來源：　　作者：　　日期：10-06-09

　　不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款,，即先支付一定的首付款,，其余的通過貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行(或住房資金管理中心)批準(zhǔn),，造成逾期付款,，是否構(gòu)成合同違約呢?

　　按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款,，是以已簽訂購房合同作為前提,。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定,。也就是說購房者在申請貸款前,，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方――銀行或住房資金管理中心批準(zhǔn)的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批準(zhǔn),，購房者可用貸款支付剩余購房款,，如果貸款申請未獲批準(zhǔn)，用貸款支付剩余購房款的約定就無法實(shí)現(xiàn),。從上述分析看,，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件,。如銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請,，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請造成購房者逾期支付購房款,，因約定的付款條款無效,，所以購房者并不承擔(dān)違約責(zé)任。此時購售雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，對付款方式重新做出約定,。如雙方無法達(dá)成新的協(xié)議，因原付款方式無效,，造成購房合同無法履行,，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的,，例如提交虛假證明材料等,，購房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任,，如因此造成雙方解除合同的,，開發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償,。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的,，購房者應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任,，違約責(zé)任按合同約定處理。

　　案例

　　張先生以按揭付款方式與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,，就付款方式合同約定如下：

　　買賣雙方同意買受人以按揭方式支付購房款,。首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元,，由買受人于合同簽訂之日起3日內(nèi)支付;剩余購房款，即人民幣44萬元,，由買受人向×××銀行申請貸款支付,，但買受人需于合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理完畢全部貸款手續(xù)，并保證出賣人收到貸款,。

　　合同簽訂后,，張先生依約支付了首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行,。一個月很快過去了,，但張先生的貸款卻始終未放下來，后經(jīng)過多方打聽,，方知因張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同,，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這些消息,，張先生隨即到了派出所進(jìn)行查詢,，結(jié)論是張先生的身份證號碼是正確的。張先生持派出所開具的證明,，又到了×××銀行,，銀行看了證明仍是拒絕發(fā)放貸款。因貸款未獲批準(zhǔn),，張先生無力支付剩余購房款,，于是張先生向開發(fā)商提出退房。

律師評析：按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的,，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同,。本案中,，因張先生意志外的原因，致貸款未獲批準(zhǔn),，合同雙方均無過錯,，故張先生有權(quán)解除合同,，并可要求開發(fā)商返還已支付的購房款及利息。

　律師說法：事先要有“兩手”準(zhǔn)備

　　說起開發(fā)商的這一條款內(nèi)容,，張先生覺得有點(diǎn)不合理：“貸不貸得出款并不是由我自己說了算,，現(xiàn)在的銀行信貸政策變化也很多，這樣的條款有霸王合同之嫌,。”面對購房者的這一質(zhì)疑,，有律師表示：“根據(jù)合同法，在這樣的情況下辦不出按揭貸款,，開發(fā)商確實(shí)可以要求索賠,。”

　　浙江六合律師事務(wù)所律師于建國認(rèn)為，對于開發(fā)商來說,，按揭只是其提供的一種付款方式而已,，“能否取得購房按揭貸款，取決于多種因素,。其中購房者自身必須滿足一定的條件,，是獲得按揭貸款的關(guān)鍵原因。”因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失,。

　　因此，律師提醒,，購房者通過按揭貸款買房,，應(yīng)該事先對自己的償還能力有個正確判斷。銀行貸款審批有個程序,，其中不確定因素很多,，尤其是受政策影響，其變化是買賣雙方始料不及的,，屬于不可歸責(zé)于買賣雙方的原因,，開發(fā)商的索賠要求也屬合理。因此要避免出現(xiàn)糾紛,，買房人應(yīng)該事先對自己的支付能力,、貸款條件和貸款審批的可能性做出正確的判斷。

　　除了買房人對自己有合理的判斷外,，如何在合同中明確按揭貸款辦不出來或貸款成數(shù)不足之后的處理方式,，也很重要。像張先生和陳先生的案例,，都只是按揭不能辦理的多種原因之一,，購房者在實(shí)際情況中還會遇到這樣那樣按揭不能辦理的原因。鑒于像按揭無法辦理等由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，而導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情況,，購房者難以在簽約時預(yù)見,，那么購房者可與開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中做一個相關(guān)約定，即增加一個“非因雙方原因?qū)е隆秱€人住房貸款借款合同》不能簽訂時,，由買賣雙方協(xié)商購房余款的支付方式或解除購房合同”或類似條款來避免風(fēng)險,。

　　但萬一開發(fā)商不同意簽這樣的條款怎么辦？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，開發(fā)商愿不愿意簽關(guān)鍵還在于樓市的供求,，房子俏，開發(fā)商自然要求按他的條款來,；如果是買方市場,，開發(fā)商也只能答應(yīng)簽這樣的補(bǔ)充約定。

[2月28日·精粹] 滬杭再添動車組 3月3日起部分列車時刻有變

不少房產(chǎn)公司的售樓人員為了把房子推銷出去,，事先不說明銀行按揭對購房者收入的要求,，不講按揭購房中的風(fēng)險。為此,，四川省保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會特提醒廣大消費(fèi)者“按揭購房，量力而行”,，別讓按揭購房中的虛假證明“陷阱”給套住了,！同時呼吁有關(guān)部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)商及售樓人員的監(jiān)管。四川省保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會人士指出,，目前一些售樓人員看似站在購房者一邊,，慫恿購房者弄虛作假去開具收入假證明，實(shí)際上他們早在擬定的“補(bǔ)充協(xié)議”中設(shè)置了“陷阱”,，若最后被銀行識破,，不具備按揭貸款的資格，購房者要求退房就屬于違約,，購房者的錢就被房產(chǎn)開發(fā)商套走了,，希望引起購房者的高度警惕。（毛朝敬 江毅）

購房者與開發(fā)商解除購房合同后,，

對于購房擔(dān)保貸款合同應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理,？

[案情簡介]

2004年10月12日，原告張先奎與被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司簽訂《杭州市商品房預(yù)售合同》,，該合同約定,，原告張先奎向被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司購買其開發(fā)承建的“鴻達(dá)公寓”8號樓1208室房屋1套，建筑面積為131.32平方米,，總房價款為482005元,。原告張先奎于2004年12月5日向被告支付房款96400元、2004年12月28日支付房款7400元，計103800元,，組合貸款330000元,，共支付房款433800元。雙方約定被告交付房屋的期限為2005年3月31日前,，若被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司逾期交房超過90天,，原告張先奎有權(quán)終止合同，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司除支付原告張先奎已交房款的利息外,，還應(yīng)按總房款10％支付違約金,。由于被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司逾期交房超過90天，原告張先奎于2005年7月18日向被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司發(fā)出要求退房的書面通知,。

    2005年9月13日,，雙方就退房事宜經(jīng)協(xié)商后達(dá)成一致意見，并簽訂《協(xié)議書》一份,。該協(xié)議約定：(1)原告張先奎與被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司解除《杭州市商品房預(yù)售合同》,；(2)截至2005年8月30日止，原告張先奎已歸還銀行的公積金,、商業(yè)貸款及利息共計84814.16元,，由被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司付給原告張先奎,，尚未歸還銀行的部分貸款由被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司向銀行償還,，從2005年11月起,，原告張先奎不再承擔(dān)向銀行還款的責(zé)任和由此承擔(dān)的其他一切后果；(3)原告張先奎已向被告支付的房款103800元由被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司退還給原告張先奎,，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司同時支付原告張先奎該款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述款項的10％作為違約金計10380元,，補(bǔ)償原告張先奎其他經(jīng)濟(jì)損失688.15元，以上被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司共需支付原告張先奎210000元,；(4)被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司支付原告張先奎房地產(chǎn)交易登記費(fèi)及印花稅款305元，截止銀行債務(wù)還清時的房屋抵押保險費(fèi)在銀行貸款清償后即刻支付,；(5)被告應(yīng)當(dāng)按照下列的期限向原告返還購房款：第一次支付時間為2005年9月28日前，金額為70000元,；第二次支付時間為2005年10月16日，金額為50000元及原告張先奎已付的2005年9月,、10月銀行貸款5337.26元,；第三次支付時間為2005年11月20日之前，金額為90000元,。如逾期支付,，按當(dāng)期須支付款項1‰／日支付違約金；(6)本協(xié)議書自簽訂之日起,，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司可就原告張先奎名下的系爭房屋以恰當(dāng)?shù)姆绞綄ふ倚驴蛻?，但原告對由此可能引發(fā)的其他糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任；(7)被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將原告張先奎在銀行尚未歸還的貸款清償完畢并向原告張先奎提交債務(wù)清償證明等所有相關(guān)文件,，且已將所有須支付給原告張先奎的款項付清后,，原告張先奎將配合被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司辦理最終的退房手續(xù)及相關(guān)事宜,；(8)本協(xié)議一式兩份,，經(jīng)雙方簽字蓋章后即時生效；(9)自本協(xié)議生效之日起視為退房,。

    協(xié)議簽訂后,，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司按約定向原告張先奎支付了第一期款項，第二期款項逾期7天,。由于原告張先奎未注銷貸款銀行的龍卡,，可能會引起被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司歸還貸款后貸款合同仍未注銷、作為貸款擔(dān)保的房屋抵押不能注銷或該龍卡的擔(dān)保單位仍為被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司的狀態(tài),，故被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司于2005年11月25日書面通知原告張先奎辦理龍卡注銷手續(xù)或辦理龍卡的擔(dān)保轉(zhuǎn)移手續(xù),。但原告張先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司，告知必須在銀行貸款清償完畢后才能辦理龍卡的擔(dān)保轉(zhuǎn)移手續(xù),。原告張先奎在該函中同時要求被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司支付第三期款項,。但在協(xié)議規(guī)定的時間內(nèi)，被告未向原告支付第三期款項。據(jù)此,，2006年3月5日,，原告張先奎向被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司發(fā)出《終止協(xié)議通知書》，認(rèn)為由于被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司拒不履行《協(xié)議書》,，故終止該協(xié)議書的履行,。

    由于雙方當(dāng)事人爭議分歧較大，在協(xié)商未果的情況下,，原告張先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提起訴訟,，要求被告按照《協(xié)議書》的內(nèi)容履行付款義務(wù)。

[法院判決]

    杭州市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，原告張先奎與被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書》系雙方在《杭州市商品房預(yù)售合同》未能全面履行的情況下而簽訂的終止預(yù)售合同履行的一份具體操作方法的協(xié)議,，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定,，其效力應(yīng)予認(rèn)定,。原告張先奎稱《協(xié)議書》是被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司在乘人之危情況下簽訂的，但其未提供證據(jù)證明,，故本院不予認(rèn)定,。原告張先奎認(rèn)為自己書面通知被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司終止此協(xié)議，故協(xié)議書不再繼續(xù)履行,。但由于協(xié)議是雙方所簽,，終止也應(yīng)由雙方?jīng)Q定或依合同約定和法律規(guī)定，現(xiàn)原告張先奎單方面終止協(xié)議的行為既未取得對方同意,，亦無合同依據(jù)和法律依據(jù),，故本院對原告張先奎的觀點(diǎn)無法支持，雙方應(yīng)按《協(xié)議書》辦理退房事宜,。但協(xié)議中涉及銀行部分,，由于被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司在貸款合同中只是擔(dān)保人而不是當(dāng)事人，其可按協(xié)議約定數(shù)額將此款交給原告張先奎,，由原告張先奎向銀行還貸并注銷設(shè)立在系爭房屋上的抵押權(quán),。由于協(xié)議書曾中止履行，而原告張先奎繼續(xù)向銀行還貸,，在貸款數(shù)額上與協(xié)議書上的約定有所變化,，具體數(shù)額應(yīng)按銀行出具的單據(jù)為準(zhǔn)。對于被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司已按協(xié)議向原告張先奎支付的部分款項,，應(yīng)從總房款中減去,。按協(xié)議書約定，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司第二期款項逾期7天,，第三期款項應(yīng)于2005年11月20日支付,，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司于2005年11月25日向原告張先奎發(fā)函要求原告張先奎注銷龍卡,，在被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司發(fā)出此函后可視為雙方履行協(xié)議遇到困難，無法按協(xié)議約定履行,，但在11月20日至11月25日這段時間內(nèi),，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)屬違約，對于這兩期違約,，被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司理應(yīng)承擔(dān)協(xié)議書約定的違約責(zé)任,，按當(dāng)前款項1‰／日支付原告張先奎違約金。由于原告張先奎與被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司之間已對退房事宜達(dá)成新的協(xié)議,，該協(xié)議不違反法律規(guī)定,，故原預(yù)售合同的約定已被新協(xié)議所替代，原預(yù)售合同內(nèi)容不再履行,。

據(jù)此,，法院依照《中華人民共和國民法通則》第八十百條、第一百零六條,、第一百一十一條,、《中華人民共和國合同法第》六十條、第六十四條,、第九十一條第一款第(二)項之規(guī)定,，判決如下：

一、原告張先奎與被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司于2004年10月12日簽訂的《杭州市商品房預(yù)售合同》予以解除,；

二,、被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告張先奎支付第三期款項90000元,；

三,、被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)自本判決生效之日起10目內(nèi)，向原告張先奎支付第二期款項的違約金計387.36元,；第三期款項90000元的違約金(按日利率1‰計算,，自2005年11月20日計算至2005年11月24日止，共5天),；

四,、被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi),，向原告張先奎支付20O5年11月以后尚未歸還的銀行貸款及利息(具體數(shù)額按銀行出具的單據(jù)為準(zhǔn)),；

五、被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi),，向原告張先奎支付房地產(chǎn)交易登記費(fèi),、印花稅款共計305元；

六,、被告杭州鴻達(dá)地產(chǎn)公司應(yīng)于銀行債務(wù)清償之日向原告張先奎支付截止銀行債務(wù)清償時的房屋抵押保險費(fèi)實(shí)際發(fā)生額(以保險公司出具的有關(guān)單據(jù)為準(zhǔn)),；

七,、原告張先奎應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)，注銷設(shè)立在系爭房屋上的抵押權(quán),；

八,、駁回原告原告張先奎的其他訴訟請求。

［爭議焦點(diǎn)］

購房者與開發(fā)商解除購房合同后,，對于購房擔(dān)保貸款合同應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理,？

［律師點(diǎn)評］

    隨著我國住房分配貨幣化,、住房商品化和社會化住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn),，類似本案當(dāng)事人以購房擔(dān)保貸款方式支付房款、購買房屋的買賣方式已屢見不鮮,。本案涉及的主要問題是何為購房擔(dān)保貸款,，解除合同時購房擔(dān)保貸款應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理,？

以貸款方式購房，不需要購房者一次性支付房款,，鼓勵了房地產(chǎn)市場的交易,，又使房產(chǎn)商能夠及時得到房款，加快房地產(chǎn)商的資金流轉(zhuǎn),，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。對于銀行來說，將資金投放房地產(chǎn)市場,，也可以較好地實(shí)現(xiàn)資金的增值,，并且由于房屋購房擔(dān)保貸款有其獨(dú)特的擔(dān)保方式，貸款安全有較好的保障,。因此,，購房擔(dān)保貸款得到了房產(chǎn)商、購房者和銀行各方的青睞,，在實(shí)踐中已經(jīng)得到廣泛的運(yùn)用,。

    由于采用擔(dān)保貸款購房的方式在法律上并沒有規(guī)定，實(shí)踐中也是從境外借鑒引入,，各個銀行對貸款發(fā)放的條件,、貸款合同的版本等有各自的規(guī)定。發(fā)生糾紛后訴至法院,，也成為房地產(chǎn)案件中的新類型案件,。因此，有必要結(jié)合本案糾紛對購房擔(dān)保貸款的法律性質(zhì)進(jìn)行了解,，對擔(dān)保貸款購房中的法律關(guān)系進(jìn)行分析,。

    所謂購房擔(dān)保貸款，通常被稱為“按揭”貸款,。“按揭”一詞來源于香港,，在香港法中是指購房者支付部分房款后,，將所購房屋登記在放貸銀行名下，以擔(dān)保自己向銀行還貸,。如果購房者不歸還貸款,，則由房產(chǎn)商將房屋購回，支付銀行的貸款,，或者由銀行處分該房屋以償還貸款,。“按揭”一詞雖然被引入內(nèi)陸房地產(chǎn)市場,，但內(nèi)陸房地產(chǎn)市場上使用的“按揭”一詞與上述“按揭”的性質(zhì)有很大區(qū)別,。內(nèi)陸房地產(chǎn)市場中的銀行貸款后，不將房屋登記在銀行名下,，房產(chǎn)商也多不承擔(dān)回購的責(zé)任,，而是作為購房者向銀行貸款的保證人。

    可見,，采用擔(dān)保貸款購房的法律關(guān)系有多層，一般存在四個基本合同關(guān)系：第一是購房者因為購房和房產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系,；第二是購房者為支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；第三是購房者將所購房屋作為按約償還貸款本息的保證而產(chǎn)生的抵押關(guān)系,；第四是房產(chǎn)商為保證購房者清償貸款而與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系,。另外，還可能產(chǎn)生另一個法律關(guān)系,，即購房者按照銀行指定的險種向保險公司辦理所購房屋保險而產(chǎn)生的保險關(guān)系,。   

    上述四種合同關(guān)系交織在一起，且有很長的履行期限,，如果發(fā)生糾紛,，尤其當(dāng)購房者與房產(chǎn)商就所購房屋解除購房合同時,，各方之間關(guān)系的理清就比較復(fù)雜,。如在本案中，購房者與房產(chǎn)商就如何退房,、退款,、如何償還銀行貸款等進(jìn)行了協(xié)商,，并簽訂了《終止協(xié)議》,。但在履行《終止協(xié)議》的過程中發(fā)生了矛盾,，致使糾紛涉訟。退房后,，誰才是歸還銀行貸款的主體?房屋上的抵押權(quán)如何妥善處理?各方義務(wù)的履行誰先誰后?銀行是否應(yīng)當(dāng)參加此類訴訟?退房后銀行的權(quán)利義務(wù)如何?這一系列問題在實(shí)踐中長期未形成統(tǒng)一認(rèn)識,。在本案中，合同當(dāng)事人雙方的《終止協(xié)議》訂立得頗為詳盡,，銀行也未申請作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟,，在無具體法律規(guī)定的條件下，原審法院依照雙方《終止協(xié)議》的約定處理本案糾紛,，基本上體現(xiàn)了公平,、合理的司法原則。

若上述當(dāng)事人沒有簽訂詳盡的《協(xié)議書》,，產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛后,，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除購房合同關(guān)系后，對于購房擔(dān)保貸款合同應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理,？2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,，為此類案件的處理提供了法律依據(jù)。該司法解釋第二十五條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷,、解除合同的,，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理,；未提出訴訟請求的,，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理,。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”這一規(guī)定明確了銀行在訴訟中的地位,，明確了退房后返還房款及貸款的主體是房產(chǎn)商,，基本解決了此類糾紛的主要問題。作為購房者來說,，如果在訂立了擔(dān)保貸款購房合同后,，又向房產(chǎn)商退房，首先要與房產(chǎn)商就退房的有關(guān)事宜達(dá)成合法的協(xié)議,，明確各方的權(quán)利義務(wù),。如果退房的原因是房產(chǎn)商違約，而雙方不能就退房之后的處理達(dá)成一致意見的,，購房者要注意在2年訴訟時效內(nèi)通過訴訟保護(hù)自己的權(quán)利,。

另外,，由于在與銀行的貸款合同中，購房者是借款人,，負(fù)有還款義務(wù),，購房者應(yīng)當(dāng)及對通知銀行有關(guān)退房的事宜，與銀行就解除貸款合同問題進(jìn)行協(xié)商,。如果購房者與房產(chǎn)商就退房事宜未達(dá)成一致,，就在不通知銀行的情況下停止按期歸還貸款，購房者將也可能依據(jù)貸款合同承擔(dān)違約責(zé)任,。

23《商品房買賣合同解釋》適用要點(diǎn)23【宜昌律師寇志中商品房買賣合同解釋適用要點(diǎn)28條/第23條】

商品房買賣合同中未能辦理按揭貸款的法律后果

――《商品房買賣合同解釋》第二十三條適用要點(diǎn)

     I．[法律法規(guī)]：

    1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第二十三條  商品房買賣合同約定,，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失,。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同,，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,。  （宜昌律師寇志中[email protected]）

     2. 《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》銀發(fā)[2001]195號

     各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行,、煙臺住房儲蓄銀行,；人民銀行各分行、營業(yè)管理部,，省會（首府）城市中心支行,，深圳、大連,、青島,、廈門、寧波市中心支行：

     1998以來,，我國住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展,，對商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，支持城鎮(zhèn)居民購房,，拉動住房投資,，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用,。但也出現(xiàn)了部分商業(yè)銀行放松信貸條件,，違規(guī)發(fā)放住房貸款的情況，甚至出現(xiàn)“零首付”個人住房貸款現(xiàn)象,。為整頓住房金融市場秩序,，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險，促進(jìn)住房金融進(jìn)一步發(fā)展,，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

     一,、嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理,。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目,，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》）。商業(yè)銀行應(yīng)對住房開發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一科目管理,，防止住房開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目,；要按照開發(fā)項目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，并通過賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開發(fā)企業(yè)銷售款項,，及時收回住房開發(fā)貸款本息,；嚴(yán)格審查住房開發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證，堅決制止騙取銀行信貸資金的行為,。對有欺詐經(jīng)營行為的住房開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款，其銷售在住房辦理個人住房貸款也應(yīng)予以嚴(yán)格控制,。

    二,、強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款,。中國人民銀行重申,，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價值,，落實(shí)抵押登記手續(xù),，貸款額與抵押物實(shí)際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款,。借款人申請個人住房貸款購買期房的,，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況,，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險。商業(yè)銀行辦理新的個人住房貸款業(yè)務(wù)品種必須報經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn),。

    三,、規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房低押貸款的抵借比得超過60%，貸款期限最長不超過10年,，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房,。

    四、進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù),。商業(yè)銀行在防范信貸風(fēng)險的前提下,，應(yīng)完善貸款審批程序，提高工作效率,，拓展信貸業(yè)務(wù)品種在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)提供多種形式的服務(wù),。

    五、加強(qiáng)住房金融業(yè)務(wù)監(jiān)管,。中國人民銀行分支行應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國中國人民銀行法》,、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《貸款通則》和《個人住房貸款管理辦法》等法律,、規(guī)章和制度,，加強(qiáng)對各商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督，維護(hù)正常的業(yè)務(wù)競爭秩序,，對違反法規(guī)的行為要及時糾正,，并予以處罰。

                                               中國人民銀行

                                               二○○一年六月十九日