首發(fā)于2016年4月10日

地下車庫所有權歸誰,？——南京星漢城市花園車庫糾紛案（下）

這兩天一篇“南京星漢花園車庫被判歸全體業(yè)主”的假新聞在網上,、一些公眾號、微信群和朋友圈里瘋傳,，找來相關內容看了看,，有點哭笑不得：探討小區(qū)車位產權問題不是認真學習研究物權法及產權設定和轉讓實務，而是以訛傳訛轉發(fā)一個基層未生效的錯誤判決,，弄出一個開發(fā)商大量侵占小區(qū)業(yè)主權益的噱頭,，實在是只能嘆息一聲了……

今天又看到南京鼓樓區(qū)法院的【鄭重聲明】：

【鄭重聲明】說：這些網上、一些公眾號、微信群和朋友圈里瘋傳的內容都是該院最初并未生效的一審判決,，事實是當時星漢公司不服一審判決,，向南京市中級人民法院提起上訴。南京市中院撤銷原判,，發(fā)回重審,。鼓樓法院重審后，2014年9月作出了重審判決,。

具體如下：

星漢公司辯稱：

1.業(yè)委會作為原告主體不適格,，其既未與被告簽訂房屋或車庫的買賣合同，也未得到業(yè)主大會的授權,，故其無權提起訴訟,；

2.根據《物權法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬由當事人通過出售,、附贈、或者是出租等方式約定,。原告并未提供其與被告約定取得地下車庫的證據,，故其對地下車庫不享有權利；

3.被告銷售地下車庫的行為得到了房產部門的認可,，所銷售地下車庫的建筑面積也未分攤給全體業(yè)主,，故被告應享有地下車庫的所有權。

請求法院依法駁回原告的訴訟請求,。

南京市中級人民法院經審理,，認為原審查明事實不清，裁定：撤銷原判,，發(fā)回重審。

鼓樓法院重審后認為：

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，體現(xiàn)的是全體業(yè)主的意志,，本案所涉車庫的權利歸屬與全體業(yè)主均有利害關系，作為代表全體業(yè)主意志的原告有權提起訴訟,，故系本案適格主體,，被告關于原告不符合主體資格的抗辯意見，本院不予采納,。

星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準車庫數(shù)量為36個,，實際建設59個，根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,，超規(guī)劃建設的23個車庫應屬業(yè)主共有,。規(guī)劃核準的36個車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應有不低于15%（最低6個）的車庫為業(yè)主保留,。因此,，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實際有權取得的車庫為29個，原告要求確認其對小區(qū)全部車庫均有占有,、使用,、收益、處分的權利,，依據不足,，本院不予支持。

被告已交付了24個車庫,，尚應向原告移交5個車庫,。因被告應移交的車庫已實際出售給小區(qū)其他業(yè)主，原告要求移交車位的請求實際無法履行,，故原告有權要求被告支付5個車庫對應的出售價款500000元,。

綜上，2014年9月,，鼓樓法院經審理,，作出重審判決：

一、被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于本判決生效起十日內給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會車庫出售款500000元,；

二,、駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會的其他訴訟請求。

宣判后,，雙方均未上訴,，判決已生效。

鼓樓法院聲明,，這才是生效的判決內容,，且該判決并非新聞，而是2014年9月作出的,。

認真學習了鼓樓法院的鄭重聲明和生效判決,，還是覺得應當好好學習物權法，按照物權法建設用地使用權可以在地上,、地表,、地下設立。談論產權問題離不開產權法定,、產權設定和產權登記三部曲：由物權法等規(guī)定產權類型和內涵（產權法定）,；其次要在供地環(huán)節(jié)通過出讓合同、劃撥決定書,、作價出資或入股協(xié)議等進行設定（產權設定）,；再通過建設,、銷售、贈予等轉移（產權交易）,；最后通過不動產登記予以確認（產權登記）,。

說到底車庫產權歸誰還要看物權法規(guī)定、出讓合同約定和誰建設,、是否銷售或贈予等來判斷,。一般來說，地上車位產權,、權益都歸全體業(yè)主,，因為地表使用權已經分攤到房屋中了；地下車庫產權首先看出讓合同約定,，這是初次設定不動產產權,，一般都設定給開發(fā)商，開發(fā)商要交相應部分的出讓金（沒交出讓金的一般都是人防工程配套,，人防工程屬于國防資產）,；然后通過車庫建設，開發(fā)商取得車庫的產權,；最后看建成后開發(fā)商是否銷售,、交易（看銷售合同等，單獨銷售或作為房屋配套一并銷售或附贈,、贈予）,，未銷售或贈予的地下車庫產權原則上是開發(fā)商保留下來了。

車庫產權歸屬與車庫成本是否計入房價無關,，房價是市場供求決定,，從來不是按成本核算出來的計劃經濟價格。

如果是開發(fā)商超過規(guī)劃多建了地下車庫,，則違反了規(guī)劃法和出讓合同約定,，首先應當由規(guī)劃部門進行行政處罰，處罰后允許保留的應當?shù)絿敛块T補繳出讓金,，不允許保留的則應當拆除整改等,，而不是簡單的不經行政處罰而直接司法判給歸屬業(yè)主。具體分析如下：

車庫產權的產生

不動產的產權,，產生于政府供地環(huán)節(jié)的建設用地使用權設定，之后隨建筑物,、構筑物建設而形成不動產產權,。物權法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,，自事實行為成就時發(fā)生效力,?！睋耍_發(fā)商依法取得建設用地使用權后,，通過合法建設行為完成,，成為不動產原始權利人。

物權法第一百四十二條“建設用地使用權人建造的建筑物,、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,，但有相反證據證明的除外?！?/span>開發(fā)商作為最初的建設用地使用權人,，投資建設的全部房屋、設施,，是這些不動產的初始產權人,。只有兩種情況例外：

一是法律另有規(guī)定，如物權法規(guī)定,，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有,；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政,；利用業(yè)主共有的道路和場地設立的車位屬于業(yè)主共有,，等等。

二是建設單位將自己的權利轉讓,、贈與或者放棄,，如通過合同以及售房資料，表明某些車位為業(yè)主共有,，開發(fā)商讓與或者放棄了自己的權利,，車庫產權自然轉移到受讓人手中。

除了這兩種情況外,，車庫的所有權一般開發(fā)商的,，但應首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，在滿足小區(qū)業(yè)主需要之前,，不得向業(yè)主之外的其他單位,、個人出售、出租或贈予,。

滿足下列條件之一,，地下車庫產權才可能屬于全體業(yè)主，開發(fā)商應當在交付房屋的同時把地下車庫無償交付全體業(yè)主使用：

1.開發(fā)商在計算小區(qū)對外銷售房屋的共攤面積時已經把地下車庫的建筑面積計算在內,，即開發(fā)商銷售單元房屋時已經把地下車庫一并銷售給小區(qū)業(yè)主了,；

2.開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；

3.開發(fā)商在出售單元房屋時承諾附贈或贈予地下車庫,。

關于車庫產權的一些似是而非觀點：

一是“成本決定車位產權”,。有人認為,，車位建設成本已計入房價，故開發(fā)商賣了房子就等于賣了車位,，再賣車位就是賣第二次,，所以車位屬于買了房子的全體業(yè)主，開發(fā)商無權獨立銷售,。

這種觀點錯在把成本作為所有權的依據,。成本是會計學概念，其意義只在于計算收益,，房價是市場供求決定,，從來不是按成本核算出來的計劃經濟價格，建設成本如何分攤,，不是判斷所有權的依據,，車庫產權歸屬與車庫成本是否計入房價毫無關系。

二是“功能決定車位權屬”,。有人認為,，車位是為住宅配套的，住宅是主物,，車位是從物,，車庫產權應隨房屋銷售一起轉移，不能單獨作為交易的標的,。但功能不決定產權,，并且地下車庫有獨立的構造，獨立的功能,，能夠單獨作為交易標的,，符合區(qū)分所有權建筑中專有部分的屬性，不是房屋的從物,。

三是“容積率決定所有權”,。有人認為，車位不計入容積率,，占用的土地都由業(yè)主分攤,，故不能獨立實現(xiàn)產權。這個說法有一定道理,，但物權法明確建設用地使用權可以在地上,、地表和地下設定，因此,，地上車位產權,、權益一般都歸全體業(yè)主，因為地表建設用地使用權已經分攤到房屋中了,；但地下車庫屬于地下建設用地使用權設定,，可以單獨計算地下容積率并單獨設定。至于超過政府核定的容積率,，多建了地下車庫,，產生的是違反行政管理的后果，應當由規(guī)劃管理部門處罰,，但不能因為超出容積率多建車庫,，就歸業(yè)主共有。

四是“業(yè)主的利益高于開發(fā)商利益,，應當明確車庫權屬歸業(yè)主”,。有人認為，如果允許開發(fā)商處分車位,，其勢必損害業(yè)主利益,，故從維護業(yè)主利益的角度，應當將車位歸屬于全體業(yè)主,。但同為一個市場上的民事主體,，業(yè)主的利益要保護，開發(fā)商的利益也應當保護,，只要是合法的利益,，都應當?shù)玫奖Ｗo，否則,，誰還有積極性建設地下車庫呢,。

因此，住宅小區(qū)的地下車庫,，原始產權應當是開發(fā)商的（作為人防工程的除外）,，業(yè)主可以通過建設單位的出售、出租,、附贈等行為,，取得地下車庫產權。

專有車位和共有車位

《物權法》第七十四條規(guī)定,，“建筑區(qū)劃內,，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內,，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,?！?/font>