一,、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán),，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理,、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱,。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定,，我們知道,，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：

第一、業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán),。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有,、使用,、收益和處分,。

第二,、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán),。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯、過(guò)道,、樓梯,、水箱、外墻面,、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利,。

第三，業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán),。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利,。

二,、專有部分的所有權(quán)

1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用,，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的,；也可以依法出租，獲取收益,；還可以出借，解決親朋好友居住之難,，加深親朋好友間的親情與友情,；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如,，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人,，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分出售給他人,，對(duì)專有部分予以處分。

2.業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí),，不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分,，但與共有部分又不可分離,。例如，沒(méi)有電梯,、樓道,、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室,；經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分,，沒(méi)有水箱、水,、電等管線,，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室。經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分,，由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性,、不可分離性，所以業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如,，業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí),，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏,、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品,，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,。

3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓,。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán),，包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,，這三種權(quán)利具有不可分離性,。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位,，是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ),。沒(méi)有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán),，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利,。如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利,。

4.業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。

將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)性用房,，會(huì)造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多,，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活,，造成小區(qū)車位,、電梯、水,、電等公共設(shè)施使用的緊張,，造成樓板的承重力過(guò)大,，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素,，弊端多,，危害性大。將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,，用于商業(yè)目的,，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失?！段餀?quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途,，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù),。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要,，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)要求等,。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下,，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，二者缺一不可,。作為業(yè)主自我管理、自我約束,、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定,。

三、共有部分的共有權(quán)

1.業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利,、承擔(dān)義務(wù),，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),，即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下,，對(duì)專有部分以外的走廊,、樓梯、道路,、電梯,、外墻面、水箱,、水電氣管線等共有部分,，對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施,、綠地,、道路等共有部分享有占有、使用,、收益或者處分的權(quán)利,。但是，如何行使占有,、使用,、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律,、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定,。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù),。同樣,，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律,、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定,。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù),。同樣,，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律,、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定,。

由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù),，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由,，不履行義務(wù)。對(duì)此,，物權(quán)法第七十二條規(guī)定,，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如,，業(yè)主不得以不使用電梯為由,，不交納電梯維修費(fèi)用,；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由,，不交納暖氣費(fèi)用,。

2.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有,，不是說(shuō)綠地,、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地,、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有,，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定一致,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?/p>

3.建筑區(qū)劃內(nèi)車位,、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外的通常做法,，從易于操作,，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)，《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位,、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

（1）建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

（2）建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定,。

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,。

四,、共有部分的共同管理權(quán)

1.關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍

《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：

（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織,、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定,。

（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束,、自我規(guī)范的規(guī)則約定,，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改,。

（3）選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員,。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì),。對(duì)不遵守管理規(guī)約,，責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。

（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何,，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策,，可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,。

（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集,、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益,，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

（6）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建,，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān),，需要業(yè)主共同決定,。

（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外,，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),，也需要由業(yè)主共同決定。例如,，如何對(duì)物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督,，如何與居民委員會(huì)協(xié)作等。

2.關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則

《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：

（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。

（2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

3.關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

（1）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立

①業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì),。

業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織,，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的,，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu),。因此,，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利,，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益,。所以《物權(quán)法》規(guī)定,，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多,，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé),。

②地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助,。

由于業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織,，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備,，自主組建。但是,，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi),，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識(shí),，而入住的時(shí)間又有先有后,，有的相差幾年，因此,，成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)有一定的難度,。而業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益,，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)，甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定,。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo),，提供相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章,，提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn),，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主管理公約等示范文本,，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見(jiàn)，為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所,，積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等,。

（2）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力

《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，對(duì)業(yè)主具有約束力,。這是因?yàn)椋瑯I(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加,，依法成立的自治組織,，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定,，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲,，代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定,，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，依據(jù)法定程序作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力,。

對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的,，必須是業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律,、法規(guī)及規(guī)章,，不違背社會(huì)道德，不損害國(guó)家,、公共和他人利益的決定,，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第二款規(guī)定,，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi),，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使,，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定，例如,，可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定,，對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員作出決定,，對(duì)選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對(duì)籌集,、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金作出決定,，對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定,。無(wú)論業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出哪一項(xiàng)決定,，對(duì)業(yè)主均具有約束力,。

（3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)

目前,，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,、違章搭建、侵占通道,、拒付物業(yè)費(fèi),，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這些行為如何處置,，《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定,，即“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建,、侵占通道,、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn),、排除妨害,、賠償損失?！?/p>

4.關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定

（1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,，可以用于電梯,、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集,、使用情況應(yīng)當(dāng)公布,。

（2）管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配

建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),，有約定的,，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,。

（3）建筑物及其附屬設(shè)施的管理

①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

②對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，業(yè)主有權(quán)依法更換,。

③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。

五,、業(yè)主的訴訟權(quán)利

1.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,。

現(xiàn)實(shí)中,，有可能有的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī),、管理規(guī)約,，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益,，針對(duì)這一情形,，《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,?！边@一規(guī)定，賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的不當(dāng)決定的權(quán)利,。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時(shí),，還要依據(jù)《民法通則》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定,。例如,，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)利被侵害之日起一定期限內(nèi)向人民法院提出撤銷的請(qǐng)求,，要向有管轄權(quán)的人民法院提出,，要有明確的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由等,。

2.業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟。

根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定,，對(duì)于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,、違章搭建,、侵占通道,、拒付物業(yè)費(fèi)等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個(gè)人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定,，向人民法院提起訴訟,。同時(shí)，共同收到侵害的業(yè)主,，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定,，向人民法院提出訴訟,。