農(nóng)村房屋確權(quán)及分割的若干法律問題探討

――以宅基地使用權(quán)的分析為基礎

內(nèi)容提要: 農(nóng)村宅基地及房屋價值的提升，喚醒了農(nóng)民對自己所擁有的這一部分利益的關注,。因離婚,、繼承等原因會產(chǎn)生農(nóng)村房屋的確權(quán)及分割問題，而法律規(guī)定的不甚明確使問題的解決比較混亂,。農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)居民房屋之所以法律地位相異,，原因就在于宅基地使用權(quán)與國有建設用地使用權(quán)性質(zhì)的不同。宅基地使用權(quán)具有成員權(quán)屬性,，一般而言只有本村村民才具有享有宅基地使用權(quán)的主體資格?，F(xiàn)行宅基地申請只能以戶的名義進行，戶內(nèi)每申請人對宅基地具有同等權(quán)利,，在此基礎上建造房屋的所有權(quán)一般為共同共有,。由于宅基地使用權(quán)的無償取得，在房屋分割中宅基地使用權(quán)價值也往往得到忽視,，因此應有合理的安排,。我國現(xiàn)行法律規(guī)定確立了“房地一致”原則，農(nóng)村房屋權(quán)屬確定應堅持房地一致原則,。非宅基地使用權(quán)人出資建房不能取得房屋所有權(quán),，部分宅基地使用權(quán)人出資建房，應認定全體宅基地使用權(quán)人共同共有房屋所有權(quán),。宅基地使用權(quán)證具有“推定”的證明力,，但其不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能。要求分割農(nóng)村房屋應有法定或約定的事由,，分割應堅持協(xié)商原則,。分割有三種方式：實物分割、變價分割,、作價補償,，每種分割方式有其特別的要求。全文共9681字,。

關鍵詞：農(nóng)村房屋   宅基地   確權(quán)    分割

對“法律的精神是所有權(quán)”這一著名命題,，馬克思曾評價說，這句話“表明了作者見解的深刻”,。[1]這一命題的深刻性在于其揭示了以下原理：法律最初是因所有權(quán)而產(chǎn)生,，并且為所有權(quán)而存在的,。所有權(quán)對法律而言是如此的重要，然而農(nóng)村房屋[2]所有權(quán)似乎被法律所遺忘,，對廣大農(nóng)民重要的農(nóng)村房屋財產(chǎn),，現(xiàn)行法律缺乏謹慎規(guī)范和合理安排。農(nóng)村房屋買賣固然是當今的熱點問題之一,，然而“商品不能自己到市場去,，不能自己交換，因此,，我們必須尋找它的監(jiān)護人,，商品所有者”。[3]也即權(quán)屬的確定是實現(xiàn)其他權(quán)利的前提條件,，如何處理日漸增多的農(nóng)村房屋確權(quán)及分割糾紛,，便是本文所要探討的問題。

一,、農(nóng)村房屋確權(quán)及分割糾紛的常見類型

（一）非宅基地使用權(quán)人出資建房能否取得房屋所有權(quán)

案例1：李某一家三口于2005年8月申請了81平方米的宅基地,，但自己無錢建造，于是和萬某協(xié)議：由萬某出全部資金建造四間樓房,，完成后,，二間歸萬某所有，二間歸李某所有,。房屋建成后,，李某反悔，于2008年訴至法院,，要求確認自己對該四間樓房的所有權(quán),。問題：該案房屋所有權(quán)如何確認？

（二）農(nóng)村房屋的繼承及宅基地使用權(quán)證在農(nóng)村房屋確權(quán)中的作用

案例2：夏某系某村村民之獨生女兒,，1980年外嫁至某市區(qū)成為城市居民,，夏某的父親于生前修建一幢房屋，因夏某的叔叔無房,，故借了其中一間給夏某叔叔居住,。夏某父親于1982年去逝，死后房屋逐漸由夏某叔叔全部占用,。1993年,，國土部門進行了土地使用權(quán)登記，該房屋所占土地使用權(quán)人登記為夏某叔叔,。2007年,，因該幢房屋在土地征用拆遷范圍，將有一筆補償,，夏某訴到法院,，認為她是該房屋唯一合法繼承人,，要求確認其對房屋的所有權(quán)。問題：夏某能否繼承該幢房屋及夏某叔叔持有的宅基地使用權(quán)證對本案房屋確權(quán)的影響,？

（三）部分宅基地使用權(quán)人出資建房，未出資者是否是房屋的所有權(quán)人之一

案例3：朱某與嚴某于2000年登記結(jié)婚,，2004年以一家三口（包括三歲的小孩）的名義申請了一塊宅基地并建造了三間樓房,，集體土地使用權(quán)證登記在朱某名下。2007年,，朱某與嚴某離婚,，嚴某要求將這三間樓房作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。問題：本案中的未成年人是不是房屋的所有權(quán)人之一,？

（四）因家庭成員變化,、房屋擴建而產(chǎn)生的房屋分割糾紛

案例4：蘇某與父母原有三間樓房，宅基地面積為80平方米,，集體土地使用權(quán)證登記在蘇某的父親（戶主）名下,。2001年蘇某與范某結(jié)婚并于次年生一小孩。2003年,，蘇某的父親以一家五人為在冊人口再追加申請了60平方米宅基地（其中包含因為是獨生子女而增加的20平方米,，集體土地使用權(quán)證仍是登記在蘇某父親名下），在原有樓房不遠處由蘇某及其父母,、范某共同建造了樓房兩間,。2007年，蘇某,、范某離婚,，小孩隨范某。范某要求60平方米的二間樓房歸自己和小孩所有,。法院該如何處理范某的請求,？

二、農(nóng)村房屋確權(quán)及分割糾紛產(chǎn)生的原因分析

（一）農(nóng)村房屋在城市化背景下的升值是產(chǎn)生糾紛的利益因素

糾紛總是根源于利益的沖突,，農(nóng)村房屋權(quán)屬糾紛也不例外,。市場經(jīng)濟的發(fā)展，促使了城市化的進程,，農(nóng)村土地及房屋的價值在城市化背景下逐漸凸顯,，這在城郊地區(qū)尤為明顯。農(nóng)村宅基地及房屋價值的提升,，喚醒了農(nóng)民對自己所擁有的這一部分利益的關注,。原本不被看好的農(nóng)村宅基地及房屋，因被征用拆遷或其他原因而身價陡增,，一部分親情也在利益的趨動下變得非常脆弱,，容易就農(nóng)村房屋權(quán)屬及分割問題產(chǎn)生糾紛,。

（二）農(nóng)村房屋及宅基地的法律規(guī)定不完善是產(chǎn)生糾紛的法律因素

城市房屋的產(chǎn)權(quán)取得、流轉(zhuǎn),、擔保均有系統(tǒng),、完備的規(guī)定，有專門的《城市房地產(chǎn)管理法》,。農(nóng)村房屋由于諸多原因一直未受到立法的重視,，目前大部分地區(qū)尚未進行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記，當然于2008年7月1日實施的《房屋登記辦法》將邁開第一步,，比如陜西省建設廳宣布,，陜西省將從2008年開始用五年時間基本完成全省農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作。有關宅基地的規(guī)定在《物權(quán)法》中僅有四條,，其他大量規(guī)定散見于部門規(guī)章,、政府規(guī)章及規(guī)范性文件中，不僅系統(tǒng)性差,，而且法律層級低,，甚至朝令夕改，存在一些矛盾,。法律規(guī)定的不完善,，不僅給司法實踐帶來諸多不便，也不能充分發(fā)揮法律的指引作用,，人們在農(nóng)村房屋權(quán)利歸屬上的認識比較混亂,，因而容易產(chǎn)生糾紛。

（三）農(nóng)村離婚現(xiàn)象增多是農(nóng)村房屋權(quán)屬及分割糾紛增多的社會因素

隨著社會的發(fā)展,，社會上的婚姻觀念也在逐漸變化,。與過去相比，離婚率明顯上升,。農(nóng)村夫妻一方或雙方分別外出務工而長期分居生活的現(xiàn)象比較普遍,，帶來的直接后果是夫妻感情變淡，有些婚姻基礎原本就不好的更是經(jīng)受不起沖擊,。一方在外尋找感情寄托,，一旦與第三者建立起感情，便容易提出離婚,。離婚便要分割財產(chǎn),，房屋是主要的財產(chǎn)之一，而分割房屋的前提便是確定房屋的權(quán)利主體,。

三,、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點及其與房屋的聯(lián)系

農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)居民房屋之所以法律地位相異，原因就在于宅基地使用權(quán)與國有建設用地使用權(quán)性質(zhì)的不同。宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式,，它是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地享有的占有,、使用的權(quán)利。[4]研究農(nóng)村房屋離不開對農(nóng)村宅基地屬性的分析,。

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的成員權(quán)屬性與農(nóng)村房屋的繼承

宅基地的有限性決定了集體經(jīng)濟組織以外的人員一般不能申請宅基地,，能申請宅基地的主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員。當然,，有些例外情況,。[5]應該說，宅基地使用權(quán)通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的,。《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯,。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)……”《繼承法》第三條明確規(guī)定公民的房屋屬于遺產(chǎn)的范圍,。因此，非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員比如城鎮(zhèn)居民是可以繼承農(nóng)村房屋的,，但宅基地使用權(quán)能否一并繼承,？對此有二種觀點：（1）主張能夠繼承?！坝捎诜课菘梢岳^承,，所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承”。[6]并且,，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》[7]第四十九條規(guī)定,，繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權(quán),。（2）主張不能繼承,。因為宅基地屬于集體所有，只有本村村民才享有使用權(quán),，城鎮(zhèn)居民不屬于本集體經(jīng)濟組織成員,，不具有享有宅基地使用權(quán)的主體資格。

對此,，浙江省國土資源廳《關于農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地適用范圍的答復意見》[8]規(guī)定：“對由于房產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地）,，原則上不作處理。但原有住房不得翻建,、擴建,，房屋損壞后退出宅基地?！闭n題組認為,，該意見采用了模糊化的做法，即允許宅基地由房屋的繼承人占有、使用,，但這種物理意義上的占有,、使用并不意味著繼承人就享有法律意義上的宅基地的使用權(quán)。繼承人不能申請將繼承的房屋翻建,、擴建,，在土地房屋被征用拆遷后，繼承人只能得到房屋部分的補償,，其無權(quán)以宅基地使用權(quán)人的身份要求重新分配宅基地或土地部分的補償,，這與具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的宅基地使用權(quán)人有著很大的差別。

（二）宅基地以戶取得與房屋的共同共有

戶作為一種特別的民事主體類型,，在《民法通則》中有個體工商戶,，在《農(nóng)村土地承包法》中有農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶。從有利于宅基地管理的角度考慮,，現(xiàn)行宅基地申請只能以戶的名義進行,。

1. 宅基地申請人對宅基地使用權(quán)是一種共同共有關系

申請人是指以“戶”申請建房用地的家庭成員,登記人指宅基地使用權(quán)證上登記的權(quán)利人，一般為戶主,。但登記在戶主名下,，并不影響認定其他申請人的宅基地權(quán)利，正如可以將登記在一方名下的房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)一樣,。所有權(quán),，按照主體人數(shù)進行形式或狀態(tài)的劃分，可分為單獨所有和共同所有,，共同所有又可以按照多個共同所有人之間內(nèi)部關系的不同劃分為按份共有和共同共有,。共同共有，是指兩個或者兩個以上的共有人,，根據(jù)某種共同關系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔義務的一種共有關系,。共同共有主要有兩種基本形式，即夫妻共有財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn),。[9]準共有是共有權(quán)中的一種特殊類型,。它的特殊之處，就在于其共有的權(quán)利不是所有權(quán),，而是所有權(quán)之外的他物權(quán),、知識產(chǎn)權(quán)以及部分債權(quán)，這種共有也分為按份共有或共同共有,。[10]宅基地使用權(quán)具有成員權(quán)屬性,，是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部人人有份的一項權(quán)利。因此,，應認定同一戶內(nèi)宅基地申請人對宅基地使用權(quán)是一種共同共有關系,。

2.宅基地使用權(quán)的共同共有與農(nóng)村房屋的共同共有

在宅基地使用權(quán)的共同共有權(quán)利狀態(tài)下,，加上共同的出資出力建造房屋行為，這就決定了農(nóng)村房屋的所有權(quán)在通常情況下也是由多人共同共有,。這種共有比夫妻共有表現(xiàn)為更為復雜的形態(tài),，因為主體多且成員變化多。由于共有涉及到多個法律主體之間的權(quán)益劃分問題,，因此在羅馬法時期共有就被視為“紛爭之源”,、“是非之窩”，如果缺少法律上的謹慎規(guī)范和合理安排,，便容易產(chǎn)生糾紛,。因此從某種程度上講，宅基地以戶取得為以后房屋權(quán)屬確認及分割糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆,。

（三）宅基地的福利性,、不可重復享受原則與房屋分割中宅基地使用權(quán)價值的補償

宅基地使用權(quán)是廣大農(nóng)民最基本的生活資料，其數(shù)量十分有限,，而且承載著使農(nóng)民住房有所保障,、穩(wěn)定農(nóng)村社會關系的社會保障職能?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,。農(nóng)村村民出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準,。實踐中，符合分戶條件的家庭成員分戶再申請宅基地的,，計算宅基地面積時,，不再計算已經(jīng)享受過宅基地權(quán)利的成員。這便是通常所說的宅基地不可重復享受原則,。

在房屋分割案件中,，由于房屋不便于實物分割，總有一方要失去房屋及宅基地使用權(quán),。這便意味著,，因為該方已享受過宅基地，則在通常情況下無法再次申請宅基地建房,。雖然宅基地使用權(quán)的取得一般是無償取得,，不是通過交易行為以支付對價方式獲得，但這只能說明免費取得宅基地使用權(quán)是村民所享有的一種福利，它不意味著宅基地使用權(quán)沒價值,。相反,，在有些發(fā)達地區(qū)的城郊農(nóng)村，其土地的價值往往超過了房屋的價值,。土地使用權(quán)具有獨立的價值,，土地使用權(quán)的價值因其所處地段的不同而不同，這一點有市場經(jīng)濟中表現(xiàn)得淋漓盡致,。因此,，在農(nóng)村房屋的作價補償分割方式中，對于失去房屋的一方,，不僅要給予房屋價值的補償,，還要給予宅基地使用權(quán)價值的補償。對于補償?shù)念~度及方式,，由于本文中心不在于此,，故不一一展開。

四,、農(nóng)村房屋權(quán)屬確定的原則及思路

（一）“房地分離”與“房地一致”

在物理屬性上,，房屋不能脫離土地而成為空中樓閣，兩者是緊密相連而不能分離的,。但在法律意義上,，土地權(quán)利與房屋權(quán)利是分別獨立的權(quán)利，是否要求兩者的權(quán)利主體保持一致,，便形成了“房地分離”或“房地一致”的不同立法,。

1. 日本及我國臺灣地區(qū)有關“房地分離”的立法

當代世界，土地的物權(quán)和地上物的物權(quán)各自作為獨立的財產(chǎn)權(quán)進入交易機制(如分別轉(zhuǎn)移,、分別設置抵押),，乃是一個普遍的規(guī)則。日本“借地借家法”第2條第1項規(guī)定“借地權(quán),，是指以所有建筑物為目的地上權(quán)和土地租賃權(quán),。”即根據(jù)日本法,，建筑物所有人對土地的權(quán)利,，既可以是地上權(quán)、也可以是土地租賃權(quán),，當然還可以是土地所有權(quán),。臺灣地區(qū)民法債編1999年修訂后，增訂第四百二十五條之一,，規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有,，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人,，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,，推定在房屋得使用期限內(nèi),，有租賃關系。其期限不受第四百四十九條第一項規(guī)定之限制（租賃期限不得愈二十年之限制）,。前項情形,，其租金數(shù)額當事人不能協(xié)議時，得請求法院定之,。”上述規(guī)定,，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異時租賃關系之推定”，或者稱為法定租賃關系,。[11]

2.我國大陸的相關規(guī)定

就土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)而言,，由于我國法律規(guī)定土地屬于國家或集體所有，而家庭住房一般屬于私人所有,，因而土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)是分離的,。但本文所稱的房地一致或房地分離是指房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人是否一致的問題。

就土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)而言,，我國以房地一致為原則,。比如，《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定,，建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、互換、出資或者贈與的,，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分,。第一百四十七條規(guī)定,，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓,、互換,、出資或者贈與的，該建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分,。《城市房地產(chǎn)管理法》,、《擔保法》中關于房地產(chǎn)抵押時均要求一并處分,。《房屋登記辦法》[12]第八條規(guī)定,，辦理房屋登記,，應當遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則,。這表明，在房屋所有權(quán)或建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、互換,、出資、贈與或抵押以及房屋的登記過程中,，均要求房地一致,。

現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了房地分離的情況。由于許多地方的房產(chǎn)與土地登記分屬不同的機關,，而登記機關之間的銜接工作又存在著一定的漏洞,，致使土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分屬不同民事主體的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。最高人民法院在某些問題上也采用了承認房地分離現(xiàn)狀的處理方法,，如最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定,，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外,。

客觀上存在房地分離現(xiàn)象,，而法律沒有針對房地分離的調(diào)整規(guī)則，于是產(chǎn)生了一定混亂,。如果房屋所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)不一致,，則房屋所有權(quán)人可能禁止土地使用權(quán)人使用土地，而土地使用權(quán)人則可能要求房屋所有權(quán)人拆除房屋,。在分離狀態(tài)下,，必有一方無法自主使用權(quán)利，除非一方放棄權(quán)利,?！赌戏街苣吩禽d了一個案例，主人公買了一幢房屋,，但該房屋的土地使用權(quán)屬于他人,，便今兒一個傳票，明兒一個傳票,，三年里已經(jīng)引發(fā)了四場官司,，并凸顯了行政與司法的碰撞。[13]

（二）農(nóng)村房屋權(quán)屬確定應堅持房地一致原則

1.非宅基地使用權(quán)人無權(quán)通過出資取得房屋所有權(quán)

如果未經(jīng)使用權(quán)人許可,，在他人宅基地上建造房屋的行為是一種侵權(quán)行為,，無合法性可言，造房人當然不能取得房屋所有權(quán),。但事實上,，在他人宅基地上建房者大多得到過使用權(quán)人的認可,，或單獨出資、或與使用權(quán)人共同出資,，就如本文的案例1,。課題組認為，案例1中應由宅基地使用權(quán)人李某一家人取得房屋所有權(quán),，萬某的出資行為在萬某和李某之間形成債權(quán)債務關系,。理由如下：

（1）依《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，宅基地使用權(quán)只有在辦理變更登記手續(xù)后才會轉(zhuǎn)移,。案例1中的萬某沒有辦理變更登記,，沒有取得宅基地的使用權(quán)，按照房地一致原則,，萬某無權(quán)取得房屋所有權(quán),。

（2）李某與萬某之間的協(xié)議實質(zhì)上是私下變相轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)，是法律所禁止的行為,。

（3）依據(jù)宅基地的不可重復申請原則,，李某一家已無法再次申請宅基地建造房屋，所以應當充分保護李某一家人的土地及房屋的權(quán)利,，否則不利于保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的基本居住條件,，也與宅基地使用權(quán)的身份性、社會保障性的制度設計初衷相違背,。

2.部分宅基地使用權(quán)人出資建房,，應當認定房屋所有權(quán)為全體宅基地使用權(quán)人共同共有

宅基地申請以戶為單位，戶內(nèi)成員都是宅基地使用權(quán)人之一,，但并非每個戶內(nèi)成員都參與出資建造房屋,，這在農(nóng)村房屋建造過程中很常見，就如本文案例3,。該情況下房屋所有權(quán)人如何確定,，有二種觀點。第一種觀點認為,，未成年人對房屋的建造沒有出資出力，故不應享有房屋所有權(quán),否則有失公平,。應采用房地分離的做法,，即宅基地使用權(quán)由一家三口共同共有，房屋所有權(quán)由夫妻兩人共有,未成年人名下的宅基地使用權(quán)被父母占用,未成年人由此而享有房屋的使用權(quán),，或者轉(zhuǎn)化為一種價值補償,。課題組則認為，應認定為未成年人既享有宅基地使用權(quán),，亦享有房屋所有權(quán),，在對土地使用權(quán)及房屋進行分割時應予以考慮,。至于其他家庭成員的出資行為，應視為替未成年人的墊付行為,，其與未成年人僅能形成債權(quán)關系,。理由如下：

（1）房地一致是我國現(xiàn)行法律所規(guī)定的基本原則，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)相分離并未在我國法律中得到確認,。因為部分宅基地人出資建房是普遍現(xiàn)象,，如果這種情況下房屋確權(quán)采用房地分離原則，這違背了我國現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定,。

（2）出資建房者并不一定取得房屋所有權(quán),，這在對案例1的分析中已有論述，其出資可以通過債權(quán)的方式予以保護,。第一種觀點側(cè)重于保護強勢群體的多余份額的房屋所有權(quán),，猶如錦上添花。課題組的觀點側(cè)重保護弱勢群體應有份額的房屋所有權(quán),，猶如雪中送炭,。兩者相比，法律應當首先弱勢群體的應有物權(quán),。

（三）農(nóng)村房屋確權(quán)中宅基地使用權(quán)證的作用

1.房屋確權(quán)與土地確權(quán)是兩種性質(zhì)不同的確權(quán)

《民事案件案由規(guī)定》在第三部分規(guī)定了物權(quán)確認糾紛,。一般而言，物權(quán)確認糾紛通過民事訴訟解決,，農(nóng)村房屋權(quán)屬糾紛即是如此,。但要注意的是，《土地管理法》第十六條規(guī)定,，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的,，由人民政府處理,。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi),，向人民法院起訴,。依該規(guī)定，宅基地使用權(quán)的爭議由人民政府處理,，不服處理決定的再通過行政訴訟解決,。

2.宅基地使用權(quán)證具有“推定”的證明力，但其不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能

《物權(quán)法》第十七條規(guī)定,，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明,。不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有證據(jù)資格，但根據(jù)物權(quán)公示原則,，完成不動產(chǎn)公示的是不動產(chǎn)登記,，不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)仍然是不動產(chǎn)登記簿,，不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是其外在表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能,，轉(zhuǎn)移權(quán)利無法通過交付證書進行,。在這一點上，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與證券大不一樣,。證券不僅記載一定的權(quán)利,，其本身就代表一定的權(quán)利，在通常情況下,，權(quán)利與證券是結(jié)合在一起的,，證券不僅證明權(quán)利之存在，證券的存在與權(quán)利的存在也有密切的關系,。[14]

作為證據(jù)的不動產(chǎn)登記簿,，只具有“推定的證據(jù)效力”。法院首先把不動產(chǎn)登記簿當作真實的來對待,，對方如有異議就責令對方提出反證,；如果異議方提出反證，證明登記簿上的記載確有錯誤,，登記簿上的記載就被推翻,，法院就應當直接根據(jù)反證認定爭議財產(chǎn)的物權(quán)歸屬。[15]由于我國大部分地方目前尚未實行農(nóng)村房屋的登記發(fā)證制度,，司法實踐中均是推定宅基地使用權(quán)人享有該土地范圍內(nèi)房屋的所有權(quán),，即宅基地使用權(quán)證也相當于是農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證。

就本文案例2而言,，案例中夏某的叔叔有宅基地使用權(quán)證,，一般情況下是推定夏某的叔叔是房屋所權(quán)人。但如果夏某確能證明房屋是其父親建造及繼承方面的事實,，法院即可根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則認定夏某通過繼承而成為房屋的所有權(quán)人,。

五、農(nóng)村房屋分割的前提,、原則及方式

（一）要求分割農(nóng)村房屋的前提條件是出現(xiàn)了法定或約定的事由

農(nóng)戶是社會的基本細胞,，具有一定的社會保障功能，房屋是家庭活動的必要場所,。農(nóng)村房屋一般由多人共同共有,，對共有財產(chǎn)的分割，《物權(quán)法》第九十九條規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，以維持共有關系的,，應當按照約定,，但共有人有重大理由需要分割的,，可以請求分割,；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割,，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割,。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償,?！币虼耍话愣?，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當事人約定的事由,，導致產(chǎn)生共同共有的共同關系歸于消滅時，共有人才能分割共有房屋,。生活中,，導致共同關系消失的情形主要是離婚、死亡,。 

（二）農(nóng)村房屋分割應堅持協(xié)商原則

農(nóng)村房屋一般是戶內(nèi)成員共同共有,，對共有財產(chǎn)的分割首先由共有人協(xié)商確定分割方式。進入到訴訟程序也應強調(diào)協(xié)商,，因為房屋直接關系到當事人最基本的居住權(quán),，且當事人一般都是親屬關系，充分的協(xié)商能避免激化矛盾,、取得較好的社會效果,。在審理涉及農(nóng)村房屋分割糾紛的案件中，要注重協(xié)商和調(diào)解工作,，把有利群眾生產(chǎn),、生活和有利社會安定團結(jié)和保護個人的房屋權(quán)利結(jié)合起來。

協(xié)商原則另一方面是指和相關行政機關的協(xié)商,。最高人民法院,、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十四條規(guī)定,，對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的,，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。由于農(nóng)村房屋涉及到宅基地,，宅基地使用權(quán)具有特殊性,。法院在處理農(nóng)村房屋的分割糾紛時，為使裁判能和宅基地管理工作有效銜接和裁判文書得到有效的履行,，在涉及相關問題時,，要與國土資源管理部門協(xié)商取得一致。

（三）房屋分割的幾種方式及其原則

1.農(nóng)村房屋的實物分割方式

《物權(quán)法》第一百條第一款規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議,，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的,，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的,，應當對折價或者拍賣,、變賣取得的價款予以分割?！痹摋l規(guī)定了三種分割方式：實物分割,、變價分割、作價補償,。實物分割要注意以下幾點：

（1）房屋在物理屬性上具有可分性

對房屋進行實物分割,，要考慮到房屋在物理上具有可分性，分割后不影響雙方的使用,，能達到客觀的分離目的,。一般而言房屋分割界線應以明確的實物墻體為界，且分割后不影響房屋整體使用功能和結(jié)構(gòu)安全,；房屋分割后不得損害本宗或鄰宗房屋的正常使用,；多層房屋分割的，應有相應生活配套設施（衛(wèi)生,、廚房和房間）的房屋,，分割后建筑面積應達到一定的標準,如廈門市有關房屋分割就規(guī)定應達到35平方米；沒有配套設施的,，相應建筑面積可參照65平方米的標準,。[16]

（2）分割房屋應考慮居住的實際需要，盡量做到人均面積相近

本文的案例4中,，新增加的60平方米宅基地是以一家五口人的名義申請,，房屋是由四個成年人共同建造，如果孤立地看這間60平方米的樓房,，則應當由一家五口人平均分割,。但本案蘇某及其父母已有80平方米的樓房，新增的60平方米宅基地,，主要是因為家庭成員中新增了蘇某及其小孩,。對此，課題組認為,，盡管不同人數(shù)的戶,其宅基地可申請面積不是按人數(shù)等份額遞加的,但農(nóng)村宅基地每個權(quán)利主體所適用的標準應是一致的,，因原家庭成員已獲得了相關權(quán)利，增加的權(quán)利實際應為新成員所享有,，只是基于法律規(guī)定,，才以全體家庭成員的名義進行申請,，故在處理此類糾紛時，不應簡單的以增加面積來除以家庭全體人員數(shù)來計算,，而應以家庭總面積去除以家庭全體人員數(shù)來確定人均享有面積,。

因此，本文案例4中,，一家五口人共享受140平方米的宅基地，人均28平方米,，認定新增加的60平方米宅基地使用權(quán)歸范某及小孩,，符合公平原則。家庭其他成員在新增60平方米范圍內(nèi)的建房出資,，應視為其與新增成員間的債權(quán),、債務關系，另行處理,。即對案例4,，可判決新蓋的60平方米房屋歸范某及小孩所有，由范某按市場價補償蘇某及其父母的建房出資,。

2.農(nóng)村房屋分割中的作價補償方式

實際生活中,，對農(nóng)村房屋采用變價分割的方式比較少，更多的是采用作價補償?shù)姆绞?。在作價補償?shù)姆指罘绞街?，最主要的問題是由哪一方取得房屋，課題組認為在雙方都要求取得房屋所有權(quán)的情況下應遵循下列原則：（1）如果房屋共有人有的是本農(nóng)村集體村民,，有的是另外村集體村民或城市居民,，則應優(yōu)先將房屋分給本農(nóng)村集體村民。（2）保障多數(shù)人的居住需要,由多數(shù)人一方取得房屋,，給予少數(shù)人一方價值補償,。(3)離婚案件中，一直居住在本地的一方優(yōu)先取得房屋,。因為世居本地的一方離婚后一般還是在本地生活,，而嫁入或入贅的一方在離婚后流動的可能性更大。（4）在雙方均同意的情況下,，可考慮競價的方式,，由出價高者取得房屋。

3.實物分割與作價補償相結(jié)合

這主要包括兩種情況：一是對房屋進行實物分割時,，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因,，各共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對部分所有權(quán)份額作價補償,。另一種情況是指三個以上的人共有房屋時,，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所占份額的價款后,，再按比例分割房屋。

六,、結(jié)語

中國有13億人口,，其中近70%在農(nóng)村，農(nóng)村宅基地和房屋權(quán)利是農(nóng)民諸多權(quán)利中最基本的權(quán)利,，而農(nóng)村房屋權(quán)屬的準確界定是行使其他權(quán)利的前提和基礎,。不可否認，當前我國有關農(nóng)村宅基地和房屋的立法還遠遠落后于社會生活的需要,，這無疑不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,、構(gòu)建和諧社會。由于農(nóng)村土地和房屋問題涉及到憲政原則及農(nóng)村社會保障等復雜問題,，本文限于篇幅也不一一涉及,，在此謹呼吁立法機構(gòu)通過完善立法使決斷不下的問題明朗化，給司法者一個統(tǒng)一的尺度,，讓農(nóng)民清楚如何保護自己的權(quán)利,，以減少糾紛、促進和諧,！