01 中國城市發(fā)展的邏輯正處在巨變的前夕,。 就在二三線城市以搶人才為幌子悄悄松開限購，給干渴的土地收入澆澆水的時候,，中國最南的省份反而逆向而動,，真擼起袖子向土地財政動手了,。
了解中國地方政府運(yùn)行的，一看這“三板斧”就知道它有多狠,。 三者分別對應(yīng)地方分稅制改革,、新版本的城市考核體系、史上最嚴(yán)苛的土地管理辦法,。 前者是在土地二級市場上做文章,。省里都將與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的兩個稅種收入大幅收上來了，地方就別再拼命賣地給房企了,，還不如多動點(diǎn)心思發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),，那個稅收你們留成更多啊。 后者則是在收緊土地一級市場,。我把賣地途徑都卡的死死的,，像以前那樣賣地是不可能的了，想想怎么用其他方式維持生活把,。 中間的最為干脆,。小的們，GDP,、固定資產(chǎn)投資這些都不再是硬指標(biāo)了,，你們的官帽子跟這些東西沒啥關(guān)系，依托房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)這條大腿,，不用再抱了,。 02 不知道海南省這次的動作和中央環(huán)保督查組狠批房地產(chǎn)行業(yè)破壞海南生態(tài),，說當(dāng)?shù)亍柏斦^分依賴房地產(chǎn)”是否有關(guān)。反正數(shù)據(jù)顯示,，2016年海南土地出讓金達(dá)246.34億元,，比同年海南省本級地方一般公共預(yù)算收入218億元還要多。 目前,，新版本的城市考核體系以及土地管理辦法,，到底會讓海南省減少多少土地出讓金尚不可知。不過,，各個市縣為此減少的相關(guān)土地稅收卻是一目了然的,。 選取GDP排名前列的兩個城市： 根據(jù)兩市2017年一般公共預(yù)算收入統(tǒng)計，并假設(shè)2018年不變 盡管絕對值不是很大,，占比財政收入的比例也不是很高,，但比起那些只會打嘴炮的城市，這已經(jīng)是非常了不起的開頭了,。 自1994年分稅制改革之后,，中央上收財權(quán)，下放事權(quán),。地方的事兒很多,，教育的、醫(yī)療的,、扶貧的都是我的事,，口袋的錢卻經(jīng)常捉襟見肘。 不是每個省都能獲得足夠的中央轉(zhuǎn)移支付的,。于是,，慢慢的，全國很多地方都患上了土地財政依賴癥,。因為大家發(fā)現(xiàn),，這一大塊收入基本地方說了算，用起來簡單干脆,。 玩法是這樣的：地方政府左手低價征地,，右手高價出讓，賺取巨大利差,，之后再拿一些出來,，繼續(xù)拿地做儲備，循環(huán)往復(fù),。在這其中,，一些征來的地被納入地方融資平臺，抵押給銀行獲取貸款,，用這些錢上地鐵,，建機(jī)場,，擴(kuò)高速。 這就是過往幾十年內(nèi)陸城市發(fā)展的邏輯線,。以至于政府都被房地產(chǎn)綁架了,。所以，自2016年8月開啟最嚴(yán)限購周期以來,，我們一直在等著有誰最早熬不住了,。 終于等到了一個。 1月5日,蘭州打響2018年限購放松的第一槍,，直接就取消了西固區(qū),、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域限購,。急成這樣只能推斷為是貧血所致：相比前兩年,，66.68億元的土地出讓金幾乎腰斬，市場慘淡,。 蘭州之所以受關(guān)注,，原因在于此前的南京、東莞好歹打出了人才爭奪的幌子,，聽起來至少名正言順。 事實上,，比起樓市到底是結(jié)構(gòu)性寬松還是全面寬松,，海南的實驗更值得關(guān)注。這才是2018年開始最大的事情,。 03 在中國30多年房地產(chǎn)發(fā)展史上,，海南本就是一個特殊的存在。 海南有中國發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)的黃埔軍校之稱,，經(jīng)歷過“三輪”地產(chǎn)開發(fā)熱潮,，積累的經(jīng)驗和吃的虧一樣多。 1988年海南建省,、建經(jīng)濟(jì)特區(qū),，大批人馬抱著淘金的夢蜂擁而入。潘石屹多年后回憶起當(dāng)年的情形仍感到驚嘆,，“1989年坐船來到海南時還是黑蒙蒙一片,第二天醒來,發(fā)現(xiàn)一夜之間,島上已經(jīng)涌進(jìn)了15萬人,。” 當(dāng)時工業(yè),、旅游業(yè)還在襁褓中,，他們的首站幾乎都選了房地產(chǎn)。這里邊,，既有中遠(yuǎn)集團(tuán),、中糧集團(tuán) ,、核工業(yè)總公司的中央軍，也有廣東湖北等地來的雜牌軍,。 1991年,，海南海口市區(qū),，街頭的小攤及租買房廣告 1992年鄧小平南巡開啟了海南房地產(chǎn)第二春,。600多萬人口的島上，擠滿了兩萬多家房地產(chǎn)公司,，租金,、房價全面開花，到處都是工地,，到處都是瘋狂的表情,。 1993年上半年，海南房價7500,，比5年前漲了4倍多,。以四大商 業(yè)銀行為首的金融體系大肆放水，與政府,、開發(fā)商結(jié)成了緊密的鐵三角,，參與進(jìn)這個擊鼓傳花的游戲——很多時候，一塊地皮拍下來,，根本就不用蓋房子那么辛苦,，轉(zhuǎn)手賣給下家就能賺得盆滿缽滿。經(jīng)過幾番倒手,，地皮從幾萬一畝起步可以一路炒到百余萬一畝,。 當(dāng)時房地產(chǎn)就是一種擊鼓傳花的游戲，泡沫堆積 很快,，潘石屹就賺到了他人生的第一個一百萬,，而此時，市場的投機(jī)性需求占到了市場的70％以上,。 國家一看勢頭不對,，次年果斷出手，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),。開篇所提及的“土地增值稅”,，一開始也是中央為了抑制海南房地產(chǎn)炒作而臨時開設(shè)的一個稅種。 由于銀根緊縮,，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉,，最終留下六百多棟爛尾樓和一大批銀行壞賬，“海南的豬都住在獨(dú)棟別墅”就是當(dāng)時一片慘淡的寫照。 “天涯,、海角,、爛尾樓”成為海南的三大景觀 爛尾樓到2006年也只處理了80%。最終拯救海南房地產(chǎn)的,，除了政策,，還有霧霾。別的地方的環(huán)境污染重新激活了海南,，過去的爛尾樓轉(zhuǎn)瞬都成了香餑餑,。海南是真正領(lǐng)略了青山綠水就是金山銀山的地方。 誰讓全中國現(xiàn)在就這么一個海南島呢,！
可以說,，搞土地財政,，第一個最瘋狂的是它，第一個系統(tǒng)性崩盤的也是它 但三十年后,，歷史竟然峰回路轉(zhuǎn),，第一個全面轉(zhuǎn)向的也是它。 04 海南重回到了最開始的起點(diǎn),！ 這一切的變局,，都發(fā)生在中央提出建立房地產(chǎn)長效機(jī)制、房住不炒之后,。 12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。推動高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個時期制定經(jīng)濟(jì)政策,、實施宏觀調(diào)控的根本要求,。 近期海南的一系列動作,，就非常強(qiáng)調(diào)“存量優(yōu)化,、效益提高”。一句話,，就是要告別出讓增量的高速斂錢模式,，盤活存量，走出一條高效益,、高質(zhì)量的發(fā)展道路來,。 這就是海南版長效機(jī)制的一個注腳。 盡管近期房產(chǎn)稅都不可能落地,，至少2018年不會,，但是當(dāng)有第二個、第三個省響應(yīng)中央的要求,，在可自我調(diào)節(jié)的權(quán)限中改革省以下稅制時,，房產(chǎn)稅真有可能會邁出實質(zhì)性的步伐,。 這是因為，一旦地方告別土地財政,，就一定要有一種穩(wěn)定的稅收填補(bǔ)上缺口,，充當(dāng)?shù)胤街匾呢斦碓矗慨a(chǎn)稅的功能就是這樣,。 也只有到那個時候,，當(dāng)二三線城市不再依賴房地產(chǎn)時，租購并舉的住房局面才有可能真正出現(xiàn),。 最為依賴房地產(chǎn)的省份都已經(jīng)攤牌了,，其他省市到底是跟還是不跟呢？ 這個問題的回答,，直接關(guān)系到由海南撕開的這個小口子,，是否會推倒第一張多米諾骨牌，最終引起城市發(fā)展邏輯的巨變,。 |
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