▎過去二十年中國房價的上漲之路。

文|凱風(fēng)

如果說中國三十年的經(jīng)濟增長對于世界來說是一個不解之謎,，那么近二十年來中國房價的狂飆突進更是一個難以理解的奇跡,。

從1998年住房市場化改革開始，中國房價就步入一條不歸路,。這20年里,，中國商品房價格翻了將近三倍，北上廣深等一線城市更是翻了六七倍,。1998年全國均價剛突破2000元,，2015年均價為7571元，增幅高達279%,。

至于北上廣深,，1998年-2001年之間,，均價基本在3500元-5000元之間徘徊，而2016年9月四地均價已躥升到4.0萬,、4.5萬,、1.87萬和5.5萬，漲幅在4-9倍之間,。

這20年的房價上漲,，可以分為三個階段：從1998年到2007年是第一階段，房價一直上漲,，未有消停,；從2009年到2013年為第二階段，房價從08年世界金融危機的谷底一路反彈,；第三波則是2015年至今,，樓市不僅一轉(zhuǎn)2014年的下行趨勢，甚至開始了令人瞠目結(jié)舌的暴漲,。

這三個階段，其實對應(yīng)著中國經(jīng)濟發(fā)展的三個不同階段,。要想理解這20年中國房價暴漲之謎,，就必須探尋中國經(jīng)濟增長的路徑及其問題。

▎房地產(chǎn)總市值與GDP之比,。圖/澤平宏觀,。

11998-2007年：房價暴漲的開始

眾所周知，中國住房市場化改革開始于1998年,，當(dāng)時一紙文件廢除了延續(xù)數(shù)十年的福利分房制度,，從此所有人都走上買房的不歸路。

這一波房價上漲是見者有份,，所有城市都享受到房價紅利,。大背景是經(jīng)濟增長、居民收入增長,、城鎮(zhèn)化推進,、人口紅利和全民住房改善的需求。

當(dāng)時,，中國經(jīng)濟增長一騎絕塵,，居民收入隨之水漲船高，由此產(chǎn)生對于住房改善的需求,；城鎮(zhèn)化增長飛速,，人口增長還未出現(xiàn)危機，勞動力紅利仍在滋補加工產(chǎn)業(yè),，為城市提供源源不斷的人口和勞動力增量,。

數(shù)據(jù)顯示,，從2003年開始，中國GDP增速連續(xù)五年保持在10%以上,，居民收入增速雖然不及GDP增速,，但增長同樣強勁，1998年全國城鄉(xiāng)人均可支配收入僅為5425元,，2007年則達到13786元,，增長將近2倍。同時,，在城鎮(zhèn)化方面,，1998年中國的城鎮(zhèn)化水平33.35%，2008年為46.99%,，10年提升13個百分點,。

良好的經(jīng)濟基本面，與經(jīng)濟增長同步增長的居民收入,，無疑為房價上漲提供了堅實的支撐,。這十年間，除了最開始的幾年,，受金融危機余波和政策滯后效應(yīng)影響,，房價出現(xiàn)反復(fù)之外，隨后的幾年房價均是一路暴漲,，其中2004年,、2005年和2007年的漲幅都達到了15%左右。

▎1998-2008年全國房價漲跌表,。

22009-2013年：越調(diào)越漲的怪圈

2008年,，全球陷入金融危機，依賴于出口貿(mào)易的中國經(jīng)濟隨之下滑,，經(jīng)濟政策在年初還是“防過熱”,，到年中已經(jīng)變成“保增長”。經(jīng)濟下滑,，房地產(chǎn)業(yè)感受最為深刻,，從年初就開始傳出房地產(chǎn)中介關(guān)閉門店的消息，上海,、深圳土地因報價過低或無人報價而流拍的消息不絕于耳,，地王退地，房地產(chǎn)商宣布降價,，引發(fā)業(yè)主憤怒抗議,。

這不是中國面臨的第一次房價危機，早在1993年，國人就體現(xiàn)過海南房地產(chǎn)泡沫破裂時的驚心動魄,。然而,，與1993年相比，2008年則讓人感到一股寒冬的味道,。地方政府拼命救市,，給予購房者補貼，下調(diào)契稅,，暫停征收樓市印花稅,，放寬信貸……十八般武藝用盡，然而無濟于事,。

▎萬科業(yè)主抗議房價下調(diào),。

真正的救命稻草終于來了。2008年底,，四萬億計劃橫空出世,，本意為擴大內(nèi)需，但資金大多進入房地產(chǎn),、地方融資平臺及產(chǎn)能過剩行業(yè),，最終導(dǎo)致整體的信貸規(guī)模擴大為10萬億級別。

2008年房地產(chǎn)行業(yè)還是一片哀嚎,，2009年又陷入一片狂熱,，當(dāng)年全國房價漲幅高達23.2%，創(chuàng)住房市場化改革之后的新高,。隨著房價暴漲，經(jīng)濟過熱,，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次降臨,。

2009年底，為遏制房價過熱,，“國四條”出臺,；不到半年，國務(wù)院又發(fā)布了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”——“國十條”,，限購逐步向46個城市鋪開,；時隔一年，2011年,，“新國八條”出臺,，限貸政策加碼，限購政策向全國鋪開,。然而,，房價仍舊瘋狂，2013年，“新國五條”面世,，二手房交易個稅提升到20%,，樓市出現(xiàn)避稅離婚潮。

▎2009-2015年全國房價上漲情況,。

從“國四條”到“國十條”,，從“新國八條”到“新國五條”，短短四年間,，樓市調(diào)控政策不斷加碼,，然而房價卻一路上揚。房價為何陷入越調(diào)越漲的怪圈,？

一個重要的原因在于,，樓市調(diào)控政策只是為了防止樓市過熱，而非降低房價,，相反,，房價一旦出現(xiàn)下跌勢頭，救市政策就會隨之而來,；另一個重要的原因在于,，貨幣超發(fā)，信貸寬松,，市場上資金涌動,，房價隨之上揚。四萬億帶來的信貸規(guī)模高達10萬億,，大部分流入房地產(chǎn)行業(yè),，房價焉能不漲？

其實,，貨幣超發(fā),，伴隨著近20年房價上漲的整個過程，在2009年之后體現(xiàn)的最為明顯,。事實上,，2015-2016年最新一波的房價暴漲，正是信貸寬松的結(jié)果,。

▎貨幣增速與GDP增速,、居民收入增速對比。圖/澤平宏觀,。

32015至今：高處不勝寒

2014年,，中國房價下行，市場一片悲觀之聲,，關(guān)于樓盤降價傾銷的消息不絕于耳,。然而，2016年的樓市，卻讓唱空者大跌眼鏡,，中國房價非但沒有陷入谷底,，反而一躍而起，以超出之前的上漲幅度,，震驚了所有人,。

為什么房價能夠從谷底彈起？往大了說,，中國樓市上漲的遠期因素仍未消失,，城鎮(zhèn)化剛剛完成了56%，未來還有巨大的上升空間,，尤其是一二線城市,，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢迅速轉(zhuǎn)化人口競爭的優(yōu)勢；往小了說,，經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴,，決定了樓市短期在國民經(jīng)濟中依舊有著舉足輕重的作用，適逢貨幣寬松,，一二線城市房價迎來新一波上漲,。

然而，城鎮(zhèn)化尚有空間,，只能解釋房價有遠期上漲的可能,，但一二線城市房價在短期內(nèi)出現(xiàn)暴漲，則更多是地方托市,、資金荒和貨幣寬松的結(jié)果,。

2014年以來，樓市新政密集轟炸,，2014年剛出臺930新政,，不到半年，2015年又加碼330新政,，伴隨著取消限購、放松限貸,、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā),、放寬公積金貸款，托市的動機一目了然,。與此同時,，從2014年開始，連續(xù)三次降息,、兩次降準(zhǔn),，讓市場上資金涌動。

這一輪暴漲，說到底是房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的產(chǎn)物,。無論是政策放松還是貨幣寬松,，都服務(wù)于這一基本目的。然而,，房價暴漲帶來兩大負面效果：一是普通居民不堪重負,，房價成為嚴重社會問題；二是實體經(jīng)濟仍舊一蹶不振,，信貸寬松效果走偏,，房地產(chǎn)業(yè)無法獨善其身。

正是在這種背景下,，2016年十一期間,，樓市調(diào)控政策密集出臺。但同樣,，樓市調(diào)控意在穩(wěn)定樓市,，而非降房價；房地產(chǎn)業(yè)依舊被視為支柱行業(yè),，托底經(jīng)濟增長的用意猶在,。所以，不難想象,，這一輪史上最嚴樓市調(diào)控會有什么結(jié)果,？然而，未來會怎樣,？

作用于過去二十年房價暴漲的經(jīng)濟紅利所剩無幾：人口增長出現(xiàn)危機,，老齡化已見端倪，經(jīng)濟高速增長階段終結(jié),，實體投資一蹶不振,，只有城鎮(zhèn)化還有部分上升空間。

顯然,，見者有份的時代已經(jīng)過去,，除了擁有轉(zhuǎn)型優(yōu)勢和公共資源溢價的一二線熱門城市，大多數(shù)城市都無法再共享房價上漲的紅利,。

來源：公眾號房屋屋（its-home）