長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)全新領(lǐng)域,。

如果你的企業(yè)還未進(jìn)入,，加快腳步，或許最佳的入場(chǎng)時(shí)期即將過(guò)去,。如果已經(jīng)是場(chǎng)內(nèi)玩家,，敵軍即將到達(dá)戰(zhàn)場(chǎng)，抓緊時(shí)間打怪升級(jí),，首波團(tuán)戰(zhàn)的號(hào)角已經(jīng)吹響,。

萬(wàn)科、龍湖這一波開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)隊(duì)背靠大樹(shù)好乘涼,，魔方,、YOU+這一波強(qiáng)勢(shì)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)隊(duì)前期出場(chǎng)自帶主角光環(huán)。但市場(chǎng)上的主力大部隊(duì)更多是“兩無(wú)”玩家,，他們的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù),、操作走位也有不少可圈可點(diǎn)之處。  

集悅城在深圳這個(gè)玩家級(jí)別相對(duì)較高的戰(zhàn)場(chǎng),，已經(jīng)發(fā)育到可以底氣很足的加入團(tuán)戰(zhàn),。明源君特意走訪集悅城現(xiàn)場(chǎng)，看其如何在瞬息萬(wàn)變的存量市場(chǎng)中快速,、精準(zhǔn)的搶先登陸屬于自己的一畝三分地,。

一、如何快速獲得租客青睞,？ 

重顏值,，玩氣質(zhì)。這是集悅城擄獲租客芳心的關(guān)鍵詞,。

從蕭條的工業(yè)園到如今時(shí)尚潮流聚集地,，毫不夸張的說(shuō)，集悅城帶給這片土地重生,。全社區(qū)在線的高顏值,、融于骨血的獨(dú)特氣質(zhì)是集悅城玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓的重要因素。

社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)夸張的、充滿視覺(jué)張力的畫(huà)面設(shè)計(jì),；從外部公共區(qū)域到房間內(nèi)部細(xì)節(jié)濃濃工業(yè)風(fēng)裝修,；極具個(gè)性的優(yōu)質(zhì)租客圈層吸納。集悅城在租客可能觸及的各個(gè)方面將項(xiàng)目的獨(dú)特性展示到極致,，從而塑造了項(xiàng)目特立獨(dú)行的整體氣質(zhì),。

（集悅城實(shí)景圖）

目前，市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓同質(zhì)性相對(duì)比較高,。選址,、交通、配套等硬性綜合條件都相對(duì)優(yōu)質(zhì),，各企業(yè)將差異化重點(diǎn)放在定位方面,。市場(chǎng)上工業(yè)風(fēng)、現(xiàn)代感,、溫馨家等各類定位不一而足,，但是最后呈現(xiàn)出的綜合形象雷同度卻相當(dāng)高。而集悅城卻在面世2年以來(lái)以非常清晰的時(shí)尚潮流符號(hào)進(jìn)入受眾的視野,，取得階段性成效,。

二、如何在內(nèi)部管理中實(shí)現(xiàn)招商全程把控,、財(cái)務(wù)全程在線,？

公寓服務(wù)期限長(zhǎng)、可變因素多,、對(duì)象復(fù)雜且不固定,，繁雜冗長(zhǎng)的管理問(wèn)題困擾眾多運(yùn)營(yíng)者。集悅城在管理方面很好地做到有的放矢,，快,、穩(wěn)、準(zhǔn),，將內(nèi)部管理重心放在招商,、財(cái)務(wù)兩大板塊。

高效的管理一定不是靠人,，而是靠工具,。

1、招商全程監(jiān)控,，隨時(shí)“走在前面”有效降低空置率

1）拓客走在前面,，38%客戶微信預(yù)約到訪

炎炎烈日，人潮涌動(dòng)的街頭,，招商拓客人員不斷重復(fù)銷售說(shuō)辭,、派單,。但產(chǎn)出甚微。過(guò)客虐我千百遍,，我待過(guò)客如初戀,。

集悅城打破傳統(tǒng)的公寓拓客方式，利用工具開(kāi)放微信平臺(tái)直連租客,。在該平臺(tái)上,，租客可以完成查詢、預(yù)約,、導(dǎo)航等一系列動(dòng)作,。而招商人員可以在系統(tǒng)后臺(tái)實(shí)時(shí)微信預(yù)約情況，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)分配客戶,，及時(shí)跟客,，并將跟進(jìn)情況在系統(tǒng)上記錄，其余同事及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)可以實(shí)時(shí)查看了解對(duì)應(yīng)客戶的詳細(xì)情況,。隨時(shí)監(jiān)控,，隨時(shí)介入,，快速收客,。

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中介拓客為主的常態(tài)下，集悅城通過(guò)微信平臺(tái)預(yù)約到訪客戶占38%,。有效提高了項(xiàng)目前期招租率,。

2）合同狀態(tài)走在前面，無(wú)縫連接近乎0空置期

每一間房,、每一天都不空置,，這是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的理想狀態(tài)。要有效控制空置率,，除了在招商上源頭上發(fā)力之外,，過(guò)程中的管控也尤為重要。

集悅城利用系統(tǒng)工具對(duì)每一個(gè)合同狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)管,。運(yùn)用合同到期自動(dòng)預(yù)警功能,，招商人員在每一個(gè)合同到期前30天收到預(yù)警通知。招商有針對(duì)性提前介入,，對(duì)于續(xù)租,、退租后新租客儲(chǔ)備工作提前準(zhǔn)備，一旦租客退租,，馬上有新租客入住,，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接，基本沒(méi)有空置期,。

（合同預(yù)警頁(yè)面,，分周期定向提醒）

2,、財(cái)務(wù)全程在線，用工具高效快速完成50%工作量

一般來(lái)說(shuō),，一到每月交租日,，財(cái)務(wù)辦公室點(diǎn)鈔機(jī)、pos機(jī),，“機(jī)”飛“線”掉,；租客、出納,、審核,，人仰馬翻。

1）每筆費(fèi)用都在線上完成,，從大到小做到精準(zhǔn)把控

財(cái)務(wù)是公寓運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵性部門(mén),，算費(fèi)、收費(fèi)又是財(cái)務(wù)部門(mén)一直以來(lái)老大難的問(wèn)題,。集悅城運(yùn)用系統(tǒng)工具進(jìn)行管理的優(yōu)勢(shì)也在財(cái)務(wù)部日常工作中表現(xiàn)明顯,。

通過(guò)系統(tǒng)工具前期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、合同等錄入,，租賃期間發(fā)生的周期性費(fèi)用,、一次性費(fèi)用、走表類費(fèi)用,、各種突發(fā)臨時(shí)性費(fèi)用,，幾乎涵蓋財(cái)務(wù)可能要收取的每一筆費(fèi)用類型，皆可在線上支付,。租戶不到現(xiàn)場(chǎng),，財(cái)務(wù)不收現(xiàn)金，皆大歡喜,。 

（系統(tǒng)涵蓋財(cái)務(wù)可能涉及的費(fèi)用場(chǎng)景）

2）每個(gè)環(huán)節(jié)都在線上完成,，從始至終做到心中有數(shù)

涉及到錢(qián)的問(wèn)題，租戶,、財(cái)務(wù),、管理者各方都非常敏感。財(cái)務(wù)工作中的某一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生錯(cuò)誤可能造成的損失也是最大的,。所以,，“實(shí)現(xiàn)所有財(cái)務(wù)工作全部在線化”這也是集悅城實(shí)現(xiàn)的最佳狀態(tài)。

目前,，從賬單生成,、催租、收租,、開(kāi)收據(jù),、分賬等財(cái)務(wù)一系列全套工作流程已經(jīng)可以借助工具快速精準(zhǔn)完成,。

（全業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全程在線完成）

三、如何建立持續(xù)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制,？

集悅城在深圳已經(jīng)落地3大項(xiàng)目,，目前可租房源4000余套。規(guī)?；l(fā)展是集悅城未來(lái)規(guī)劃一個(gè)很重要的方向,，所以運(yùn)營(yíng)者也在前期為后續(xù)規(guī)模發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1,、走心運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),，租客口碑傳播形成品牌效應(yīng)

運(yùn)營(yíng)的核心是人。運(yùn)用工具進(jìn)行高效管理的終極目標(biāo)也是為了可以更好的服務(wù)于人,。租客至上也是集悅城一直堅(jiān)持的運(yùn)營(yíng)思路,。

健身房、公共廚房,、聚會(huì)區(qū)等在硬件上的建設(shè)是為了讓租戶有更好的居住氛圍和環(huán)境,。前期的微信預(yù)約，入住后的在線賬單,、開(kāi)通在線支付平臺(tái),，陸續(xù)上線的線上報(bào)事報(bào)修物業(yè)系統(tǒng)等系列在軟性管理上的投入，是為了讓租客有更好,、更便捷的居住體驗(yàn),。

2,、可復(fù)制化標(biāo)準(zhǔn)管理模式,，縮短培育期快速落地

管理繁雜、人工介入率高,、無(wú)法形成標(biāo)準(zhǔn)管理模式,，可以說(shuō)是公寓管理的通病，也是導(dǎo)致部分公寓無(wú)法形成規(guī)?；l(fā)展的一大原因,。

集悅城深諳其道,。利用工具化管理,，重點(diǎn)在招商,、財(cái)務(wù)兩大板塊形成標(biāo)準(zhǔn)化管理模塊,。同時(shí),，在客服,、物業(yè)等板塊建立基礎(chǔ)性管理平臺(tái),。結(jié)合形成一套相對(duì)完善的管理體系,。

上述標(biāo)準(zhǔn)管理體系在集悅城塘朗項(xiàng)目運(yùn)行成熟,。其新項(xiàng)目紅花嶺面市,，在完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入后,，已經(jīng)快速全面介入紅花嶺項(xiàng)目管理。后續(xù)集悅城的其余項(xiàng)目,，也可快速沿用這一管理體系,，縮短培育期，長(zhǎng)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)降本增效,。