農(nóng)村房屋，是指建造于集體所有的土地上的房屋,，相對于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有土地上的房屋而言,，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權房”兩類。宅基地房屋是村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋,，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋,。《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！薄靶‘a(chǎn)權房”一般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序,，由村集體或鎮(zhèn)政府獨立或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設的房屋，一般不能辦理產(chǎn)權登記,。

       宅基地房屋買賣合同的效力涉及的規(guī)定主要包括《合同法》,、《物權法》、《土地管理法》,，《合同法》第五十二條規(guī)定損害社會公共利益,，以及違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效,，以及參照《土地管理法》第二條第三款的規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占,、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓,?！保坏诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣,、出租房屋后,，再申請宅基地的，不予批準”,；第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設；但是,，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,?！蔽覀兛梢缘弥獙τ谡胤课莸馁I賣法律有著嚴格的限制。當買受人是本集體經(jīng)濟組織成員，合同履行并不會導致宅基地使用權流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟組織之外,，故對于存在于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地房屋買賣合同,，司法實踐中大多予以認可。

        對于買受人非本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地房屋買賣合同的效力,，存在不同的意見,。有效說認為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產(chǎn)所有權，有權依法處分自己的財產(chǎn),，現(xiàn)行的法律并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定,，按照“法不禁止則自由”的私法原則，宅基地房屋買賣合同的效力是有效的,，這樣更有利于穩(wěn)定現(xiàn)有交易秩序的安全和穩(wěn)定,，保障農(nóng)民對自己財產(chǎn)的處分權益，維護買受人對于交易市場中誠實信用和善意信賴原則的要求,。無效說認為在“房地一體”的原則下,，賣房必然涉及到宅基地，農(nóng)民在處分自己房屋的同時侵犯到集體經(jīng)濟組織對于宅基地的權益,，如果我們不限制宅基地的使用讓其進入市場進行交易,，必然在市場經(jīng)濟的沖刷下侵犯到農(nóng)民的基本生存居住權，再者,，2007年《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’,。單位和個人不得非法租用,、占用農(nóng)民集體所有上地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！庇纱吮砻鲊艺呙鞔_禁止非本集體經(jīng)濟組織成員購買宅基地或者地上建筑物,，為了防止宅基地流入交易市場導致住宅用地向耕地延伸的情形，保護社會的公共利益,，法院于法于理都應當認定買受人為非本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地房屋買賣合同無效,。《八民會紀要》明確規(guī)定,，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū),，可以按照國家政策以及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛,，依法認定有關合同有效,。由此可見，試點區(qū)域存在例外情況,。

        宅基地使用權系農(nóng)民應該享有的福利,，完全禁止宅基地的流轉(zhuǎn)不利于土地資源的合理利用,。應當允許農(nóng)民在法律框架內(nèi)秉承物盡其用的原則從中獲取合法利益，伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,，農(nóng)民對土地的依賴程度降低,，宅基地使用權的流轉(zhuǎn)逐步放寬已是大勢所趨。由此相關法律政策的改變也需跟上時代的步伐,，這樣才能更好的讓法律發(fā)揮對群眾生活的指引教育作用,。