金三銀四,，是地產行業(yè)人才流動最為旺盛的時節(jié),。

年終獎到手，升職加薪也已經(jīng)塵埃落定,，市場上大量的房企開始批量放出新一年的職位需求,。

對于處在行業(yè)混戰(zhàn)中的每個地產人來說，都應該在這個跳槽的最佳時點,，好好思考自身新一年的職業(yè)規(guī)劃,。

一、行業(yè)大勢：強者恒強,，弱者滅亡

今天的地產行業(yè),，如果講關鍵詞，可以想到很多,，比如：收并購,、多元化、新業(yè)務等等,。

但歸根結底,，如今這個行業(yè)的競爭本質，只有：規(guī)模為王,，強者恒強,！

規(guī)模第一的碧桂園，一年要拿400-500塊地,，相比拿幾十塊地的房企,，其靈活性和抗風險能力都大大增強。

規(guī)模第二的萬科,，2014年啟動多元化,，如今商業(yè)、物流、教育,、裝修,、長租公寓全面開花，成為多個領域的領頭羊,。

規(guī)模第三的恒大,，以前一直被同行嘲笑高負債、低利潤,、不賺錢。沒想到2017年稍一發(fā)力就釋放出400多億利潤,，股價漲了5倍多,，許老板直接成為中國首富。

一切的優(yōu)勢都來于自規(guī)模,，規(guī)模已經(jīng)不是追求問題,，而是生存問題！

2016年TOP30房企市場占有率為30%,，2017年已經(jīng)提升至40%,，濤哥預計今年將突破50%。

大企業(yè)占有率的提升,，必然以吃掉小企業(yè)為代價,，并且越是巨獸，吃的越多,，成長越快,。

碧桂園2017年業(yè)績增幅80%，融創(chuàng)業(yè)績增幅140%,，而小企業(yè)增長個20%就已經(jīng)沾沾自喜,，殊不差距越來越大， 追趕已毫無希望,。

濤哥認為,，地產行業(yè)的今天轟轟烈烈的排名之爭，將在五年內宣告終結,，30強格局將完全鎖定,，排名靠后的企業(yè)再也無法追上領先者，只能等待被吞并的命運,。

因此,，對計劃跳槽的地產人，濤哥建議：對標30強或有潛力進入30強的房企,，為未來的發(fā)展留下后路,，50強以后的公司要慎重加入。

二,、企業(yè)選擇：名企鍍金,，新秀變現(xiàn)

30強內,，如何選擇企業(yè)，是一門學問,，一步棋錯,，可能滿盤皆輸。

在濤哥看來,，公司選擇必須和自身的發(fā)展階段與個人追求相適應,，知己知彼，才不會走錯,。

濤哥提出《地產企業(yè)職場特質模型》,，將房企劃分為金牛、黑馬,、悍狼,、駱駝四種特質，幫助大家理解和選擇,。

金牛

優(yōu)勢：老牌房企,，發(fā)展穩(wěn)健，體系健全,，能培養(yǎng)人,，適合應屆生加入打基礎，或缺乏知名房企背景的人加入鍍金,。

不足：人才儲備已經(jīng)較完善,，關鍵崗位人員穩(wěn)定，機會更多留給管培生,，社招人才會遇到明顯的發(fā)展瓶頸,。

典型：萬科 中海 龍湖 金地 世茂

黑馬

優(yōu)勢：發(fā)展迅速，敢于用人,，薪酬較高,，內部晉升機會多，適合希望快速成長的應屆生,，或名企經(jīng)理人兌現(xiàn)個人價值,。

不足：體系建設尚不全面，對個人能力要求高,，在高速奔跑中必然要面臨變化和調整,，對適應能力挑戰(zhàn)較大。

典型：旭輝 正榮 陽光城 泰禾 中南 新城

悍狼

優(yōu)勢：增速兇猛,，打法彪悍,，強調狼性與競爭，用人開放，大浪淘沙,，適合彪悍出挑的年輕人,，或期望獲得更大管理平臺且能力強勁的成熟人才。

不足：管理層收入很高但基層收入偏低,，強勢的狼性文化需要適應,，大浪淘沙的用人模式導致個體的“平均成才率”偏低。

典型：碧桂園 恒大 融創(chuàng) 中梁 華夏

駱駝

優(yōu)勢：大型國企,，實力雄厚,，穩(wěn)定均衡，重視長期服務,，適合希望穩(wěn)定發(fā)展的應屆生,，或注重工作與生活平衡的成熟人才。

不足：薪酬競爭力偏弱,，晉升速度稍慢，市場價值需較長時間積累才能展現(xiàn),，相對安逸的氛圍可能導致未來跳槽到狼性企業(yè)會難以適應,。

典型：保利 綠地 華潤 綠城 招商 金茂

三、個人發(fā)展：不進則退,，速度為王 

人生追求沒有對錯,，比如相比升職加薪，有些人更注重工作和生活平衡,，濤哥也完全能夠理解并支持,。

但從長遠來看，地產行業(yè)人才競爭愈發(fā)激烈,，大魚吃小魚,，后浪推前浪，一旦錯過發(fā)展的黃金年齡,，后續(xù)的每一步都會變的非常艱難,。

根據(jù)濤哥經(jīng)驗，地產行業(yè)最需要職業(yè)輔導的有四類人：

1,、應屆畢業(yè)生：作為職業(yè)生涯的起點,，公司、職位,、地點都是影響重大的因素,，需要綜合考慮而不能只看品牌和排名。

比如金牛型企業(yè)的成本崗和黑馬型企業(yè)的投資崗相比,，后者的發(fā)展速度可能更快,；比如大公司的三線城市和小公司的一線城市相比，可能后者未來的職業(yè)機遇更多。

2,、上升期人才：上升期的中基層骨干,，跳槽應關注專業(yè)能力與管理能力的積累，要么去專業(yè)度更高的公司加強縱深,，要么尋求更大的管理范圍橫向擴展,。

比如設計條線應首選產品力強的公司，而營銷條線則更注重管理體量的擴大,，哪里能更快提升核心競爭力,，就應該選哪個。

3,、名企經(jīng)理人：金牛,、駱駝類房企中的成熟管理層，要不要跳槽往往是個難題,，很多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白浪費時間,，一晃就過了40歲。

濤哥認為,，職場人最應該警惕的就是“舒適區(qū)陷阱”,。同一崗位干三年，雖然游刃有余,，但能力卻開始原地踏步,，市場上對管理人才的年齡線在不斷壓低，不要等到?jīng)]人要了才后悔,。

4,、乙方轉甲方：這類人最為可惜，很多朋友背景和資質很好,，本可以一畢業(yè)就進入大型甲方,，然而卻聽信錯誤言論選擇了乙方，現(xiàn)在想轉甲方卻發(fā)現(xiàn)困難重重,。

濤哥建議這類人要盡早看機會,，甲方人才越來越飽和，從乙方招人越來越少,，所以想轉甲方就要現(xiàn)在開始大量投簡歷,。

四、求職跳槽：勇于接觸,，謹慎選擇

很多人擔心看外部機會或去面試,，可能會被東家知道，影響自己的職業(yè)前途,，事實上這真是杞人憂天,。

中國有句俗話,，樹挪死，人挪活,。一個人的價值,，只有放在市場中檢驗，才能得到真實和公平的評估,。

通過接觸機會,，你可以知道市場對自己的定價，從而判斷目前的公司是否還有留下的必要,。

對公司來說,，如果認為你是核心人才，一定會想方設法的挽留,；而如果壓根沒打算提拔你,，自然也不會付出保留的成本，那你留著也是毫無意義,。

所以,，濤哥建議地產人應以開放的心態(tài)，接受外界的聯(lián)系,，了解自身的市場價值,。但最終選擇時卻要從多方位慎重考量，以免不慎入坑,。

從求職跳槽的方法看，濤哥建議：

1,、年輕人要增加曝光度：可以在前程無憂,、智聯(lián)、獵聘等網(wǎng)站更新簡歷并設為開放狀態(tài),，讓更多HR和獵頭能夠看到你,，等機會送上門；

2,、中高層要認識好獵頭：對成熟人才來說,，公開簡歷可能導致騷擾電話，此時獵頭的作用就非常重要,，結識一些業(yè)內資深的獵頭,，即使沒想跳槽，他們也能給你提供很多市場信息和職業(yè)發(fā)展的建議,。

3,、朋友圈要多幾位HR：地產HR一半以上都在搞招聘，每天與大量候選人溝通談offer,，對不同企業(yè)的優(yōu)劣勢了如指掌,，在職業(yè)規(guī)劃的關鍵時刻,，聽聽HR朋友的建議，可以有效的避免走彎路,。

最后,，祝愿所有關注濤哥雜談的朋友們，新的一年升職加薪,，職業(yè)發(fā)展一往無前,！

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地產人跳槽，為啥人家升職加薪,，你卻降級降薪,？

每年三四月份向來是招聘旺季，也是跳槽高峰期,。最近明源君就感覺到找工作的地產人明顯多起來了,。

俗話說“人往高處走”，很多地產人跳槽都是為了通過跳槽“升職加薪”,，或者有更好的發(fā)展前景和工作環(huán)境,。但是，前幾天,，有個小房企的地產營銷總跟明源君吐槽,，說自己跳槽被“降級降薪”了。

我找了3個多月,，好不容易遇到一家心儀的房企,，對方卻只能給出營銷經(jīng)理的職位，薪水比之前好少點,。很糾結,，去吧，要接受降級降薪,，不去吧,，害怕以后進大房企更難了！

明源君隨后在微信群里采訪了一些地產人后,，居然不少地產人都有相同的遭遇,。

為啥別人跳槽都能升職加薪，你跳槽到心儀的公司就要付出降級降薪的代價,？如何才能避免跳槽時候被下家殺價,？明源君今天和大家聊聊這個話題。

跳槽不加薪30%

都等于變相降薪

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明源君認識一位地產營銷人,，30多歲,，工作了10年，換了4家房企,，可是換來換去,，還是干著營銷經(jīng)理的活,，不但崗位沒變化，工資也沒漲上去,。相反,，他原來的老同事因為公司要開拓家裝業(yè)務，被調去負責家裝子公司的品牌營銷工作,，做得風生水起,。

談起自己的跳槽，他后悔不已,。

明源君以前認為,，這種跳槽就屬于典型的跳槽被“降級降薪”了。因為跳槽本身存在機會成本,，同時要承擔跳槽失敗的風險,，沒有漲薪，就等于是降薪了,。

前幾天,，明源君在公號“人神共奮”中看到一篇文章《跳槽加薪低于30%，等于在降薪》,，將這個問題分析得很透徹了,，有興趣的地產人可以找來看看。作者是這樣分析的：

曾經(jīng)有經(jīng)濟學家建立過一個“次品勞動力”的模型：一家公司,，能力最強的人最容易跳槽,，能力最差的人最容易被辭退，但跳槽和辭退是無法分辨的“私有信息”,。

所以,，履歷表上的任何職業(yè)變動，特別是在一家公司呆不滿兩年,，都要被奉行“有罪假定”的HR們懷疑是“次品勞動力”。

也就是說,，你的這一次跳槽,，會導致你在下一次跳槽時價值下降，那么,，唯一的辦法就是在這一次跳槽時,，預先把薪水提上去。再加上跳槽面臨的風險,，達不到30%漲幅的跳槽,，都是降薪。

所以,，明源君想說的是,，換工作有風險,，跳槽需謹慎，都長得心吧,。

有經(jīng)驗的地產人

跳槽可能會越來越難

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為什么這么多地產人跳槽會被“降級降薪”,？明源君認為首先是行業(yè)變化所引起的。

首先,，地產行業(yè)需要的人才總量減少了,。

這幾年房地產市場集中度快速提升，并購江湖風起云涌,，大魚吃小魚的寡頭競爭也時刻在上演,。由聚合產生的規(guī)模效益，使得房企能夠用更少的人干更多的事,。

比如以前干一個項目要30個人,，現(xiàn)在干一個項目10個人也能搞定了。加上現(xiàn)在的新技術層出不窮,，比如裝配式建筑,、人工智能等等，技術的進步也消滅掉了很多工作效率低的崗位,。

其次,，你的經(jīng)驗可能會變成你的劣勢。

現(xiàn)在房企都在尋求多元化發(fā)展,，比如龍湖的發(fā)展戰(zhàn)略是商業(yè),、地產、租賃三駕馬車并駕齊驅,，雖然商業(yè)地產和租賃業(yè)務的發(fā)展衍生了很多新崗位,，但很多地產人做傳統(tǒng)地產業(yè)務做久了，形成了慣性思維,，要他們轉去做商業(yè),、租賃，思維很難轉換過來,。

你思維轉換不過來,，公司只有外聘新人過來，這樣留給你的崗位機會就越來越少了,。

第三,， 房企對學歷、素質等要求越來越高,。

以前,，某TOP5房企的招聘門檻是很低的，很多營銷線大專畢業(yè)即可,，置業(yè)顧問高中畢業(yè)就行,，可是這兩年,，這家房企的招聘門檻越來越高了，沒有本科學歷免談,。很多房企連置業(yè)顧問都要求本科畢業(yè)了,。

而華潤、保利等央企更是指明了只要名校背景的人,。

最后,，你沒有錯，你只是老了,。

是的,，你啥錯都沒有，你只是老了,。明源君現(xiàn)在出去采訪,，發(fā)現(xiàn)房企高管越來越年輕化，80后的老總比比皆是,，甚至有的90后也上位了（很多老總比明源君還年輕,，真是蜜汁尷尬）。如果你30歲還沒做到中層,，你跳槽的難度將會加倍,。

為啥你跳槽

會被下家降級降薪？

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一般來說,，降薪跳槽分兩種,，一種是主動，一種是被動,。明源君先來說說被動的,。

一、從小公司跳槽到知名大公司

很多地產人跳槽都想去知名大房企,，一來可以為自己的履歷鍍金,，二來更加穩(wěn)定，有更好的發(fā)展前景,。

在知乎上,，有一個這樣的問題“對于房地產獵頭來說，哪家房企的員工在地產界是最受歡迎的,？”

有做地產獵頭的知友給出的答案是，不分職能,，只要是萬科,、華潤、中海,、金地,、龍湖出來的都喜歡,，不愁找不到好平臺。

簡單點總結,，前十強或前二十強房企的員工投簡歷,，收到面試幾率在80%以上，相反,，你所在房企排名越靠后,，收到心儀房企面試邀請的幾率越低。

據(jù)說,，為了挖到萬科,、龍湖、中海,、華潤,、金地等大房企的人才，華夏幸福曾經(jīng)開出的薪資條件是在原有職位基礎上最高可增加50%,。

所以,，看出來了么，有一個漂亮的職業(yè)背景對于你未來能到達什么高度,，拿多少薪資,，影響遠遠超出你的想象。

但如果你從一家不知名的小房企跳槽到這些大房企,，可能就要付出“降級降薪”的代價,。據(jù)明源君了解，早期萬達招人都是降級錄用,，比如某D房企的副總裁到了萬達也只能去做發(fā)展部副總經(jīng)理,。據(jù)說很多人進萬科也都降薪了。

二,、轉崗跳槽

前幾天,，明源君在文章《地產正變成純金融行業(yè)！如果不懂點投融資,，你恐怕很難升職加薪了》中說過,，房地產行業(yè)“產業(yè)升級”，正在從有金融屬性的“制造業(yè)”變成“純金融行業(yè)”,。

房企的核心能力也從產品力,、管理能力變成了借到便宜錢的能力，拿到好地塊的能力,，收并購等的能力,。

行業(yè)的這些升級轉型，導致了房企對員工能力的需求也發(fā)生了很大的變化。以前是營銷總最吃香,，拿的工資最高,，但前年開始，投資總身價開始飆升,，未來像郁亮這種財務出身的高管會越來越多,。相反，營銷線卻有越來越被邊緣化的危險,，不少地產營銷總都表示存在感很弱,，很有危機感。

除了傳統(tǒng)業(yè)務發(fā)生了翻天覆地的變化,，很多有遠見的開發(fā)商都在紛紛試水新業(yè)務,，培育新的利潤增長極，比如商業(yè)地產,、產業(yè)地產,、物流地產、長租市場等等,，而新業(yè)務需要的是新人才,。

這時候，有豐富經(jīng)驗的地產人地位就相當尷尬了,，無論你擁有多少年工作經(jīng)驗,，一旦轉型，或許之前所有的經(jīng)驗都化為了零,。與其錄用你為何不錄用可塑性更高的年輕人,？

因此，很多地產人為了轉型去學習新技能,，比如想從營銷轉做投資,，從運營轉做商業(yè)地產或產業(yè)地產等等，他們不得不以一個新人的姿態(tài),，以降薪的代價獲取一個學習轉型的機會,。

三、處于空窗期的跳槽

明源君在文章開頭說到的這位營銷總,，就屬于裸辭后跳槽,，空窗期非常長。

明源君了解到,，他對下一家企業(yè)抱有很高的期望,，希望是TOP10的房企，但兜兜轉轉,，等了好幾個月還是沒有找到合適的,，畢竟TOP10房企中高層的離職率相對還是比較低，結果找了很久沒找到，導致空白期越來越長,。這對找到下一份工作有比較大的負面影響，HR往往會懷疑,，這么長時間沒找到工作,，能力有問題？

四,、頻繁跳槽

地產人流動性一向很高,，尤其是營銷線的地產人，做完一個項目整個團隊可能都走光了,。但是,，很多房企的HR都非常反感頻繁跳槽的人，比如某TOP10房企A房企的招聘紅線之一就是跳槽頻繁,。

如果你頻繁跳槽,，一份工作干不滿2年，別說被降級降薪,，你能否找到工作都很懸,！

明源君不反對跳槽，但一定不要單純了為了薪酬或沖動跳槽,，一旦成了職場跳蚤,，你的價值就會不停打折，在HR心里,，頻繁跳槽的人要么能力不行,，要么人際關系不行，總歸說來,，不是什么優(yōu)秀的人才,。

當然，以上的幾種現(xiàn)象都是屬于應聘被壓價的情況,，還有幾種情況,，屬于主動降薪跳槽的。他們腦子有??？絕對沒有，只是這種地產人一般屬于不差錢的主了,。他們追求的是金錢以外的東西,，比如理想、家庭,、興趣,、價值觀等等。

五、為了更大的成長空間

前Google CEO埃里克.施密特曾經(jīng)給過FaceBook 首席運營官謝麗爾.桑德伯格一個建議,，他說：“選擇一份工作最重要的標準就是,，他能否讓你快速成長。如果有人邀請你上一艘火箭,，你不要問上去之后坐哪兒,，你只要上去就可以了”。

很多地產人跳槽也是為了有更大的成長空間,，即使降薪,，他們認為也是值得的。

六,、為了家庭

據(jù)明源君所知,，就有一個地產行業(yè)TOP10的高管降級降薪到了一家國企房企去做中層，拿到的錢少了一半,，但他卻覺得很值得,。因為跳槽后，他和老婆的感情更穩(wěn)定了,，之前因為工作太忙,，差點和老婆離婚。現(xiàn)在,，陪家人的時間也更多了,，和孩子的關系更親密了，因為加班熬夜少了,，整個人也更年輕了,。

七、為了理想及興趣

這個世界的工作大概可以分為以下幾種：感興趣但錢不多,、不感興趣但錢很多,、既不感興趣錢也不多、既感興趣錢也夠多,。第四種大概是所有人的理想工作,，但魚與熊掌不可兼得，這種情況可遇不可求,。

明源君認識的一個地產人,，在房企前20強做設計總監(jiān)，但他卻為了能做出真正的好項目,，100后還能被人說起的樓盤,，主動降級降薪加入綠城，成了綠城一名普通的設計經(jīng)理,。

他的原話是這樣的：之前公司工資確實很高,，但做的產品不是我想要的,，公司為了沖規(guī)模，全國的項目大量復制,，高度標準化,，一個項目最重要就是趕進度，質量能好到哪兒去,？這不是我想要的工作,。

更多人在找工作時，在興趣和錢之間,，會更偏向于選擇金錢。降薪去做自己真正感興趣的事情真的需要很大的勇氣,。

如何才能避免

跳槽時被降級降薪,？

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不管是哪種情況的跳槽，被“降級降薪”都是非常糟心的,，比如你為了去萬科,、龍湖這些知名房企，付出“降薪”的代價,，即使一年后你的薪水能恢復到正常水平,，其實代價也是非常高的。有沒有更經(jīng)濟的方法,？

當然有,，那就是等著被獵頭挖角！

你可能會問了,，明源君不是說了,，只有在華潤、中海這些知名房企才能享受被挖角的待遇嗎,？凡事不是絕對的,，明源君給大家分享一個小房企營銷總逆襲的故事。明源君認識L的時候,，他還是一個小房企的項目營銷總,，后來看著他被萬達挖去做營銷副總，2年后,，又被另一家房企挖去做總裁了,。

明源君總結一下他的逆襲的辦法，比如：

1,、在很多地產人微信群里,，分享干貨，發(fā)出自己的觀點,；

2,、在有影響的微信公眾號,，發(fā)表了很多總結文章；

3,、曾經(jīng)在有影響力的行業(yè)平臺,，公開發(fā)表演講

4、很愛結交地產圈的朋友,，樂于幫人解決問題

5,、很愛給自己的下屬培訓

據(jù)說萬達高管也是通過微信認識他的，后來去他操盤的項目參觀,，順便把他挖走了,！

可能你會說，我也加了很多地產微信群,，參加了很多地產論壇,，認識了很多地產大咖啊，怎么沒用,？你這種“混圈子”,，只是讓你認識了很多人，卻沒辦法證明你的能力,。而L的做法,，核心是輸出自己的觀點，并幫助很多人解決了問題，他把自己的能力轉化成了“品牌信息”，在行業(yè)形成了很高的知名度,，所以連萬達的高管都注意到他，親自去挖角,。

當然，要達到這樣的高度,，最重要以及最根本的一點是,，你自己得有兩把刷子，L的操盤能力是一流的,，在每個崗位都做出了令人折服的成績,。

其實，明源君還想說的是,，如果你想通過混圈子建立自己的人脈地圖,，那么，首先你要是一個牛逼的人,，其次,，你要做一個對別人有用被別人需求的人，而不是做一個需要別人的人,。

當你能夠幫到越來越多牛逼的人,，也就意味著你的人脈質量越來越高了,。這些高質量的人脈資源本身就會成為你的一種競爭力，這也是行業(yè)經(jīng)驗豐富才會有的獨特儲備,。

最后,，當你在行業(yè)內打造了自己的個人品牌，形成了自己的影響力,，并有了一定的人脈資源,，那么，很有可能,，下一個被挖角的就是你了,！