一、主體問題

1,、發(fā)包人,。包括個(gè)人和單位，房地產(chǎn)開發(fā)則應(yīng)當(dāng)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，但資質(zhì)對(duì)合同效力不造成影響,，僅面臨行政處罰。

發(fā)包人在項(xiàng)目實(shí)施前就當(dāng)獲取立項(xiàng)批準(zhǔn)、土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并通過環(huán)境,、消防,、人防等事項(xiàng)審批。

施工合同簽訂后,，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)辦理施工許可證,，該證的辦理影響合同履行，但不影響合同效力,。

2,、承包人。兩個(gè)必須：一是必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)活動(dòng),，二是必須具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí),。

超經(jīng)營(yíng)范圍、無資質(zhì),、超越資質(zhì)等級(jí)所簽合同無效,，但竣工前可效力補(bǔ)正。

施工中資質(zhì)降級(jí),，但仍滿足所建工程,，合同繼續(xù)履行，但應(yīng)降低取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；若不能滿足所建工程,，則應(yīng)解除合同。

農(nóng)村自建房3層以下,，按承攬合同定,，不適用建筑法，承包人無資質(zhì)要求,。

3,、轉(zhuǎn)包。包括整體轉(zhuǎn)包,、肢解轉(zhuǎn)包,、視同轉(zhuǎn)包（依法分包后，未進(jìn)行實(shí)際管理情形）

轉(zhuǎn)包合同無效,。

但基于合同相對(duì)性及任何人不得從違法行為中獲益原則：

（1）發(fā)包人知曉轉(zhuǎn)包不能請(qǐng)求確認(rèn)承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包合同無效,。

（2）發(fā)包亦不得突破相對(duì)性直接與實(shí)際施工人結(jié)算。

（3）因?yàn)槌邪宿D(zhuǎn)包違約,，承包人要求按合同結(jié)算沒有法律依據(jù),，雙方應(yīng)當(dāng)按實(shí)際施工人資質(zhì)等級(jí)按實(shí)結(jié)算,。工程款利息作為派生物可以獲得支持。

（4）因發(fā)包人原因造成的停,、窩工損失,，承包人可以主張，但實(shí)際施工人無權(quán)向發(fā)包人主張,。

（5）優(yōu)先受償權(quán),，為有效合同之承包人享有。

（6）承包人主張管理費(fèi)沒有法律依據(jù),，已經(jīng)獲得的,，應(yīng)當(dāng)收繳。

（7）發(fā)包人將部分工程甩項(xiàng)給其它單位,，承包人所產(chǎn)生的配合費(fèi)可以主張。

4,、分包,。專業(yè)工程和勞務(wù)作業(yè)可以分包給相應(yīng)資質(zhì)單位，分包人與承包人就分包工程對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任,。

（1）五項(xiàng)禁止：禁止分包給無相應(yīng)資質(zhì)單位,、禁止分包單位再分包、禁止全部肢解分包,、禁止主體工程分包,、禁止未經(jīng)發(fā)包人同意分包（勞務(wù)分包除外）

（2）勞務(wù)分包主要范圍13種，對(duì)象是勞務(wù),，本質(zhì)上不屬于工程分包,，對(duì)工程質(zhì)量不需向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。勞務(wù)分包人也不能直接向發(fā)包人追索勞務(wù)報(bào)酬,。

（3）合法分包情形下,，總分包雙方關(guān)于待收到建設(shè)單位工程款后再支付分包方工程款的約定合法有效。但訴訟中,，總包人應(yīng)對(duì)建設(shè)單位未就分包工程付款事負(fù)舉證義務(wù),，舉證不能或無法區(qū)分則就向分包人支付。若總包人怠于行使到期工程款債權(quán),，分包人可提起代位權(quán)訴訟,。

違法分包無效，雙方關(guān)于待收到建設(shè)單位工程款后再支付分包方工程款的約定亦無效,，工程驗(yàn)收合格,，分包人作為實(shí)際施工人可以主張參照合同約定支付工程款。

（4）經(jīng)發(fā)包人同意的分包,，分包工程提過單項(xiàng)驗(yàn)收,，若無特別約定,，分包人即享有工程價(jià)款求償權(quán)，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)提前支付,。工程保修期仍從整體工程竣工之日起算,。未經(jīng)發(fā)包人同意的分包，發(fā)包人僅負(fù)依合同付款義務(wù),。

（5）實(shí)際施工人沒有相應(yīng)資質(zhì)承接工程,，具有明顯過錯(cuò)，合同無效不應(yīng)獲得比有效合同更多的利益,。

（6）合同無效,，但雙方自行達(dá)成的結(jié)算有效。

（7）母公司將其承攬的工程交由獨(dú)立法人子公司施工,，母公司收取管理費(fèi),，其債務(wù)履行的資質(zhì)和能力均沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，沒有損害發(fā)包人利益,，不宜認(rèn)定為分包或轉(zhuǎn)包,，應(yīng)定性為特殊內(nèi)部組織管理關(guān)系。

5,、掛靠與代建

（1）掛靠認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：有無財(cái)產(chǎn)關(guān)系,；有無資金支持（不僅結(jié)算）；有無勞動(dòng)關(guān)系,；有無現(xiàn)場(chǎng)管理,。

（2）除掛靠者本身具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)或被掛靠者實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)管理情形，掛靠協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效,。被掛靠者面臨行政處罰,，管理費(fèi)沒收，非法利益返還,。

第三方不知情,，被掛靠人與掛靠人對(duì)第三方承擔(dān)連帶責(zé)任；第三方知情,，則被掛靠人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任,。上述情形，被掛靠人可行使追償權(quán),。

（3）委托代建一般通過招標(biāo)方式確立,。在委托人向代建人履行了支付工程款義務(wù)情形下，施工人得依合同相對(duì)性原則向代建人主張權(quán)利,。若委托人未全額付款或代建方下落不明,，亦不能使委托人逃避責(zé)任。

6,、實(shí)際施工人,。在違法情形中實(shí)際完成施工任務(wù)的單位或個(gè)人,。

范圍：

合法分包、勞務(wù)分包中的承包人不屬實(shí)際施工人,；

農(nóng)民工個(gè)人不屬實(shí)際施工人,；

層層轉(zhuǎn)包鏈的中間轉(zhuǎn)包人屬實(shí)際施工人；

規(guī)避資質(zhì)管理的掛靠,、聯(lián)營(yíng),、內(nèi)部承包成立的項(xiàng)目部、分公司屬實(shí)際施工人,。

（1）實(shí)際施工人與發(fā)包人達(dá)成的結(jié)算協(xié)議有效,。

（2）發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)與承包人承擔(dān)連帶責(zé)任。

（3）發(fā)包人對(duì)借用資質(zhì)明知情況下,，發(fā)包人,、承包人、實(shí)際施工人主觀上均有惡意,，客觀上均違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，合同均歸于無效。

實(shí)際施工人基于不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)可向發(fā)包人請(qǐng)求支付工程款,。

不當(dāng)?shù)美颠€的范圍包括工程款及其利息。

（4）發(fā)包人與承包人主體均不適格情形下,，實(shí)際承包人不可向發(fā)包人主張欠付工程款范圍內(nèi)連帶責(zé)任,，只能基于合同相對(duì)性向承包人主張。

（5）合同相對(duì)性原則無法律依據(jù)不得突破,。在合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系中,，施工人不能突破相對(duì)性原則，以無相對(duì)關(guān)系之合作開發(fā)方作為共同發(fā)包人主張權(quán)利,。無論合作開發(fā)合同中合作各方如何約定,。（詳見最高人民法院（2007）民一終字第39號(hào)）

（6）只要建筑企業(yè)采取措施、分派人員直接參與工程施工,、對(duì)外直接向發(fā)包人承擔(dān)合同權(quán)利義務(wù),，就應(yīng)認(rèn)定為內(nèi)部承包，而不認(rèn)定為掛靠,。內(nèi)部承包人作為實(shí)際施工人,，應(yīng)得工程款為總工程款扣除代繳稅款和管理費(fèi)之后的余額。

二,、效力問題

效力屬于法院依職權(quán)審查范圍,。

（一）招投標(biāo)

1、招投標(biāo)法屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)定,。應(yīng)招未招,、實(shí)質(zhì)性變更中標(biāo)結(jié)果,、招投標(biāo)之前進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判等情形所簽合同無效。

實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的把握歸屬法官自由裁量權(quán),。主要考量工程質(zhì)量（是否有利于工程質(zhì)量）,、期限和價(jià)款（浮動(dòng)30%）以上。施工過程中的合理變更在容忍之列,。

2,、強(qiáng)制招標(biāo)的范圍一般為國(guó)家投融資，關(guān)系公共利益和安全,，或國(guó)家統(tǒng)借外債項(xiàng)目,。

強(qiáng)制招標(biāo)項(xiàng)目以經(jīng)過備案的中標(biāo)合同為有效合同。

非強(qiáng)制招標(biāo)項(xiàng)目,，未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性招投標(biāo)情形下（含補(bǔ)程序補(bǔ)充備案）,，不存在“黑白合同”問題，以實(shí)際履行的合同為結(jié)算依據(jù),；但進(jìn)行實(shí)質(zhì)性招投標(biāo)情形下,，當(dāng)事人仍受招投標(biāo)法約束，以維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序和不特定投標(biāo)人利益,。

招投標(biāo)后的讓利承諾實(shí)質(zhì)上即為“黑合同”,，認(rèn)定無效。

3,、低于成本價(jià)中標(biāo)合同無效

（二）違法工程

1,、建設(shè)項(xiàng)目審批六環(huán)節(jié)：規(guī)劃許可、土地批準(zhǔn),、大循環(huán)（含消防,、衛(wèi)生、人防,、環(huán)保）,、施工圖審查、建設(shè)規(guī)費(fèi)繳納,、施工許可（含中標(biāo)通知,、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,、合同備案等）

2,、三無工程（無土地使用權(quán)證、無建筑工程規(guī)劃許可證,、未辦報(bào)建手續(xù)）,，直接危及公共安全，除法律規(guī)定可以補(bǔ)辦的外,、施工合同認(rèn)定無效,。

3,、除上述2款情形，未取得審批手續(xù)非法建設(shè),，面臨行政制裁,，但不影響合同效力。

4,、辦理相關(guān)審批手續(xù)系建設(shè)方義務(wù),。

（三）無效合同處理

1、無效合同確認(rèn)不受訴訟時(shí)效限制,。

2,、已獲之違法所得應(yīng)予沒收，未履行部分不適用,；法院可酌情不予處罰而判處不當(dāng)?shù)美颠€,。行政機(jī)關(guān)處罰不構(gòu)成法院民事制裁之豁免。

3,、無效所造成之損失應(yīng)根據(jù)雙方過錯(cuò)責(zé)任予以負(fù)擔(dān),。

三、工期

（一）開工

1,、開工日期應(yīng)當(dāng)以合同約定及施工許可證記載為基準(zhǔn),，綜合以最接客觀實(shí)際情況認(rèn)定。

2,、未取得施工許可被行政部門責(zé)令停工,，承包人可以向發(fā)包人主張工期順延和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；如果未被行政部門責(zé)令停工,，則以實(shí)際開工日起計(jì)算工期。

3,、合同約定工期嚴(yán)重低于合理工期,，承包人可以要求調(diào)整。

（二）竣工

1,、驗(yàn)收合格之日

2,、發(fā)包人拖延驗(yàn)收，為承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日

3,、未竣工而擅自使用,，為轉(zhuǎn)移占有之日

承包人只對(duì)發(fā)包了擅自使用部分的建設(shè)工程質(zhì)量問題免責(zé)，而不能對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量問題免責(zé),。

（三）工期順延

合法順延理由主要有：

1,、經(jīng)承包人通知，發(fā)包人未及時(shí)檢查隱蔽工程,；

2,、發(fā)包人未按約定提供原料,、場(chǎng)地、技術(shù)資料,、資金等,；

3、竣工前對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議,，經(jīng)鑒定合格,，鑒定期順延；

4,、發(fā)包人變更設(shè)計(jì)或其它情形所帶來的工程量增加,；

5、自然災(zāi)害,、天氣等不可抗力,。

延期訴訟時(shí)效自工程竣工之日起算。

（四）停工窩工

1,、約定不明停工情形下,，發(fā)包方應(yīng)對(duì)何時(shí)停工、是否撤場(chǎng)提出明確意見,，并給承包方以合理賠償,。

2、承包方不可放任停工損失擴(kuò)大,，應(yīng)及時(shí)將停工事由通知發(fā)包方,，并采取適當(dāng)措施（如自行撤場(chǎng)）減少損失。

3,、承包人不得應(yīng)停工發(fā)生額外受益或受損,。參考范本，因發(fā)包人拖延付款停工達(dá)一定時(shí)間（50-90天）,，雙方未達(dá)成協(xié)議,，承包方應(yīng)對(duì)工程前景有合理預(yù)見，有義務(wù)做好人員和機(jī)械安置,，不應(yīng)盲目放任停工而擴(kuò)大損失,。

總之，停工時(shí)間不能簡(jiǎn)單以停工狀態(tài)自然持續(xù)時(shí)間為準(zhǔn),，應(yīng)根據(jù)案情綜合確定,。（最高人民法院（2011）民提字第292號(hào)）

合同無效情形下，工期約定條款無效,，應(yīng)運(yùn)用公平原則處理工期,、工期順延等事宜。

四、價(jià)款

工程計(jì)價(jià)三種方式：固定價(jià),、可調(diào)價(jià),、成本加酬金。

（一）結(jié)算

1,、工程價(jià)款以當(dāng)事人約定標(biāo)準(zhǔn)和方法結(jié)算,，而不以審計(jì)結(jié)論為依據(jù)，特殊約定除外,。

2,、未明確授權(quán)，監(jiān)理方與施工方的結(jié)算對(duì)發(fā)包人無約束力,。

3,、設(shè)計(jì)變更或標(biāo)準(zhǔn)變化，相應(yīng)價(jià)款約定不明,，參照當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T發(fā)布的方法和標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算,。參照時(shí)間是簽訂合同時(shí)，僅為可以,，僅為參照,。

4、合同無效情形,，發(fā)包人應(yīng)該按照約定與承包人結(jié)算工程價(jià)款,。但價(jià)款中的利潤(rùn)部分屬于違法所得，由行政部門予以沒收,。

5,、違法轉(zhuǎn)包、分包,、掛靠情形下,，實(shí)際施工人約定以承包人與發(fā)包人之間結(jié)算價(jià)款為結(jié)算依據(jù)，除非結(jié)果明顯損害實(shí)際施工人合法權(quán)益,，否則不能依實(shí)際施工人申請(qǐng)進(jìn)行簽定,，而應(yīng)尊重當(dāng)事人約定。

6,、合同無效但工程驗(yàn)收，承包人仍負(fù)責(zé)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù),，發(fā)包人仍可參照合同扣留質(zhì)量保證金,。

7、未完工程價(jià)款,，首先按合同約定單價(jià)結(jié)算,，同時(shí)將臨時(shí)建筑費(fèi)用分?jǐn)偂Ｒ嗫蓞⒄账旯こ陶伎偣こ塘勘壤?固定總價(jià)計(jì)算。違約責(zé)任和損失另行計(jì)算,。

8,、工程變更不能協(xié)商確定，按照同期定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，以鑒定確定,。

9、鑒定機(jī)構(gòu)按定額價(jià)和市場(chǎng)價(jià)作出的結(jié)論,，一般依市場(chǎng)價(jià)確定,。勞保基金和稅費(fèi)一般包含在鑒定的工程造價(jià)中,。

（二）主張與抗辯

1,、建筑材料價(jià)差一般屬于正常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但超過風(fēng)險(xiǎn)范疇部分可請(qǐng)求調(diào)整,，施工地行政部門有意見的可參照,。工期延誤情形下則按過錯(cuò)責(zé)任負(fù)擔(dān)。

2,、情勢(shì)變更從嚴(yán)把握,，報(bào)高院審查。

3,、合同無效,，實(shí)際施工人請(qǐng)求的進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)無法律依據(jù)。

4,、《建設(shè)工程發(fā)包與承包計(jì)價(jià)辦法》系部門規(guī)章,，不作為法院定案依據(jù)。發(fā)包人逾期不答復(fù)視為認(rèn)可結(jié)算文件,，必須有明確約定,。

5、開具發(fā)票與支付工程款不是對(duì)等義務(wù),，沒有明確依據(jù)不得對(duì)為拒付工程款之抗辯理由,。

6、不可抗力建筑特滅失而雙方無約定情形下,，合同有效,，則承包人可要求工程款給付，但對(duì)利潤(rùn)部分無請(qǐng)求權(quán),；合同無效,，則無工程款給付請(qǐng)求權(quán)。

7,、承包人將竣工結(jié)算文件作為證據(jù)提交后,，發(fā)包人未提出相反證據(jù)，亦未申請(qǐng)鑒定情形下，法院可依一方證據(jù)作為確認(rèn)工程款之依據(jù),。（最高人民法院（2006）民一終字第52號(hào)）

（三）工程款利息

1,、性質(zhì)為法定孳息，約定利率應(yīng)在法定限額內(nèi),。

2,、工程價(jià)款支付時(shí)間即為利息產(chǎn)生之始。有約定從約定,，無約定,，先后依工程交付之日、提交竣工結(jié)算文件之日,、當(dāng)事人起訴之日定,。

3、有約定利息和約定金可同時(shí)適用,，沒有約定,，只能擇一。

4,、當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒有約定的,，對(duì)利息不予支侍。

五,、優(yōu)先受償權(quán)

1,、 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)屬法定優(yōu)先權(quán)，一般情形不能被放棄,。（發(fā)包人提供切實(shí)可靠擔(dān)保,、或?qū)W校醫(yī)院等公益性工程除外）

2、優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其它債權(quán),，但不得對(duì)抗已交付商品房全部或大部款項(xiàng)后的消費(fèi)者,。經(jīng)營(yíng)者不受保護(hù)。

3,、優(yōu)先受償權(quán)范圍包括工作人員報(bào)酬,、材料等實(shí)際支出及正常利潤(rùn)，不含違約損失和預(yù)期利潤(rùn),。履約保證金不享有優(yōu)先權(quán),，只能行使返還請(qǐng)求權(quán)。

4,、工程勘察,、設(shè)計(jì)單位不享有優(yōu)先權(quán)。經(jīng)所有權(quán)人同意的裝飾工程承包人,，在建筑物增加價(jià)值范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

5、非承包人原因,，未完工程承包人可主張優(yōu)先權(quán),。

6、優(yōu)先受償權(quán)可隨建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,。

7,、基于相對(duì)性，優(yōu)先受償權(quán)由總承包人統(tǒng)一行使,，分包人不享有優(yōu)先權(quán),。合同無效，仍應(yīng)保護(hù)實(shí)際施工人的優(yōu)先受償權(quán)（工程乃實(shí)際施工人勞動(dòng)物化結(jié)果）,。

8,、優(yōu)先受償權(quán)不及于土地使用權(quán)價(jià)值部分。

9,、價(jià)款債權(quán)經(jīng)法院確認(rèn)不代表優(yōu)先受償權(quán)經(jīng)確認(rèn),，應(yīng)另行或同時(shí)提起優(yōu)先受償權(quán)確認(rèn)之訴。執(zhí)行程序中可以認(rèn)定優(yōu)先受償權(quán),。

10,、優(yōu)先受償權(quán)期限為6個(gè)月，從竣工之日或約定竣工之日起算,；若工程款給約定在后,，則從工程款應(yīng)付之日起算；合同解除,，應(yīng)以債務(wù)履行屆滿或法院確定的債務(wù)履行屆滿為起算點(diǎn),。

六、工程質(zhì)量

1,、包括雙方當(dāng)事人約定的標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),。

2、竣工驗(yàn)收備案與驗(yàn)收合格系兩種不同關(guān)系,，沒有約定,，以驗(yàn)收合格為準(zhǔn)。

3,、關(guān)于天池杯,、魯班獎(jiǎng)的約定，不作為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，發(fā)包方請(qǐng)求減少支付工程款不獲支持,。

4、發(fā)包人設(shè)計(jì)缺陷,、材料缺陷,、指定分包或提前使用情形應(yīng)對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé),。

5、承包人明知上述第4款情形,，亦有過錯(cuò),，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

6,、法律強(qiáng)制性規(guī)定,，無論是否驗(yàn)收、發(fā)包人是否有過錯(cuò),，承包人在合理使用壽命內(nèi),，對(duì)基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)均承擔(dān)民事責(zé)任，即保修,。

七,、商事交易責(zé)任

1、掛靠關(guān)系中的實(shí)際施工人以建筑單位名義對(duì)外從事商事行為具有表見代理特征,。授權(quán)表示型,、權(quán)限逾越型、權(quán)限延續(xù)型,。

2,、職務(wù)代理與表見代理之區(qū)分。表見代理排除：相對(duì)人明知,、明顯損害被代理人建筑單位利益,、無證據(jù)證明大額現(xiàn)金交付與項(xiàng)目相關(guān)、普通經(jīng)驗(yàn)法則,。對(duì)借貸行為應(yīng)持最嚴(yán)格之標(biāo)準(zhǔn),。