|
農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律糾紛及辦案原則 2011-4-26 20:44:32
土地是財(cái)富之母,，其作為一種生產(chǎn)要素,，只有合理流動才能體現(xiàn)自身性質(zhì)及促進(jìn)財(cái)富的增值，因此土地的流轉(zhuǎn)是必然趨勢,，農(nóng)村集體土地概莫能外,。在實(shí)踐中，農(nóng)村
集體土地流轉(zhuǎn)基本上分為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)和建設(shè)用地（含宅基地,、經(jīng)營性用地,、公益性用地）流轉(zhuǎn)兩類。前者有相應(yīng)的《土地承包法》予以規(guī)制,，后者則缺乏相關(guān)法律作
為支撐,，而隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，土地的稀缺性及供求失衡日益尖銳,，相應(yīng)糾紛也逐漸增多,，司法裁判認(rèn)識也有諸多不一致之處，暴露了集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法的
滯后和審判機(jī)關(guān)的困惑,，研討集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的疑難問題并提出解決辦法,，成為當(dāng)務(wù)之急。 一,、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛的基本情況
第一,、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛中,，農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的逐利性特征明顯。按現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定,，集體土地使用權(quán)不能直接入市,，集體土地須先征用轉(zhuǎn)為國有
后，才能出讓,；破產(chǎn)或被兼并的企業(yè)才可轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán),，其他企業(yè)、個人以建設(shè)用地使用權(quán)為客體的交易行為是無效的,。在此情況下,，如果土地征用為國
有后再出讓，轉(zhuǎn)讓人則認(rèn)為無利可圖,；如直接將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，又違背法律規(guī)定,，但是,，只要存在級差地租，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員通常會避開有關(guān)法律規(guī)
定,，與交易相對方以法律準(zhǔn)許之外的途徑求得建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的最大化,，致使實(shí)踐中存在大量的隱形市場,，這種情況潛伏著流轉(zhuǎn)的不安全性，極易日后滋生糾葛,。
此外,，在上世紀(jì)90年代乃至更早期，農(nóng)村村民與非本村人員使用宅基地合建住宅的情況普遍存在,。房屋建好分成后合建雙方開始時尚相安無事,，但近年來因城中村
改造，宅基地上建房屋的補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)逐年提高,，個別村民為全額取得補(bǔ)償款,，遂訴至法院要求確認(rèn)合建協(xié)議無效及實(shí)際使用人搬遷，此類案件在擬進(jìn)行城中村改造的
區(qū)域較為多發(fā),。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛案件審理中的常見問題及其解決 ?。ㄒ唬┺r(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定 由于涉及農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)內(nèi)容較為模糊,、滯后，而各地出臺的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)制度的政策性較強(qiáng),，準(zhǔn)確領(lǐng)會把握的難度較大,，因此，如何認(rèn)定各類流轉(zhuǎn)合同的效力是審理此類案件首先應(yīng)解決的問題,，我們認(rèn)為,，認(rèn)定此類合同效力的應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1,、宜區(qū)分用地性質(zhì)對流轉(zhuǎn)合同效力作出不同標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定 （1）宅基地 法律,、法規(guī)對宅基地的流轉(zhuǎn)基本上持嚴(yán)格管制的態(tài)度，以下以宅基地上房屋買賣合同為例探析涉宅基地流轉(zhuǎn)合同的效力認(rèn)定問題,。 理論界和實(shí)務(wù)界對宅基地房屋買賣合同的效力問題一直爭執(zhí)不休,，難以形成統(tǒng)一觀點(diǎn)。我們認(rèn)為,，宅基地房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效,，同時不排除可認(rèn)定有效的 情形。原則上認(rèn)定合同無效的理由是：農(nóng)村村民的住宅建于宅基地之上,，房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,。開禁宅基地交易不過是滿足強(qiáng)勢群體的利益訴求， 且在宅基地分配仍具有社會保障性質(zhì)情況下,，貿(mào)然允許宅基地交易,，將導(dǎo)致作為弱勢群體的農(nóng)村村民的宅基地被兼并，社會秩序?qū)⒃馐芫薮鬀_擊,。從現(xiàn)有規(guī)定來看,， 法律法規(guī)和國家政策均禁止農(nóng)村房屋自由流通?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是,， 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,。"2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基 地管理的意見》規(guī)定"嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證"。2007年12月30日《國務(wù)院辦公廳 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》,、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若 干意見》再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或"小產(chǎn)權(quán)房"，由此看來,，國家法律政策對農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓并不鼓勵,。同時，宅基地使用權(quán)是集 體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，宅基地的分配采取無償分配模式,，如允許村民個人將其轉(zhuǎn)讓并從中獲利，則由于宅基地上建房屋買賣名義上是買賣房屋,，實(shí)際在房地一 體的格局下,，出賣人處分房屋同時也處分宅基地,，受損的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，此類情況應(yīng)予禁止,。此外,，現(xiàn)有城鄉(xiāng)界限未完全打破，城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)仍將長 期存在,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍具有一定的封閉性,，雖然現(xiàn)在一些省市開展了宅基地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，但畢竟不能以點(diǎn)概面,，無視宅基地房屋流轉(zhuǎn)在國家政策層面上仍屬嚴(yán) 格控制的局面,。最高人民法院及各地人民法院制定的相應(yīng)司法規(guī)范性文件也對此予以明確。當(dāng)然,，是否放寬宅基地使用權(quán)主體限制及改變?nèi)〉梅绞?，允許農(nóng)民自由買 賣農(nóng)村房屋，須在今后視我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及農(nóng)民生活水平提高情況,、社會保障體系的完善程度等因素確定 宅基地上房屋買賣糾紛的處理應(yīng)以尊重歷 史,、照顧現(xiàn)實(shí)為原則，在注重處理的法律效果和社會效果的基礎(chǔ)上,，針對具體合同的效力仍應(yīng)依照簽約主體的不同性予以確認(rèn),。根據(jù)宅基地上建房屋買賣合同主體的 差異，可將此類糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛,；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛,；三為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 或其成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。 首先,、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的宅基地房屋買賣合同,，原則上應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，就排除了宅基地不能流轉(zhuǎn)的障礙,。因此，對于此類糾紛,，只要買賣雙方訂立的合同符合法律有關(guān)有效合同要件的規(guī)定,，就應(yīng)認(rèn)定合同有效。 其次,、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的合同效力,，應(yīng)審慎認(rèn)定。實(shí)踐中有兩類情況尤為關(guān)注：一是鄰近集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買宅基地上建房 屋,；二是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民在城鄉(xiāng)結(jié)合部購房,。因宅基地使用權(quán)制度具有身份性和福利性特征，村民基于為某一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員而取得宅基地使用權(quán),，宅基地的分 配流轉(zhuǎn)亦涉及集體所有成員共同利益,，故此類案件效力宜根據(jù)不同情況區(qū)別處理：買受人購房是為了自住目的,，且在購房后已融入當(dāng)?shù)厣罨蛘哔I受人已向房屋所在 地集體經(jīng)濟(jì)組織承包土地，并與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員形成姻親關(guān)系者,，從維護(hù)社會穩(wěn)定的角度考慮,，宜以是否經(jīng)過相關(guān)級別的政府審核、批準(zhǔn)為要件認(rèn)定買賣合同有 效與否,，如當(dāng)事人取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核,，經(jīng)過縣級人民政府批準(zhǔn)的，宜認(rèn)定買賣合同有效,，如果未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級人民政府審核或批準(zhǔn),，宜認(rèn)定買賣合同無效,。至于 經(jīng)過審核或取得批準(zhǔn)的時間限制宜稍放寬認(rèn)定，本律師認(rèn)為,，對此,，可參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋 （一）》第9條的規(guī)定，買賣合同在一審辯論終結(jié)之前中取得審核批準(zhǔn)的即可認(rèn)定有效,。另,，處理此類糾紛，應(yīng)全盤考慮當(dāng)事人的簽約本意及履約情況：如當(dāng)事人簽 約目的在于囤積,、炒賣土地者,，則此類買賣行為須嚴(yán)加禁止，宜認(rèn)定合同無效,。 最后,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員與城鎮(zhèn)居民之間的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定無 效,。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋,，我國現(xiàn)有法律、法規(guī)雖無明確禁止性規(guī)定,，但前述國務(wù)院辦公廳及國土資源部有關(guān)規(guī)范性文件均 多次重申嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,，嚴(yán)禁為此發(fā)放土地使用證。這說明國家政策一直是明確禁止宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民,。此外,，我國目前財(cái)政狀況尚無足 夠條件解決農(nóng)民生存保障，土地仍須擔(dān)負(fù)起糧食安全重任,，土地保障始終是制定政策的首要考量因素,，因此，此類案件的審判也無法脫離國情,。由于宅基地使用權(quán)在 事實(shí)上的無期限性,，該使用權(quán)如長期被城鎮(zhèn)居民享有,，則農(nóng)村集體土地所有制將名存實(shí)亡，集體土地流失也不可避免,，極易造成利益集團(tuán)的合謀和政府尋租行為,。破 壞交易秩序。因此,，根據(jù)我國民法通則第六條"民事活動必須遵守法律,，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策"的規(guī)定,，法院在審判中應(yīng)嚴(yán)格適用國家政策,，對此類 合同，應(yīng)以違反國家政策為由認(rèn)定為無效民事行為,。 （2）經(jīng)營性用地 相對于國家對宅基地流轉(zhuǎn)采取的嚴(yán) 格禁止政策,，有關(guān)法律則規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性用地如符合一定條件仍可流轉(zhuǎn)：現(xiàn)行土地管理法第六十三條規(guī)定，除了符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企 業(yè),，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法完全轉(zhuǎn)移的情形之外，均不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租,。 2、流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定應(yīng)尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自治權(quán) 實(shí)踐中,，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛中相當(dāng)部分的集體經(jīng)濟(jì)組織作為原告常以其原任領(lǐng)導(dǎo)對外所簽合同未經(jīng)村民會議或村民委員會表決為由,，要求認(rèn)定流轉(zhuǎn)合同無 效，對此,，有觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同如經(jīng)查實(shí)所涉事項(xiàng)確屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部規(guī)定的應(yīng)予表決事項(xiàng),，如未經(jīng)表決通過，宜以簽約行為侵害集體利益為由認(rèn)定合同無 效,。我們認(rèn)為,，對此應(yīng)具體分析，不能一概采肯定或否定態(tài)度：如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部制訂有村民自治章程,、村規(guī)民約,，明確規(guī)定此類事宜應(yīng)經(jīng)村民代表大會或 村委會事先表決通過的，且此類自治章程,、村規(guī)民約形式內(nèi)容,、表決的程序均不違反法律法規(guī)的，個案審理應(yīng)尊重村民自決權(quán),，如果集體經(jīng)濟(jì)組織在一審起訴之前召 開村民會議或者村民委員會,，表決對原領(lǐng)導(dǎo)簽訂的合同不予認(rèn)可，則法院應(yīng)依照合同法的規(guī)定,，按當(dāng)事人訴請對合同內(nèi)容及締約經(jīng)過進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,，判斷具備合同是 否顯示公平,、簽約人串通等應(yīng)予撤銷或認(rèn)定無效的情形；如果作為原告的集體經(jīng)濟(jì)組織在起訴之前不能提供村民會議或村民委員會對合同予以否定性評價的證據(jù),，則 宜尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的自決權(quán),，要求其補(bǔ)充工作后再行起訴，如原告堅(jiān)持要求法院進(jìn)行實(shí)體審理,，則宜駁回起訴,；如原告據(jù)以提起訴訟的村民自治章程、村規(guī)民 約以及村民會議或者村民代表討論決定的事項(xiàng)或者程序與有關(guān)法律,、法規(guī)和國家政策相抵觸,，此類情況也宜要求原告完善表決程序后再行起訴。 （二）正確把握司法權(quán)與行政權(quán)的關(guān)系,，做到司法不越位 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛不僅涉及民事法律關(guān)系,，還涉及行政管理關(guān)系，此情形經(jīng)常出現(xiàn)在租賃合同糾紛中,，例如：集體經(jīng)濟(jì)組織將土地及其上廠房（未履行規(guī)劃 報(bào)建手續(xù)）出租給相對方使用，相對方也一直依約交納租金,，現(xiàn)雙方產(chǎn)生糾紛,，集體經(jīng)濟(jì)組織以房屋未經(jīng)報(bào)建，標(biāo)的物違法為由要求認(rèn)定合同無效,，收回廠房土地,。 此類糾紛的處理，涉及到審判權(quán)和行政管理權(quán)的分野問題,。以上述案件為例,，其與違章建筑的認(rèn)定有關(guān)，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定,，在城市,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn) 行建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù),，如未申辦即進(jìn)行建設(shè)的,，由規(guī)劃部門責(zé)令停止建設(shè)，可采取措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的,，限期改正,，并處罰款，無法 采取措施消除影響的,，予以限期拆除,，不能拆除，則沒收實(shí)物或違法收入,，并處罰款,。應(yīng)該注意的是,，違法建筑的認(rèn)定屬于行政管理權(quán)的范疇，法院不應(yīng)越俎代庖,， 確認(rèn)有關(guān)土地上蓋物屬于違法建筑,。比如上述案例，合同是否有效牽涉到合同能否履行的問題,，在審理中有必要向行政主管部門征求意見,，詢問其對上蓋物的處理意 見，如果主管部門認(rèn)定其為違法建設(shè),，但同意補(bǔ)辦規(guī)劃,、報(bào)建手續(xù)，允許當(dāng)事人保留使用,，則相關(guān)合同的履行不存在障礙,，如主管部門不予補(bǔ)辦手續(xù)，責(zé)令拆除的,， 則合同履行存在無法克服的障礙,，宜按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款、第二條的規(guī)定,，認(rèn)定合 同無效,，判令雙方恢復(fù)締約前的狀態(tài)。 （三）準(zhǔn)確領(lǐng)會國家政策,，努力做到社會效果和法律效果的統(tǒng)一 《最高人民法院關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》提出了明確意見"要在符合土地利用規(guī)劃的前提下,，依法確認(rèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地與 國有土地享有平等權(quán)利。在審理涉及集體經(jīng)營性建設(shè)用地的糾紛案件過程中,，既要嚴(yán)格執(zhí)行法律,、行政法規(guī)，又要處理好法律,、行政法規(guī)與政策和體制機(jī)制創(chuàng)新之間 的關(guān)系,。要密切關(guān)注相關(guān)法律、行政法規(guī)和政策措施的完善配套情況,，在涉及農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)糾紛時,，要盡量吃透法律本意，充分考慮個案情況和社情民意,，盡可 能使案件結(jié)果適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要,，更好為穩(wěn)定大局服務(wù)。 （四）無效農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的處理 有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同糾紛的具體處理在此不贅,，本部分內(nèi)容僅涉及無效合同糾紛的處理,。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效 后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)互相返還,。以下以無效宅基地上建房屋買賣合同糾紛為例,，對建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同被認(rèn)定無效后的處理予以分析：首先，出賣人取得的 房款本金應(yīng)退回買受人,，房款占用期間的利息宜按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)付,；其次，買受人在使用房屋期間已享受利益,，故買受人應(yīng)向出賣人支付房屋 使用費(fèi),，如果雙方不能對房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，宜委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價,，亦可參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門發(fā)布的同期同地段租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn) 定,；再次，對于房屋的升值利益部分,，應(yīng)先由當(dāng)事人自行協(xié)商確定金額,，如不能協(xié)商一致，可委托有關(guān)機(jī)構(gòu)對房屋的現(xiàn)有市場價值進(jìn)行估價,，如果房屋價格較合同約 定價格為高,，則應(yīng)在全面衡量買賣雙方過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因房屋升值或拆遷,、補(bǔ)償所獲利益及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失的情況下,， 適當(dāng)判令由出賣人按一定比例補(bǔ)償房屋增值款給買受人，以求得個案公平,。最后，如果買受人已經(jīng)使用房屋并對房屋進(jìn)行翻建,、擴(kuò)建及裝修,，房屋由買受人退回出賣 人之后，出賣人仍可享有添附利益,，故從公平合理原則考慮,，應(yīng)由出賣人按照過錯大小比例對房屋的添附價值或翻新改建費(fèi)用予以補(bǔ)償。如果買賣的房屋已納入征地 范圍,，尚未完成土地征收手續(xù)的,，對已支付或?qū)⒅Ц兜牟疬w補(bǔ)償費(fèi)可根據(jù)買賣雙方過錯程度按一定比例分配,其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)中土地升值利益部分應(yīng)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織所有。 三,、關(guān)于完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的若干建議 近年以來,，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛 多發(fā)的根源之一在于雖然有關(guān)地方性法規(guī)準(zhǔn)許農(nóng)村集體建設(shè)用地可合法流轉(zhuǎn)，但實(shí)踐中尚未真正實(shí)現(xiàn)集體土地與國有土地的同地,、同價,、同權(quán)，比如：金融機(jī)構(gòu)對集 體土地使用權(quán)設(shè)定抵押仍持懷疑排斥態(tài)度，工商企業(yè)特別是大型國企,、上市公司等對使用集體建設(shè)用地還存在種種顧慮,，說明集體土地使用權(quán)要想獲得與國有土地使 用權(quán)同等待遇，必須首先修改現(xiàn)行土地管理法律法規(guī),，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定,，并應(yīng)注重相關(guān)金融、稅收,、財(cái)政政策的配套完善,。 再者，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐中一定要注意處理好國家,、地方政府與集體土地所有者之間的利益分配關(guān)系,。土地流轉(zhuǎn)的收益分配及使用、管理是集體建設(shè)用地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵問題,。流轉(zhuǎn)收益分配應(yīng)把保障農(nóng)民土地權(quán)益和發(fā)展農(nóng)民利益作為衡量流轉(zhuǎn)成敗的最重要標(biāo)準(zhǔn),，兼顧國家、集體,、農(nóng)民三方利益,，詳而言之，作為土 地所有權(quán)的收益歸該集體經(jīng)濟(jì)組織所有,；作為依法取得集體土地使用人的流轉(zhuǎn)收益,，應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有，集體經(jīng)濟(jì)組織分得的收益應(yīng)主要用于農(nóng)民社會保障與基 礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè),，一部分用于發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，收益具體使用方向及分配辦法應(yīng)由村民大會確定,。國家（地方政府）作為管理者,、服務(wù)者及公共設(shè)施的出資人，可 以稅收形式參與流轉(zhuǎn)收益分配,。 最后,，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革能夠達(dá)到預(yù)期效果，必須以村民民主權(quán)利的落實(shí)作為保障,。集體建設(shè)用地進(jìn)入市場后,， 如果沒有完備的農(nóng)村集體重大事務(wù)決策程序制度作為支撐，則土地流轉(zhuǎn)的真正受益人有可能將會是代表農(nóng)民集體的少數(shù)"內(nèi)部人",，如此,，將造成對農(nóng)民權(quán)益的剝 奪。這就要求我們必須完善農(nóng)村集體重大事務(wù)決策程序的有關(guān)法規(guī),，注重保障村民的知情權(quán),、決策權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)，凡是與村民切身利益密切相關(guān)的事項(xiàng)（含土 地流轉(zhuǎn)）均應(yīng)實(shí)行民主決策,，不能由個人或少數(shù)人決定,。 |
|
|
