你這筆生意真的滿虧的

2016年入手房子,，只要沒(méi)趕上京滬站崗，買哪兒賺的都比長(zhǎng)沙多,，可你偏偏選擇了它,！

長(zhǎng)沙樓市，很有趣味性

二小姐對(duì)他的關(guān)注,，從夏天持續(xù)到冬天

一方面,，他是中國(guó)基本面比較好的省會(huì)城市里，房?jī)r(jià)最低的,，沒(méi)有之一,。城市最核心五區(qū)的樓盤均價(jià)才剛剛破萬(wàn)而已，租售比在長(zhǎng)江中下游核心城市里,，名列第一,。

作為省會(huì)新一線城市，GDP過(guò)萬(wàn)億的長(zhǎng)沙，部分樓盤房?jī)r(jià)還不如一個(gè)地級(jí)市縣城房?jī)r(jià),，長(zhǎng)沙年輕人工作平均6.4年就能全款買房,。

過(guò)去10年，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅約為83.4%,，而GDP卻增長(zhǎng)了330%,。在各大城市人才爭(zhēng)奪大戰(zhàn)中，長(zhǎng)沙吸引力僅次于廣深杭,。

在GDP高漲的背景下,，另一方面，他又是個(gè)讓炒房投機(jī)客有去無(wú)回的恐怖城市,。

2018年6月25日,，長(zhǎng)沙官方在通氣會(huì)上表示，“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾,，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng),。”——從此掀開(kāi)了長(zhǎng)沙轟轟烈烈的反炒房序幕,，品一品有沒(méi)有WG內(nèi)味兒？

湖南日?qǐng)?bào)連續(xù)刊發(fā)《促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展》等署名系列評(píng)論和深度報(bào)道,，給予長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象當(dāng)頭棒喝,。如此報(bào)道力度，在全國(guó)實(shí)屬罕見(jiàn),。

從項(xiàng)目監(jiān)管,、土地出讓、購(gòu)房資格,、戶籍管理,、打擊炒房等方面出擊，全力保障剛性購(gòu)房需求,，遏制投機(jī)炒房行為,，多項(xiàng)調(diào)控措施堪稱“全中國(guó)最嚴(yán)”。

二小姐曾經(jīng)在去年夏天,，對(duì)長(zhǎng)沙持有濃厚的興趣,，細(xì)細(xì)研究了一番?；厣虾Ｗ隽艘粋€(gè)決策：暫時(shí)不推盤,，不合作。

因?yàn)榘?，這個(gè)城市,，沒(méi)有二手房市場(chǎng)

一手房持續(xù)熱銷都是假象

這個(gè)城市大量二手房掛著無(wú)人問(wèn)津

以下對(duì)話實(shí)錄，發(fā)生于長(zhǎng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,，它是長(zhǎng)沙最大的二手房中介公司,。在當(dāng)?shù)氐膭?shì)力大于德祐,、貝殼、鏈家等,。

中介：“姐,，長(zhǎng)沙二手房很不好賣，有的房子去年底掛出來(lái),，掛到今年底還沒(méi)賣掉,。”

二小姐：“沒(méi)有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格,。降價(jià)?。?/span>”

中介：“價(jià)格一直往下降,，一年降了20%之多,，到現(xiàn)在還沒(méi)有賣掉。姐,，你手上是有數(shù)據(jù)的,，你該知道我沒(méi)說(shuō)假話。”

我們投資買房,，最終都是想出貨的,，但是長(zhǎng)沙市場(chǎng)的新房癌有多劇烈呢？

新房成交847萬(wàn)㎡,，二手房成交115萬(wàn)㎡

847/115=7.36

賣出7.36套新房才能賣出1套二手房

上海市場(chǎng)一二手房成交情況呢,？

上海新建商品住宅成交11545套，二手住宅成交21200套

11545/21200=0.544

賣出0.544新房就能賣出1套二手房

你看到兩者之間巨大的鴻溝了么,？

長(zhǎng)沙是新房的狂歡,，二手的噩夢(mèng)

二手房中介在上海杭州，尚能撈口飯吃,，在長(zhǎng)沙……Emmmmmm……墳頭的草都三丈高了,。

很多投資者看到二手房掛一萬(wàn)五，隔壁新房才一萬(wàn),，一二手價(jià)差高達(dá)5000/㎡,，買入立賺50萬(wàn)！

業(yè)內(nèi)這叫“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利”,，趕緊搶,！

而他卻沒(méi)有看見(jiàn)，那些高高掛起的二手房,，是無(wú)人問(wèn)津的,，沒(méi)人買的掛牌價(jià)是做不得數(shù)的。

一個(gè)新房癌市場(chǎng)，二手房沒(méi)有出路,。

還記得杭州西湖國(guó)際城和海德公園之類的當(dāng)初一二手倒掛嚴(yán)重的網(wǎng)紅盤嗎,？

當(dāng)一手房交房，廣大投資客準(zhǔn)備出貨時(shí),，二手普跌,，跌幅之大超過(guò)所有人想象。

原因就是——沒(méi)有成交量支撐的二手房掛牌價(jià)是做不得數(shù)的,，你把售樓處新盤售價(jià)和二手房掛牌價(jià)之間的差額當(dāng)成自己的利潤(rùn),，你就吃藥了。

長(zhǎng)沙是新房的狂歡,，二手的噩夢(mèng)

在二手交易未起勢(shì)之前,，

二小姐時(shí)刻保持關(guān)注，

但暫時(shí)不趟這趟渾水,！

很多人只知道表象：在所有優(yōu)質(zhì)二線城市中,，調(diào)控最為嚴(yán)苛的，當(dāng)屬長(zhǎng)沙,，沒(méi)有之一,，且至今無(wú)任何松動(dòng)跡象。

今天,，讓二小姐為您把表象細(xì)化,。

長(zhǎng)沙的反炒房調(diào)控到底有多細(xì)如牛毛？手段包含并不僅限于如下：

①嚴(yán)格“限價(jià)”,，從地價(jià)到房?jī)r(jià)層層嚴(yán)控

土拍采取“熔斷+搖號(hào)”模式,，完善限價(jià)房售價(jià)監(jiān)制流程,，成本定價(jià)方式管制毛坯價(jià)格,，基本上呈現(xiàn)出“一盤一價(jià)”；

②加強(qiáng)戶籍管理的同時(shí),，升級(jí)限購(gòu)政策

嚴(yán)格戶口遷入政策和落戶條件,，實(shí)行“一房一戶”，購(gòu)房條件與落戶條件適度分離,。

租房落戶,、務(wù)工落戶、投資興業(yè)落戶等須提供就業(yè)證明且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),。規(guī)定市外遷入的戶籍家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè),、家屬隨軍落戶的除外)，落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè),，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。在本市穩(wěn)定就業(yè)且無(wú)住房的非本市戶籍家庭，連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房,。 

此外，政府還實(shí)行差別化的住房公積金貸款政策,，即繳存職工在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的,，貸款額度與繳存額度嚴(yán)格掛鉤，購(gòu)買家庭第二套住房首付款比例不得低于60%,。 

③嚴(yán)禁炒作,，整治各類地產(chǎn)亂象

一方面堵塞各類炒房漏洞。在父母投靠成年子女落戶,、落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生,，以及離異買房方面均作出嚴(yán)格限定。暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房,，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓,。另一方面打擊開(kāi)發(fā)商捂盤惜售行為。在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的,，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理價(jià)格監(jiān)制的,，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可;已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對(duì)外公開(kāi)銷售,。同時(shí),，堅(jiān)決加大對(duì)捂盤惜售企業(yè)查處力度，情節(jié)嚴(yán)重,、影響惡劣的,，一律納入“黑名單”管理，暫停其(含集團(tuán)公司,、母子公司)項(xiàng)目手續(xù)辦理和參與長(zhǎng)沙土地競(jìng)拍,。

長(zhǎng)沙極左，一直在開(kāi)會(huì),，將遏制投機(jī)炒房作為調(diào)控的首要任務(wù),，保持調(diào)控的定力不改變。

7月份市政府開(kāi)調(diào)控會(huì)議,，確保調(diào)控組合拳不松動(dòng),；

8月市長(zhǎng)開(kāi)專題會(huì)議研究房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求穩(wěn)控市場(chǎng),、提升調(diào)控層次與水平,。

另外，長(zhǎng)沙也在執(zhí)行方面下了很大功夫,，截至目前,，檢查房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目663家次,、房地產(chǎn)中介項(xiàng)目437家次，約談責(zé)任主體19個(gè),，下達(dá)工作聯(lián)系函30份……

一手熱盤持續(xù)啞火,，不復(fù)門庭若市的局面，而成交量?jī)H為一手市場(chǎng)七分之一的二手市場(chǎng),，更是形同冰窖,。

果然，長(zhǎng)沙二手樓市弱勢(shì)到極端情況的案例,，出現(xiàn)了

張銳在長(zhǎng)沙新希望中介店干中介兩年多,，基本就沒(méi)掙到錢,。今年九月份不但沒(méi)有拿到工資,，反而被倒扣432元,，這一導(dǎo)火線引發(fā)了自殺慘案。

這則新聞,，雖然是極端案例,，但偶然中有必然，二小姐可以展開(kāi)寫兩個(gè)話題

①

中介行業(yè)的原罪：無(wú)底薪無(wú)社保無(wú)任何保障只靠成交拿傭金的薪酬制度,。

上班一個(gè)月,，工資128元，罰款530元,，還得倒給公司432元,。這是怎樣一言難盡的工作啊,！這是由于中介行業(yè)的特殊性決定的,，如果不這么干，公司活不下去,。

②

長(zhǎng)沙二手房沒(méi)有春天,，投資客謹(jǐn)慎進(jìn)入

別的城市二手房中介快餓死了

長(zhǎng)沙的二手房中介都鬧自殺了

誰(shuí)的生意更慘淡？昭然若揭,。

作為省會(huì)新一線城市,，GDP過(guò)萬(wàn)億的長(zhǎng)沙,，部分樓盤房?jī)r(jià)還不如一個(gè)地級(jí)市縣城房?jī)r(jià),，長(zhǎng)沙年輕人工作平均6.4年就能全款買房。

過(guò)去10年,，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅約為83.4%,，而GDP卻增長(zhǎng)了330%。在各大城市人才爭(zhēng)奪大戰(zhàn)中,，長(zhǎng)沙吸引力僅次于廣深杭,。

長(zhǎng)沙是中國(guó)基本面比較好的省會(huì)城市里,，房?jī)r(jià)最低的，沒(méi)有之一,。租售比在長(zhǎng)江中下游核心城市里,，名列第一。還記得二小姐介入一個(gè)新城市的租售比理論嗎,？?jī)?yōu)質(zhì)城市的新房租金可以達(dá)到年化3%,，此時(shí)無(wú)論樓市有多慘淡，都可以介入,。（注意：老公房租售比達(dá)到3%無(wú)效）

按照這個(gè)指標(biāo),，長(zhǎng)沙可以介入了，買入長(zhǎng)期收租,，持久戰(zhàn),，耗時(shí)五年以上，等待限購(gòu)放松的機(jī)會(huì),，伺機(jī)出貨,，這個(gè)方案是可行的。

但你如果想買進(jìn)賣出博利差

可能就要失望

因?yàn)殚L(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)是冰窖

房?jī)r(jià)的影響因素里,，短期看政策,，中期看土地，長(zhǎng)期看人口和經(jīng)濟(jì),。也就是說(shuō),，從中短期來(lái)看，長(zhǎng)沙可以收租,，但不支持漲,，只能熬。像重慶一樣熬到反炒房小組下崗了,，嘿嘿嘿,，那就是二小姐入場(chǎng)之時(shí)。

下回來(lái)寫中介行業(yè)的原罪：

《無(wú)底薪無(wú)社保無(wú)任何保障只靠成交拿傭金的薪酬制度,，逼死了誰(shuí),？》