購房者在選擇安家置業(yè)時，除了考察項目的樓房本身,，常常將車位問題也列為重要的議題,。銷售人員對于車位的描述可謂“亂花漸入迷人眼”,，買方應(yīng)首先從中厘清所出售的車位屬于產(chǎn)權(quán)車位，還是非產(chǎn)權(quán)車位,。

一,、產(chǎn)權(quán)車位，開放商可租,、可售,、可贈

產(chǎn)權(quán)車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的，核心要義在于能夠辦理不動產(chǎn)權(quán)證書,。產(chǎn)權(quán)車位,，開放商可租、可售,、可贈或者出租,。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈等方式約定,。”

產(chǎn)權(quán)車位作為物權(quán),，其物權(quán)本身并沒有期限的限制,。但是車位所在的土地是有土地使用年限的，車位的土地使用年限應(yīng)查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》,，確認(rèn)開發(fā)商拿到的土地使用期限,。《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿后將自動續(xù)期,，產(chǎn)權(quán)車位到期后也毋庸擔(dān)心，屆時根據(jù)國家政策考量繳納土地出讓金,。

二,、非產(chǎn)權(quán)人防車位，開發(fā)建設(shè)者可有償轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)或進(jìn)行租賃

生活中,，常常有購房者誤打誤撞買到了非產(chǎn)權(quán)的人防車位,，其實買方無法獲得非產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán)，僅僅是擁有了車位的使用權(quán),?！吨腥A人民共和國人民防空法》：“國家鼓勵,、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人,，通過多種途徑,，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理,，收益歸投資者所有,。”國家不禁止建設(shè)該人防工程的開發(fā)商在平時將人防工程用作車位,，開發(fā)建設(shè)單位可以使用,、管理、收益,，但不享有該部分的產(chǎn)權(quán),，不得對外出售。對于人防車位而言,，買賣雙方簽訂的不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》,，而是簽訂了《租賃協(xié)議》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以使得業(yè)主獲得車位的長期使用權(quán),，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動效果,。

三、非產(chǎn)權(quán)非人防車位,，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利

非產(chǎn)權(quán)非人防車位,，一般是占用小區(qū)的共有用地的車位。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！痹谛^(qū)業(yè)主委員會成立前,，開發(fā)商及前期物業(yè)公司基于小區(qū)業(yè)主利益，可以對作為業(yè)主共有的車位進(jìn)行短期出租并收益,，其收益應(yīng)在扣除合理成本后歸業(yè)主所有,。

但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權(quán)利,。業(yè)主委員會依法成立后有權(quán)代表業(yè)主決定其存廢,，并可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理。

四,、購買非產(chǎn)權(quán)車位的實質(zhì)是車位使用權(quán)租賃

非產(chǎn)權(quán)車位的買賣關(guān)系,，實質(zhì)上是車位使用權(quán)的變相長期租賃。對于選擇了非產(chǎn)權(quán)車位的住戶，由業(yè)主一次性繳納占位費來表明其長期租賃使用的態(tài)度,，通過與開發(fā)商簽訂《非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》或《車位長期租賃協(xié)議》,，保證自身能夠長期、穩(wěn)定的使用該車位,。

但應(yīng)注意,，如果該非產(chǎn)權(quán)車位屬于人防車位，政府一旦有特殊需求,，人防工程,、人防設(shè)施中的車位將會面臨被無條件回收的潛在風(fēng)險。如果該車位屬于共有用地的車位,，業(yè)主委員會依法成立后有權(quán)代表業(yè)主決定其存廢,。

五、購買非產(chǎn)權(quán)車位常見的法律問題分析（以北京市地區(qū)為例）

（一）業(yè)主以為購買產(chǎn)權(quán)車位,，對非產(chǎn)權(quán)車位的性質(zhì)情況不知情

北京市高級人民法院（2016）京民申字第1039號,，（2016）京民申字第1040號，（2016）京民申字第1041號三例案件中,，原告基于與中礦宏業(yè)錦泰公司簽訂的《協(xié)議書》,，主張在車位銷售過程中，中礦宏業(yè)錦泰公司故意隱瞞該地下車位屬于人防工程,；另一方面,，原告主張該公司辦理《人防工程平時使用許可證》，使用期限為一年,，而雙方簽訂的《協(xié)議書》中礦宏業(yè)錦泰公司承諾的使用期限自本協(xié)議簽訂之日起20年止,，期滿后由業(yè)主繼續(xù)使用，不再另行收取使用費,。

法院裁判認(rèn)為：1,、原告與中礦宏業(yè)錦泰公司簽訂的《協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，亦不存在其他導(dǎo)致合同無效的法定情形，故該《協(xié)議書》合法有效,。2,、中礦宏業(yè)公司與原告在《協(xié)議書》中明確約定提供的車位是使用權(quán)，非產(chǎn)權(quán)車位,，不構(gòu)成重大誤解,。3、《協(xié)議書》相關(guān)條款遵循了公平原則,，并不存在免除和限制中礦宏業(yè)公司責(zé)任的情形，并不符合法律規(guī)定的格式條款適用情形。

實踐中,，出租,、出售人防車位的情形屢見不鮮，該行為的本質(zhì)是車位使用權(quán)的長期租賃,，因未違反法律,、法規(guī)的強制性規(guī)定，當(dāng)屬有效,。2011年7月修改后的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》第八條規(guī)定“人民防空工程使用許可有效期為1年,，期限屆滿，被許可使用人可以申請延期使用許可,，對按照規(guī)定使用的申請人,，人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許延期?！北緱l不構(gòu)成對非產(chǎn)權(quán)車位使用年限的限制,，合同約定20年的車位使用權(quán)當(dāng)屬有效。業(yè)主購買車位時,，應(yīng)謹(jǐn)慎關(guān)注合同條款,，具有固定車位使用權(quán)年限的合同，一般是非產(chǎn)權(quán)車位的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,；產(chǎn)權(quán)車位的買賣合同中,，應(yīng)載明“產(chǎn)權(quán)車位”的字樣，并辦理相關(guān)的購房登記手續(xù),。

（二）非產(chǎn)權(quán)車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有期限的限制

北京市第三中級（2015）三中民終字第03237號,，衛(wèi)曉濱等訴北京先導(dǎo)華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。北京悅豪物業(yè)管理有限公司受開發(fā)商所托,，為新華聯(lián)麗港小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),，包括車位管理。2013年春節(jié)過后,，地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)整了車位收費方式,，如果一次性交20年租金，再贈送20年,。此外,，每個車位另交管理費1440元/年。

法院裁判認(rèn)為：1,、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年,。超過二十年的，超過部分無效,?！?,、北京先導(dǎo)華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其有權(quán)對車庫的收費方式進(jìn)行調(diào)整，其中車位的租賃期限不違反法律規(guī)定,，租賃價格亦屬合理,，雙方應(yīng)按照自愿原則簽署合同。

實踐中,，常見三種方式使得車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同突破租賃合同20年的限制：一是開發(fā)商在合同中約定轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)20年,，并在合同中載明合同到期后業(yè)主能夠繼續(xù)無償使用；二是在合同中約定轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)20年,，并贈送20年使用權(quán),；三是在合同中約定20年的轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，并在合同中載明合同到期后雙方另行簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。

（三）業(yè)主購買車位使用權(quán)后,，還應(yīng)繳納停車管理費

北京市西城區(qū)人民法院（2016）京0102民初3506號，保紅漫訴北京中商和旭物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛一案中,，原告于2004年3月2日購買了該小區(qū)地下車庫的兩個車位,，被告自2014年12月30日起，以原告沒有交納停車管理費為由,，指使保安員阻止原告將機動車駛?cè)氲叵萝噹?，不允許原告的車輛進(jìn)出。

法院裁判認(rèn)為：1,、原告合法享有車位的使用權(quán),，被告不得以原告未交納車位管理費為由阻止原告進(jìn)入所屬小區(qū)地下停車場，應(yīng)排除妨害,，允許原告車輛進(jìn)入所屬小區(qū)地下停車場,。2、車輛管理費問題屬于車位管理合同糾紛,，可由原,、被告雙方協(xié)商解決或以其他方式解決。3,、原告要求被告賠償其在外停車費用的訴訟請求,，在外停車費用系由被告妨害原告進(jìn)入所屬小區(qū)地下停車場所產(chǎn)生的直接損失，被告應(yīng)予賠償,。

不論是產(chǎn)權(quán)車位亦或是非產(chǎn)權(quán)車位,，業(yè)主擁有車位使用權(quán)，當(dāng)此種權(quán)能受到了干擾和阻礙,，有權(quán)請求排除妨害,。在非產(chǎn)權(quán)車位合同中，出賣人與買受人應(yīng)在條款中明確約定合同價款是否包含車輛管理費,。一般而言,，開發(fā)商賣的僅僅是車位使用權(quán),，物業(yè)或其他管理機構(gòu)提供的含照明、清潔,、監(jiān)控等服務(wù)應(yīng)單獨收取停車管理費,。業(yè)主不得以已購買車位或支付了車位使用的租金為由,，拒絕支付物業(yè)管理費,、停車管理費等。

（四）業(yè)主能否再次轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位

北京市第一中級人民法院（2017）京01民終57號,，陳劍與祁志華房屋買賣合同糾紛二審民事判決書載明,，雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》總價貳仟貳佰肆拾玖萬元整，此價格包含產(chǎn)權(quán)車位兩個,。辦理物業(yè)交割時,，原告方才發(fā)現(xiàn)兩個地下停車場車位非產(chǎn)權(quán)車位而系人防工程車位。兩個車位的轉(zhuǎn)讓價格,，雙方未自總房價款中析出,。

法院裁判認(rèn)為：1、因該小區(qū)地下車位均非產(chǎn)權(quán)車位,，原告的要求屬于客觀不能,。2、雙方合同明確約定了車位系產(chǎn)權(quán)車位,，而實際上車位并非產(chǎn)權(quán)車位,，故締約之時被告并未盡到完全告知相關(guān)信息的義務(wù)存在一定過失，現(xiàn)其無法提供符合合同約定的車位,，屬于違反合同情形,，應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。但依據(jù)雙方合同約定,，該違約行為并非根本違約行為,。就具體違約金的賠償數(shù)額，依據(jù)車位最初轉(zhuǎn)讓使用權(quán)價格,、合同約定,、雙方履約情況、被告過錯程度等綜合判斷,，酌情予以判定,。

業(yè)主能否再次轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位，應(yīng)首先認(rèn)識到非產(chǎn)權(quán)車位的使用權(quán)實質(zhì)上是通過長期租賃所得,，在此基礎(chǔ)上,，業(yè)主想要向第三方有償轉(zhuǎn)讓、無償贈與,、交換等使第三方享有該車位的使用權(quán),，應(yīng)關(guān)注原車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否允許轉(zhuǎn)租,，及是否對轉(zhuǎn)租的第三人身份有所限制。在車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不限制轉(zhuǎn)租的情況下,，需要到物業(yè)公司等車位管理部門進(jìn)行備案,。

讓愛車穩(wěn)穩(wěn)的停靠在家的港灣,，對于車位的辨析應(yīng)從產(chǎn)權(quán)車位與非產(chǎn)權(quán)車位的區(qū)分開始,。

（文/萇樂）