稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險評估時發(fā)現(xiàn),，該企業(yè)2015年在房管局進(jìn)行房屋銷售合同備案的銷售額與預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)相差6000萬元,。約談時企業(yè)表示,，合同的銷售額是總價款，包含誠意金,、銀行按揭未下的情況,。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)將為促進(jìn)銷售以未簽訂合同形式取得的誠意金計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目,，在簽訂預(yù)售合同后并未及時將這一塊誠意金轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”科目,，也未預(yù)繳土地增值稅。企業(yè)2015年實(shí)際收到預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)合計(jì)為1.08億元,，僅按0.66億元預(yù)繳土地增值稅,，稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)企業(yè)需要補(bǔ)繳差額0.42億元部分的土地增值稅。

　　按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十六條的規(guī)定,，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,，多退少補(bǔ),。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第70號公告）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預(yù)售收入）應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅,。

　　因此,，一些房地產(chǎn)企業(yè)以“誠意金”為名收取與售房有關(guān)的預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，不論是否計(jì)入預(yù)收賬款,，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅,。

來源/南京地稅

作者/阮春芳