2006年4月29日,，徐州市房產(chǎn)管理局向某地產(chǎn)公司核發(fā)該公司開發(fā)的某小區(qū)二期1、2,、3,、4、5號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證,，其預(yù)售許可公示的某小區(qū)二期開工時(shí)間為2005年6月3日,、預(yù)計(jì)竣工日期為2007年12月31日。

2007年4月1日,，車某與該地產(chǎn)公司所設(shè)立的二期住宅建設(shè)項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱某二期項(xiàng)目部）簽訂《認(rèn)購書》一份,，其內(nèi)容包括：1、姓名車某,、認(rèn)購房號(hào)2幢3單元401室,、面積161.41平方米,、單價(jià)4409.55元、總價(jià)711746元,；2,、認(rèn)購方確認(rèn)已對(duì)該小區(qū)做出詳細(xì)了解，對(duì)2幢3單元401室有購買意向,，為取得本認(rèn)購房屋的優(yōu)先購買權(quán),，自愿交付認(rèn)購金49000元，該地產(chǎn)公司有義務(wù)在約定期內(nèi)為認(rèn)購方保留所認(rèn)購的房屋,。3,、認(rèn)購方需在2007年4月30日與該地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及附件，并有權(quán)享受該地產(chǎn)公司設(shè)定的購房?jī)?yōu)惠（每平方米優(yōu)惠60元）,。4,、認(rèn)購方未能按時(shí)就擬購房屋與該地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，視為認(rèn)購方自動(dòng)放棄認(rèn)購權(quán)利,，其已付認(rèn)購金于七天內(nèi)給予退還（不付利息）,，該地產(chǎn)公司有權(quán)以任何方式另行銷售該房屋，而無須通知認(rèn)購方,。5,、《商品房買賣合同》簽定后，本認(rèn)購書自動(dòng)失效,，已付認(rèn)購金可自動(dòng)充抵購房款,。6、如因不可抗力因素導(dǎo)致雙方不能簽定《商品房買賣合同》,，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任,，但該地產(chǎn)公司應(yīng)退還認(rèn)購方已付認(rèn)購金（不支付利息）。

簽訂上述《認(rèn)購書》當(dāng)日,，車某即向該二期項(xiàng)目部支付2幢3單元401室的認(rèn)購金49000元,，該項(xiàng)目部向車某出具了相應(yīng)的收據(jù)。后雙方未在2007年4月30日簽訂《商品房買賣合同》及附件,。

2008年10月1日,，車某又向該二期項(xiàng)目部支付訂金50000元整，該項(xiàng)目部即在認(rèn)購金49000元收據(jù)的背面向車某出具收條,，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人還在收條上注明：2008年10月6日確定訂房日時(shí)間,。但此后雙方仍未簽訂《商品房買賣合同》及附件。

2010年10月20日,，車某曾向一審法院提交訴狀,，請(qǐng)求判令該地產(chǎn)公司與其簽訂購買某小區(qū)2幢3單元401室的商品房買賣合同。該地產(chǎn)公司即提出反訴,。后車某,、該地產(chǎn)公司同時(shí)撤回了各自的起訴,。

2012年7月13日，車某再次向法院起訴,，請(qǐng)求判令該地產(chǎn)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失500000元并請(qǐng)求判令某地產(chǎn)公司返還其認(rèn)購金49000元,、訂金50000元。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：按照原告車某與被告地產(chǎn)公司所設(shè)立的二期住宅建設(shè)項(xiàng)目部于2007年4月1日簽訂的《認(rèn)購書》約定,，原,、被告雙方應(yīng)于2007年4月30日簽訂正式的《商品房買賣合同》，但雙方并未按照此約定時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》,。至2008年10月1日，某二期住宅建設(shè)項(xiàng)目部又收取原告車某支付的訂金50000元,，并約定：2008年10月6日確定訂房日時(shí)間,，實(shí)質(zhì)上系雙方同意將簽訂正式《商品房買賣合同》的時(shí)間延期至2008年10月6日。在2008年10月6日到期后,，被告地產(chǎn)公司應(yīng)就簽訂《商品房買賣合同》的具體時(shí)間,、地點(diǎn)、聯(lián)系人等事項(xiàng)履行對(duì)原告車某的主動(dòng)通知義務(wù),。被告地產(chǎn)公司未就其已實(shí)際履行通知義務(wù)向本院舉證證實(shí),，其反駁主張系因原告車某不交購房款才導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，亦未舉證證實(shí),，故其應(yīng)向原告車某承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任,。

考慮到雙方在《認(rèn)購書》中未約定被告地產(chǎn)公司的違約責(zé)任承擔(dān)方式，被告地產(chǎn)公司確于2006年4月取得某小區(qū)二期1,、2,、3、4,、5號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證,，原告車某在2008年10月6日未能簽訂《商品房買賣合同》卻直至2010年10月20日才向法院提交訴訟材料主張權(quán)利，其撤訴后于2012年7月才再次提起訴訟,，即存在自行擴(kuò)大的損失,。再考慮原告車某所認(rèn)購房屋總價(jià)款為711746元，其僅支付了認(rèn)購金49000元,、訂金50000元,，且未提供被告地產(chǎn)公司在約定時(shí)間到期后拒絕簽訂正式《商品房買賣合同》的證據(jù)，法院判決被告地產(chǎn)公司返還原告車某認(rèn)購金及訂金,，并酌定由被告地產(chǎn)公司再向原告車某賠償經(jīng)濟(jì)損失100000元,。

后車某不服上述民事判決，二審法院判決：駁回上訴,、維持原判,。

本案中,，原被告在認(rèn)購書中約定了房屋的基本信息及單價(jià)，并約定了簽訂《商品房買賣合同》的具體時(shí)間,，且認(rèn)購人僅向開發(fā)商繳納了少部分認(rèn)購金和訂金,，并未將房款繳清或?qū)⒎靠畹拇蟛糠纸桓叮收J(rèn)購書符合預(yù)約合同的特征,，與《商品房買賣合同》為預(yù)約合同和本約合同關(guān)系,。值得注意的是，預(yù)約合同也是合同的一種,，若一方當(dāng)事人違反了預(yù)約合同的約定,，仍需要承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式主要包括實(shí)際履行和賠償損失,。那么,，損失究竟如何認(rèn)定呢？首先若雙方在認(rèn)購書中約定了定金的,，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購,、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！比绻p方未約定違約責(zé)任承擔(dān)方式的,，則應(yīng)依照合同法第一百一十三條的規(guī)定處理，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。本案中,，雙方預(yù)約合同中約定的是認(rèn)購金,，而非定金，故本案不適用定金罰則,，而是由法院依據(jù)公平原則,，根據(jù)預(yù)約合同的雙方在庭審中舉證的事實(shí)及各自的過錯(cuò)責(zé)任，行使自由裁量權(quán)酌定了損失數(shù)額,。