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據(jù)居理新房數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū) 30 到 40 歲是買房客戶主力,，占比 33.63%,，20 到 30 歲購房者，占據(jù)了 27.54% 的購房人群,，畢竟想要在一個城市正常的生活,，買房是最基礎(chǔ)的，大佬們又是什么觀點呢,？ 第 100 期,，有點不一樣 點擊下圖觀看視頻 ■有錢也沒用 其實好多年以前，我也在美國租過房,。記得當時租房最鬧心的一件事兒就是租約到期,，要退租的時候，打掃衛(wèi)生特別煩人,，為什么特別煩人呢,？ 因為廚房用一段時間以后，積垢特別多,，得給人擦干凈,，結(jié)果房東來了說不行，讓我再給他幾百塊錢,。我就問為什么要給錢,？他說他得請專業(yè)的清掃公司清掃，所以這個錢是給專業(yè)清掃公司,，也就是要達到這個房屋硬件的標準,。 出租的時候不光是法律，他們對租房的標準，也約定地非常清楚,，就是你進去時候是什么樣,，你走時候還得什么樣,。 我們在中國租房有時候容易扯皮,，就是房東說家具齊全的，你進去,，你走的時候房東說不行,，家具給我弄壞了。這些都沒有一個特別清晰的清點和法律標準,，比如拍照,、錄像、登記或價值,，事不細,。在美國住房這些可細了，都一清二楚,。 我們公司以前在紐約買過公寓,，我就問公司同事租給什么人了，他說租給高盛的一個員工,，我說高盛的員工那不是不錯嗎,，他說不一定，給的租金不是最好的,，我說為什么呢,，他說這容易通過，我說誰容易通過,？ 原來,，租房可復(fù)雜了，還有一個業(yè)主委員會一樣的機構(gòu),，來審核每一個新的租客,，比如租房租兩年，得有一個差不多三年的收入有保障的一個證明,，我說這玩意太不講理了,，我沒工作但我可以有錢啊，他說美國人不這么想,。 比如說你跟高盛簽的合同是五年,，你在這租四年可以；你如果跟高盛簽了一年合同,，你在這租兩年,，萬一你付不了租金，我不能租給你,。也就是說一個好品質(zhì)的公寓,，誰能租誰不能租,，業(yè)主委員會通過自我管理的方法來審核每一個租客的「復(fù)租能力」，另外也審核他的社會關(guān)系,、宗教,、文化習(xí)俗，有沒有犯罪記錄等等,。 把這些過濾了以后,，就能保證他的租客對設(shè)施的使用以及生活方式，鄰居之間建立一個穩(wěn)定的,，良好的互動關(guān)系,，使這個社區(qū)比較健康而且合樂。 ▲《破產(chǎn)姐妹》| 志同道合的鄰居可不好找 ■黑著租,，你就黑著住 我覺得國內(nèi)目前的租賃市場的建設(shè)有幾個方面其實有一些改進,，我們現(xiàn)在對租賃房沒有相對完善的法律法規(guī)，對業(yè)主出租房,、稅收,、租金這些都有規(guī)定，但是對租戶權(quán)利的保障,，實際上現(xiàn)在是沒有法律的,。 同時我們目前的租賃文化及國內(nèi)租賃的習(xí)慣，多數(shù)是保護業(yè)主而不保護租客,，強勢的心理在業(yè)主一方而不在租客一方,。所以在這種情況下，我覺得租賃市場的發(fā)育,，就會遇到障礙,。 第二個問題，對照美國租賃市場,，如果這種長租公寓和租賃房市場比較穩(wěn)定的情況下,，有一些特別的公寓住宅是專門用來出租的。那么這邊租客,，第一是長租客比較多,，第二剛才講到的像業(yè)主委員會，他會篩選一些適合的租客,，那這樣的話,，租客可以有一個「鄰居」的概念。 ▲《生活大爆炸》 「走,，今天一起去隔壁家吃飯吧」 咱們這邊目前的情況下,，由于散售了一些房，小業(yè)主又出租，有時候租一兩年,，來回搬,，所以租客和業(yè)主以及其他住戶，不容易形成一個有安全心理的鄰居關(guān)系,，而是被排斥的感覺,。 實際上租約的管理也很重要，咱們這兒很多時候,，租客經(jīng)常被業(yè)主趕跑,，突然業(yè)主說我要賣房了，你就得給我走,。過兩天，業(yè)主說不行,，我們家來人了要住你得給我走……諸如此類還有很多理由,。 我有一個朋友在北京，但是他因為工作需要在上海租了房,，有一天我約他談事,，他說不行他得走，我說干嘛,，結(jié)果他說他在上海租個房,，被房東把東西扔馬路上去了。 那么我覺得這是我們目前,，租客特別沒有安全感的事情,，違約了以后，對房東的懲罰是不夠的,，另外一個,，我覺得在我們國內(nèi)，還有一個就是支付環(huán)節(jié),，也有不一樣,，在咱們這有時候租房拿現(xiàn)金，甚至是不開發(fā)票,，這樣一來,，對于租房的人經(jīng)濟上的損失就很大，那么這個「黑著租,，你就黑著住」,，結(jié)果租客吃啞巴虧。 ■有一種房子不適合創(chuàng)業(yè)者 最近這一段,，我們國家的住房政策有很大的一個改變,，過去鼓勵大家買房，到現(xiàn)在叫做「居者有房住」，就是你有地方住就行了,，買也是住租也是住,，而我們現(xiàn)在更強調(diào)，「房子是用來住的,，不是用來炒的」,，實際上我們國內(nèi)的整個住房體制、住房政策,、住房消費,，都在朝著租賃方式轉(zhuǎn)變。 ▲《公主小屋》| 了解市場行情 不做房子的「奴隸」 我們來看一下全世界的住房,，從來就三種方法,，一種就是美國的方式。與私人的土地和房屋為其財產(chǎn)的主要的形式,，大家都自由選擇,，市場化解決，有錢你就買房住,，你也可以租,，這兩件事你隨便選。政府只是在個別州有一些限制,，你買一塊地開發(fā)房地產(chǎn)賣住宅,，然后得配件多少窮人住房，大部分是不管的,，所以這是一種模式,。 另外的一個模式就是德國模式，我們開玩笑說德國是一個「高冷的國家」,，比較理性,，其實在住房上也是。德國住宅是一個公共福利的產(chǎn)品,，不是一個私人財產(chǎn),，所以即使你在德國買了房，增值幅度也很小,。萬一賺錢多了,，政府收稅又給拿走了，甚至有可能面臨法律的訴訟,，這是很麻煩的事情,。 ▲在市場租房領(lǐng)域，德國實施有利于承租人的 「退租保護」和「房租管制」制度 但租房恰好相反,，政府提供的法律環(huán)境,，包括業(yè)主和剛才我們講到的這些細節(jié),，哪怕你一生都租房，實際上都是有很好的照顧的,。所以租房是一個基本的解決住的方式,。 所以在德國特別有意思，將近 8000 萬的人口,，地產(chǎn)公司很小,，小到?jīng)]新加坡大，新加坡 400 多萬人口,，這就是德國體制,，但是德國由于沒有炒房，每個人還能夠住上房,，所以德國沒有住房問題,，媒體上也沒人討論。 第三個就是新加坡模式,。李光耀上臺以后,，做了一個重要的事情，就是用房子把每個人都給「拴」住了,，怎么拴住呢？就是只要你是新加坡的公民,，正常的上班,、就業(yè)，你就會得到中低價格的一套小單位住房,。 ▲超過八成新加坡公民均以低廉的租金 租住政府提供的組屋 市場大概劃分一下,，80% 是住在政府提供的組屋里面， 20% 是靠市場調(diào)節(jié),，也就是說 20% 叫做商品房,，它也是比較市場化，新加坡的 80% 和 20% 之分,，它的 80% 的解決之道實際上就是在政府體系的封閉循環(huán),，它跟市場真的是不搭界的。 新加坡的土地分 99 年（兩個九）,，還有三個九（永久）,， 政府的組屋都是兩個九，就是產(chǎn)權(quán)形式里最短的一種,，然后規(guī)劃設(shè)計（政府有專門的機構(gòu)來解決規(guī)劃設(shè)計） ,、建設(shè)（由政府的公司來建設(shè)）、然后管理（也是政府的）,，所以它都在這一套里,，錢 政府,，每一個人有一個賬戶，賬戶里有住房基金,，然后從這個基金里來付按揭,，所以價格也是政府決定。 正因為這樣,，實際上在組屋里住,，在組屋里長，錢用公積金,，相當于公積金的賬號,，一生大概到老了快退休的時候，把房供完,，這個房是屬于你的,。 ▲圖為新型「摩天組屋」，盡管其地理位置優(yōu)越,、設(shè)計精巧,，但政府為其定價仍與一般組屋售價相近，最終購買者由建屋發(fā)展局通過抽簽產(chǎn)生 但是在新加坡的組屋,，有一個很有趣的現(xiàn)象,，我們叫做「單行線」，為什么呢,？在新加坡規(guī)定,，住組屋的人，如果想創(chuàng)業(yè),，賺到錢了,，你可以去到市場上去買「私人住宅」，新加坡叫「私人住宅」,，你去買那沒問題,，但是你要牛了以后破產(chǎn)了又沒錢了，你想回到組屋,，沒戲了,。 所以它是單程票，你住在這里,，就老老實實,，你要一開始想冒險做生意，那對不起,，組屋這房子沒你機會了,，所以新加坡是這樣一套體制。 那么我們現(xiàn)在這個體制正在借鑒新加坡和德國的體制,，然后再完善,，接下來要以租賃市場來帶動我們整個持續(xù)健康的一個住房環(huán)境,，如果租賃市場像我開頭講的這樣，能夠比較好的解決法規(guī)問題,、安全的問題,、支付的問題、業(yè)主服務(wù)的問題,、自我服務(wù)自我管理的問題,，其實一個健康租賃的市場形成之后，對于現(xiàn)在剛出社會的年輕人來說,，選擇租房是特別開心的事,。
從我們開發(fā)商來說，從企業(yè)來說,，現(xiàn)在也在積極適應(yīng)這個市場,，適應(yīng)的方式之一就是建立品牌化的長期出租的公寓，我們叫「長租公寓」,，地產(chǎn)商逐步愿意提供長租公寓,，我覺得還有幾個方面需要做到，一個從企業(yè)自身來說,，產(chǎn)品要改變?，F(xiàn)在比如說長租租客的公共活動空間和公共設(shè)施就要做的比那個閃售的要好，過去很多閃售的房子,，它配套是靠在社區(qū)配套,，靠在外邊配套。 但現(xiàn)在出租房除了外面配套以外,，房子內(nèi)部的設(shè)施,，特別是公共的設(shè)施，要提供得更好,，假定說租給青年公寓,， 那就得有公共的餐廳、小超市,、咖啡廳,、當然還有洗衣房、健身房,，這些都得有,，就是公共的，社交活動的便利場所,，甚至是聯(lián)合創(chuàng)業(yè),、眾創(chuàng)空間，這都要有,，所以我們要把產(chǎn)品更適合長住化,。這是地產(chǎn)商要做一件事情。 另外一個從政府方面來說,，在資金,、稅收方面。都要有一些配套,，你比如怎么樣,，如果你做長租房，能不能按年交土地出讓金,，你要是買了一塊地是為了銷售的,，那我們土地出讓金,， 70 年一次交。就我們現(xiàn)在所謂地價,，一舉手,，成交。 其實這 70 年的租金一次交,，但如果我要做長租房,，能不能我一年年交租金，你給我一塊地,，我一年一年交租金,，這不就土地成本往下降了嗎，所以降低了土地成本,，那我這房子,，實際上我就能算過賬來，我的租金回報率就可以了,，另外一個 ,，就是政府貸款方面給一些照顧。比如說資金的利息能夠降低,，貸款的時間加長,，這樣的話，地產(chǎn)商就愿意做長期租賃的長租房,，這是一個方面,，還有一個稅收，其實對租金的收稅也要有些改變,。 目前的稅收環(huán)境下,，地產(chǎn)商做出租住宅，目前回報率太低,，現(xiàn)在資金回報一般都在 2 左右,，甚至只有 1.6，這是 2016 年的情況,，如果政府在租金的稅收方面，也給一些照顧,，那么在資金成本方面,，再降低一部分，土地出讓金如果是能夠按年支付,，那么整個的這樣子轉(zhuǎn)過來,，地產(chǎn)商就有條件來提供長租房。 ■隔房,、隔車,，隔著丈母娘 當然,，所有這些東西還有賴一件事，就是父母,。就現(xiàn)在中國,，這個消費習(xí)慣的意思，父母對孩子這事操碎了心,，「碎了心」的一半就是跟房子有關(guān),。 家長一聽說孩子在北京，待了五年了還租房住,，自己眼淚就下來了,，總覺得孩子好像受多大苦。再一說要娶媳婦,，還住在租賃房里,，那不行。 ▲《金太郎的幸福生活》 「舌尖上的丈母娘」 前兩天我們公司有個員工,，跟我說最近特別愁,，愁什么呢？好不容易找個女朋友,，女朋友的母親就提了一個條件：必須買房,。問為什么，她媽說她就是吃了這個虧,，當年跟她爸的時候,，都是為了愛情，結(jié)果沒買房,，后來好不容易買了房,，一離婚，她爸又把房子拿走了,，現(xiàn)在都租房,，如果她再找個男朋友結(jié)婚還租房，她們娘倆怎么辦,，活了一輩子,，連個窩都沒有。 所以她又把這個壓力給了這個同事,，結(jié)果這個同事就愁苦得不得了,，最后說妥協(xié)，跟他媽討論來討論去,，跟未來丈母娘妥協(xié)到什么程度：可以不在北京買,，在河北買。 所以你看，如果家長的這種消費觀念,，或者沒有把租賃房和孩子未來的幸福生活搞清楚,，還是把它扯在一起，形成這樣一種觀念,，對孩子施加壓力,，那即使政府苦口婆心，地產(chǎn)商也努力把租賃房弄好,，但是可能這些年輕人,，還得聽媽的，最后還是要在市場上去買房,。 ■空巢青年想靜靜 這段正在轉(zhuǎn)變的過程當中,，還有一些議論，還有一些不適應(yīng),，但我已經(jīng)注意到了,，最近一些 90 后 00 后，都開始享受,，開始有了改變,，我覺得他們對租房保持著更多的開放的態(tài)度，對個人的自由其實更多的關(guān)注,，對自己的發(fā)展更多的熱情,，甚至更多的一些年輕人，給自己這套自由發(fā)展獨立的一個生活方式發(fā)明了個詞,，叫「空巢青年」,。
▲《公主小屋》| 能在自己的小窩里浪費時間 真的是件最幸福的事情 也就是說回家可以抱著枕頭睡，可以「想靜靜」,，但是這個也就表達了未來的一代人可能更獨立,，家長都不用那么操心，實際上這件事情,，不會有想象的那么嚴重,。 退一步講我們中國現(xiàn)在，人均住房已經(jīng)超過 30 平米,，接近于 40 平米,，在這種情況下實際上住房的問題沒有媒體說的這么嚴重，這就有點像比如說明星走光,，大家就跟過年一樣,，天天議論緋聞，但是其實多大點事,。 可是老太太餓死經(jīng)常沒人注意，有些事很小,，但是被說成很大,。有些事很大,，如果老太太倒地上餓死，多大事啊,，社會如果到這個情況就快崩潰了,。但是經(jīng)常媒體只寫：「一老嫗餓斃道中」。最多寫的還斯文一點,，如果不斯文,，一老太太倒了，這就沒人管了,。 所以社會媒體和社會公眾,，在討論這些話題的時候，其實我們施政者或者說業(yè)內(nèi)參與者制定政策,，實際上應(yīng)該比較平心靜氣地來看,。當下我個人覺得這件事沒那么嚴重。
▲《公主小屋》| 拒絕捆綁,，開心快樂最重要 第一,，房子足夠，按面積和供應(yīng)量,，今后十年也夠,，加上人口倒金字塔，人越來越往后,，老一代往生的越多,，實際上剩下的房子越來越多。再一個,，年輕人的消費習(xí)慣隨著租賃文化的興起,，租賃變成了一個主要的選擇方式，那么相對來說住房的空間大了,，自由度也大了,。 總之我們從美國說到中國，說到新加坡,，說到德國,，說了一大串，說來說去就是一句話：住在當下,、享受當下,、活在未來。 你看到樓盤熱銷 卻不一定能看懂背后的原因 以及當前市場的現(xiàn)狀 今天馮叔跟大家做一個小科普 以免你做決策時誤判 訂閱《房事夜話》的你 會比90%的人更懂房子 點擊下圖▼訂閱專欄 聽馮叔陪你的 156 個夜晚
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