4.19日晚,，對于濟南市房地產(chǎn)市場來說注定是不平凡的夜晚,，因為濟南又出政策了（政策第三波），而且此次政策力度更大,。我們也發(fā)現(xiàn)了,，每每政策出臺不是趕在假期就是在夜晚，總之不能讓我們安穩(wěn)休息,，這依然成為了套路,。好了言歸正傳，小編也是加班加點,，第一時間對政策進行了深刻解讀,。

4.18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,。在15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)中,，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲,，分別為北京、天津,、無錫,、杭州、合肥,、廈門,、濟南、鄭州,、廣州,。

濟南新房價格環(huán)比上漲0.6%，二手房環(huán)比上漲1.3%,。新房在15個熱點城市中房價環(huán)比漲幅排名第三,。

同時伴隨3月份全國新一輪限購或升級政策的鋪開，15個熱點城市中已有9個城市升級加碼,，而濟南遲遲未出臺升級，依然處于隨時加碼的邊緣,，3月份的價格環(huán)比指數(shù)上漲直接加速了濟南政策加碼的出臺,。（也驗證了我們之前發(fā)布的季報，詳情可翻閱查看）

下面看下幾個表格數(shù)據(jù)：

一,、優(yōu)化居住用地供應,，本著“增加總量、控制熱點,、均衡供地”原則,，實施精準供地，平抑土地市場,。

解讀：

1,、近期住房城鄉(xiāng)建設部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，“住房供求矛盾突出,、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模,。去庫存任務重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,，對消化周期在36個月以上的,，應停止供地。18-36個月的,，要減少供地,。6-12個月的，要增加供地,。6個月以下的,，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏”。濟南目前庫存消化周期在6個月以下,，為響應住建部通知要求和實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，因此需加快供地節(jié)奏。

2,、同時,，城市土地供應方向逐漸向非熱點區(qū)域發(fā)展，尤其遠離主城區(qū)的外圍區(qū),。非熱點區(qū)域土地價值相對較低,，既能有效緩解樓面價高漲，防止地王的出現(xiàn),，又能帶動城市非熱點區(qū)域的均衡發(fā)展,，最終達到供求平衡狀態(tài)。

二,、引導企業(yè)理性競價,。結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）,，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預售許可,；溢價率達到150%以上（含），項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可,。設定居住用地出讓最高限價,，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓,。

解讀：

1,、通過土拍溢價率高低來提高預售門檻，并對居住用地限價,，旨在降低土地市場的風險,，避免土地遭熱拍，防止地王的出現(xiàn),，從而控制房價的繼續(xù)攀升,。

2、對溢價率達標的房企將加大延遲取得預售證的時間,，預示開發(fā)企業(yè)前期投入成本將會更大,，銷售時間延長，嚴重影響回款,。土地資源漸向資金管控能力強健的房企傾斜,，同時，房企間合作拿地開發(fā)將成主流趨勢,。

三,、本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,，申請貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%,。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年,，公積金貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍。暫停向使用過兩次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款,。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策,。非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年,。

解讀：

簡單粗暴,，此條政策將會強制性的限制購房需求。首先,，本地居民二套首付比例由原來的40%提高至60%,，是此條政策中的第一個爆點，簡單來看,，是對改善性需求客戶限制較大,。但不僅如此！??！我們深入的分析第一句話，“已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,，申請住房貸款均視為第二套住房貸款”,，也就是說,，即使你貸款還清了，即使之前的房子賣掉了,，再買都不能算首套了,！首付都需要提高至6成！當然,，抑制炒房投資人群,，極大的打擊限制投機性客戶，維護市場的良好秩序才是此條政策的意義和目的,。其次,，貸款年限縮短至25年將會提高資金的杠桿難度，也是在另一方面限制熱錢入市,。最后,，非本市戶籍家庭購房貸款首付比例提高至60%。

60%??？60%?。?0%??？

小編心中只好默念三遍……要知道，之前的限購政策已經(jīng)只允許外地人購買一套住房了,，兩條政策相加,，目前外地人要在濟南買房首付必須要6成，這對于在濟南這個城市打拼并想要定居的剛需人群來說,，無疑太過于殘酷,。有一些人，可能剛剛湊齊了30%的首付定了房,，未辦理網(wǎng)簽貸款,，現(xiàn)在只能想辦法去追加30%首付，對于剛需來說談何容易,。這座城市如同在下達一條殘忍的“逐客令”,。

四、限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房,，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易,。

解讀：

在上面3月份70個大中城市二手房住宅銷售價格變動情況中，雖然大環(huán)境下,，全國70個城市二手房價格上漲的并不在少數(shù),，但濟南之前仍未進行加碼舉措，這樣來看這條限購政策出臺符合情理,。同此前青島出臺的限購政策相同,，二手房在取證后兩年內(nèi)不得進入市場流通，這主要起到抑制那些進行短期投資,、投機的炒房行為,，延長投資客的投資周期，增大投資成本,。契合中央提出的“房子是用來住的,，不是用來炒的”重要指示。但同樣的,，取證2年內(nèi)的房源不得上市交易也會造成目前市場上的流通量減少,，供給不足的局面將會加重。

五,、依法嚴厲查處捂盤惜售,、炒作房價、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價格信息,、欺騙消費者交易等違法違規(guī)行為,。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，一經(jīng)查實,，依法從嚴從重處理,，開發(fā)企業(yè)停止預售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易,，中介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照,，并列入失信企業(yè)“黑名單”。

解讀：

在同一天,，省住建廳也發(fā)布了“專項行動”的通知,，并且近期主流媒體也在對各大熱門樓盤進行暗訪曝光。此條政策的出臺無疑是雙管齊下,，在政策以及行動上持續(xù)對市場進行高壓管理,，表現(xiàn)出了勢必要維護好地產(chǎn)市場交易秩序的決心，規(guī)范管理,，嚴格把控,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

六,、將長清區(qū),、章丘區(qū)納入限購范圍，本次及此前我市已出臺的調(diào)控政策一并執(zhí)行,。

解讀：

在之前發(fā)布的政策中,，長清、章丘一直不在限制范圍內(nèi),，這也致使客戶及熱錢轉(zhuǎn)移到這兩個區(qū)域中,。根據(jù)前幾天小編去長清調(diào)盤情況來看，目前長清區(qū)也面臨著“一房難求”的局面,。例如中建長清湖,、恒大綠洲,、匯僑城等樓盤基本無房可賣,。這也不難解釋此次為何要將這兩區(qū)劃入政策范圍。如此一來,，濟南市7區(qū)均要執(zhí)行所有調(diào)控政策,，目前仍然不在此范圍內(nèi)的，只剩濟陽,、商河,、平陰三縣，加之濟陽撤縣劃區(qū)已提上政府工作日程。同時,，濟陽還有投資600億的華夏幸?；鶚I(yè)項目，投資150億的綠城濟陽理想小鎮(zhèn)項目,，投資3500萬美元的新加坡普洛斯物流項目,，以及北跨“攜河發(fā)展”等各種光環(huán)加持，這會不會造成對濟陽市場新一輪的沖擊,，我們也不好妄下定論~

綜合來看,，本地剛需沒有加碼，限制了本地改善及外地剛需,。從歷史來看,，4.19政策將會是有史以來最嚴調(diào)控政策，對于整個住宅市場將會產(chǎn)生極大的沖擊,。預測在短期內(nèi),，住宅市場的交易量將會大幅下跌。但不能忽視的是,，商辦市場并不在政策調(diào)控范圍內(nèi),，尤其是可以分攤部分住宅功能的公寓產(chǎn)品，會不會迎來一波交易高潮,？目前我們還無法預見,，但可以預見的是，公寓等商辦項目明天將會啟動新一輪的宣傳推廣,，借住宅調(diào)控之勢揚帆啟航,。