華融湖南分公司取得抵押權(quán)的時(shí)間,；現(xiàn)有證據(jù)不能證明華融湖南分公司在設(shè)定抵押權(quán)過程中存在過錯，而建行懷化市分行對于英泰公司的違約行為未積極采取相應(yīng)措施,，對于案涉權(quán)利沖突和糾紛訴訟的發(fā)生,，負(fù)有一定的過失,；本案中，由建行懷化市分行承擔(dān)不利后果有利于降低或者防范此類糾紛的再次發(fā)生,。由此,，華融湖南分公司對案涉房產(chǎn)享有的抵押權(quán)在本案中應(yīng)優(yōu)先于建行懷化市分行享有的物權(quán)期待權(quán)，一審判決未支持建行懷化市分行的異議,，駁回建行懷化市分行的訴訟請求,，并無不當(dāng)，本院予以維持,。

至于本院（2021）最高法民終534號民事判決,，盡管參照適用了《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，但同時(shí)也對董玉容和華融湖南分公司就所涉房產(chǎn)享有的權(quán)利進(jìn)行了實(shí)體比較,，確認(rèn)董玉容購買并占有所涉房產(chǎn)在先,，華融湖南分公司設(shè)定抵押權(quán)在后，華融湖南分公司在董玉容購買并已實(shí)際占有的房產(chǎn)上設(shè)定抵押,，未盡應(yīng)有的審慎注意義務(wù),，具有過錯，董玉容對所涉房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)予優(yōu)先保護(hù),。誠如前述，本案與（2021）最高法民終534號案的基本事實(shí)存在較大差異,，建行懷化市分行主張基于同案同判的原則,，本案應(yīng)遵循（2021）最高法民終534號民事判決支持建行懷化市分行排除執(zhí)行的訴訟請求，本院不予支持,。

綜上所述,，建行懷化市分行的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回,；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚,，適用法律雖有瑕疵，但結(jié)果正確,，本院予以維持,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十二條規(guī)定,，判決：駁回上訴,，維持原判。