拿地方式、拿地流程及如何低成本拿地,？

獲取養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的方式,？

依據(jù)營利性,、非營利性的性質(zhì)差異，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可分別采取租賃,、出讓等有償方式和劃撥方式供地,。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。營利性養(yǎng)老用地應(yīng)以租賃,、出讓等有償方式供地。為降低營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)成本,，各地多制定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn),，鼓勵(lì)以租賃方式供地,。

另外,，在現(xiàn)有的土地市場中,，原有的土地已經(jīng)大量保留在開發(fā)公司手中，沒有土地的開發(fā)公司可以通過資本市場的渠道來獲取土地,。主要有以下幾種方式：

（1）投資參股：有兩種形式，包括資金入股和土地入股,。用資金參與開發(fā)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，或者用資金與土地互換,，而各自形成股權(quán),；

（2）進(jìn)行土地或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收購：擁有資金的一方對擁有土地的一方進(jìn)行收購,，收購該公司的部分股權(quán)，形成一個(gè)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,；

（3）土地置換：土地置換即用地?fù)Q地，不同規(guī)劃用途間的土地置換,；

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作：與擁有土地資源的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作,，與擁有土地資源的項(xiàng)目合作,。

拿地流程及辦理手續(xù)是什么,？

1.土地信息收集,。包括以下內(nèi)容：

（1）收集現(xiàn)狀圖，落實(shí)地塊具體位置及周邊情況,；

（2）落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，了解限制性條件,；

（3）現(xiàn)場踏勘，對地塊現(xiàn)狀,、地質(zhì)條件,、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解,；

（4）了解周邊的商業(yè),、醫(yī)療,、教育,、交通等配套情況；

（5）了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況,，對項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的影響和支撐做好預(yù)判,。

2.土地初判。包括以下內(nèi)容：

（1）同土地所有方進(jìn)行接觸,，了解土地出讓方式和土地價(jià)款,，以及是否能調(diào)整；

（2）了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況,，做好成本預(yù)算；

（3）了解當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老服務(wù)市場以及房地產(chǎn)市場狀況,，初步確定產(chǎn)品形式、開發(fā)周期等,。

3.土地深判,，即開展項(xiàng)目可行性研究,。主要包括以下內(nèi)容：

（1）獲取土地現(xiàn)狀圖,，即四至圖電子文件；

（2）開展市場調(diào)研,，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客群分析,、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等,；

（3）確定項(xiàng)目定位,，包括項(xiàng)目總體定位、客群定位,、產(chǎn)品定位等,；

（4）開展投資收益測算，包括成本測算,、收益測算,、現(xiàn)金流測算等。

4.投標(biāo),、摘牌。編制投標(biāo)方案,，分析競爭對手,，確定土地上限、價(jià)格敏感性分析,，制定拍賣或者掛牌戰(zhàn)術(shù),。

5.簽訂土地出讓合同。確定用地圖,、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件，繳納政府凈收益,、契稅和交易費(fèi)。

6.確權(quán),。需要完成以下工作流程（或提交資料）：

（1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目備案,，委托工程咨詢資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制申請報(bào)告，向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請報(bào)告,；

（2）獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；

（3）原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）；

（4）繳納土地補(bǔ)償費(fèi),；

（5）出具土地出讓合同,；

（6）出具核定用地圖、核定用地相關(guān)圖,、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖,；

（7）繳納土地費(fèi)用，制定1:500現(xiàn)狀地形圖3份,；

（8）委托設(shè)計(jì)單位制定詳規(guī),。

7.辦理土地證。需要出具以下資料：

土地出讓合同,、交費(fèi)證明,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、地籍圖4份（薄膜圖）,、土地登記申請書,、土地確權(quán)來源證明文件、申請人主體資格證明,、法人代表證明或個(gè)人身份證明,。

應(yīng)向政府爭取哪些優(yōu)惠條件？

     養(yǎng)老投資企業(yè)在拿地階段應(yīng)充分利用政府招商引資等各項(xiàng)條件爭取優(yōu)惠條件最大化,，并通過框架協(xié)議,、備忘錄或會議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。

1.爭取政府支持

（1）可以通過邀請政府參觀已成熟開發(fā)樓盤,、已運(yùn)營的養(yǎng)老項(xiàng)目或者其他可以展示實(shí)力的業(yè)務(wù)板塊,，增強(qiáng)其對本項(xiàng)目的信心，獲得其對本項(xiàng)目快速開發(fā)經(jīng)營模式的理解和支持,；

（2）利用本項(xiàng)目對當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持,、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼,，爭取土地的優(yōu)先獲取,、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免,、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理,、降低預(yù)售門檻、政府大市政配套等方面的支持,；

（3）爭取養(yǎng)老用地價(jià)格的優(yōu)惠或減免,，爭取其他公建在項(xiàng)目后期建設(shè)，減少首期投入,，應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建（新拓展且自身品牌影響度小的區(qū)域,，建議配套先行）；

（4）對超過一千畝的項(xiàng)目,，爭取能由投資開發(fā)單位主導(dǎo)參與項(xiàng)目地塊的控規(guī)編制,，最大限度利用政府配套；

（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價(jià)過程中,，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設(shè)）的資金落實(shí)方案,，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法。

2.土地款溢價(jià)返還

（1）一般可約定政府將土地溢價(jià)返還給投資公司作為基礎(chǔ)設(shè)施,、公建配套的建設(shè)費(fèi)用,；

（2）對于數(shù)額較大，一時(shí)難以消化的土地溢價(jià),，應(yīng)該由政府返還到土地儲備的共管賬戶,，避免資金被政府挪用；

（3）對于需要使用溢價(jià)的工程,，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議,，由投資公司向政府申請?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；

（4）爭取更高的溢價(jià)凈收益返還比例,，避免政府后期有意太高低價(jià)而造成被動(dòng),；并要書面約定溢價(jià)返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計(jì)算利息,。

3.降低預(yù)售條件

與政府協(xié)商提前預(yù)售,，分三步走：

（1）提前做好樣板間以便開展預(yù)售；

（2）如果政府不允許預(yù)售,，則可以向枕骨表示項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管,；

（3）如果第二步仍不成功。則應(yīng)表明，可在與政府共管的賬號上押保證金,，保達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn),。

經(jīng)過上述散步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提前預(yù)售”的資格,。