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2020房地產(chǎn)建筑企業(yè)匯算清繳賬務(wù)調(diào)整與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救暨城市更新與三舊改造稅務(wù)規(guī)劃專題班

深圳  1月21-23日（3天）

報(bào)名咨詢：010-81596840 佟天成

■ 培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)建筑企業(yè)的總裁,、總經(jīng)理,、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理,、財(cái)務(wù)部,、法務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理,、拆遷管理,、戰(zhàn)略投資等部門及注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員,。

第一專題：房地產(chǎn)建筑企業(yè)匯算清繳賬務(wù)調(diào)整與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救

■ 專題背景——「2021年1月21 - 22日2天由許老師擔(dān)綱主講」

      房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng),，涉及的稅種最多，涉稅業(yè)務(wù)最復(fù)雜,，特別是預(yù)售與完工階段,，完工交付后確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)開具發(fā)票，并結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，清算土地增值稅,。另一方面,，會(huì)計(jì)制度與稅法存在諸多差異，在會(huì)計(jì)處理方面,，按會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算,；在納稅方面，必須按稅法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,，稍有疏漏就會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn),，導(dǎo)致稅務(wù)處罰。

      建筑企業(yè)在營(yíng)改增后,，掛靠經(jīng)營(yíng),、總分包、農(nóng)民工工資代發(fā),、社保移交等一系列問題,，加上增值稅納稅義務(wù)與會(huì)計(jì)收入、所得稅收入確認(rèn)的差異,，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大,。

      隨著社會(huì)保險(xiǎn)移交稅務(wù)部門征收，稅務(wù)部門通過大數(shù)據(jù)比對(duì)企業(yè)工資總額,，個(gè)稅申報(bào)數(shù)據(jù)及社保繳費(fèi)基數(shù),，未按規(guī)定繳納社保的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)爆發(fā)。新形勢(shì)下,，企業(yè)務(wù)必規(guī)范調(diào)整用工模式和職工薪酬結(jié)構(gòu),，以防控風(fēng)險(xiǎn)。

      國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布2020年12月政府采購(gòu)意向公告,，正式官宣金稅四期的到來,！從金稅四期的采購(gòu)信息來看，很明顯發(fā)出了一個(gè)訊號(hào) —“系統(tǒng)升級(jí),，加強(qiáng)監(jiān)控”,，加強(qiáng)在技術(shù)層面上的監(jiān)控，加強(qiáng)稅局的統(tǒng)籌監(jiān)管能力,。那么,，金稅四期將重點(diǎn)監(jiān)控哪些方面,，企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)呢,？

      另一方面，年終對(duì)當(dāng)年涉稅事項(xiàng)和賬務(wù)處理不規(guī)范之處進(jìn)行全面自查調(diào)整,，確保賬務(wù)處理正確,，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通過自查消除，防止不必要的稅務(wù)預(yù)警。

      因此,，在匯算清繳期間前,，將當(dāng)年的錯(cuò)漏賬項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行全面自查補(bǔ)救,，是每個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須認(rèn)真對(duì)待的工作,。

■ 主講專家

      許老師：國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)與建筑等相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作,。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì),，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì),、稅收,、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座,，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來,，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理,，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題,，因而受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧,。

■ 主講內(nèi)容

開篇語：當(dāng)前征管形勢(shì)與企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)

1、社保及非稅收入移交稅務(wù)部門征收 

2,、金稅三期發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)與票表稅比對(duì) 

3,、國(guó)地稅合并全面清理征管盲區(qū) 

4、稅收黑名單與多部門聯(lián)合懲戒 

5,、稽查雙隨機(jī)與一案雙查 

6,、重大違法案件信息公布 

7、嚴(yán)厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

一：賬務(wù)調(diào)整與納稅調(diào)整

1,、賬項(xiàng)錯(cuò)漏—賬務(wù)調(diào)整

⑴ 少計(jì)漏計(jì)收入的補(bǔ)記

⑵ 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出

⑶ 土地增值稅預(yù)交錯(cuò)誤調(diào)整

⑷ 土地使用稅計(jì)算錯(cuò)誤調(diào)整

⑸ 印花稅漏計(jì)補(bǔ)報(bào)

⑹ 個(gè)人所得稅扣繳錯(cuò)誤補(bǔ)正

⑺ 是否未按規(guī)定預(yù)交稅款

⑻ 漏計(jì)與多計(jì)費(fèi)用補(bǔ)正

⑼ 增值稅科目設(shè)置與運(yùn)用常見差錯(cuò)

2,、賬務(wù)調(diào)整方法

⑴ 補(bǔ)充登記

⑵ 紅字沖銷

⑶ 以前年度損益事項(xiàng)調(diào)整

⑷ 當(dāng)年損益事項(xiàng)調(diào)整

⑸ 不影響損益的事項(xiàng)

⑹ 期間費(fèi)用與成本核算范圍

3、會(huì)計(jì)與稅法差異—納稅調(diào)整（調(diào)表不調(diào)賬）

⑴ 永久性差異

⑵ 暫時(shí)性差異

二：稅收征管與預(yù)交稅款

1,、預(yù)交稅款少申報(bào)如何定性2,、季度預(yù)交申報(bào)可否彌補(bǔ)虧損

3、稽查查增所得可否彌補(bǔ)虧損

4,、預(yù)計(jì)毛利預(yù)交時(shí)不允許調(diào)減

5,、關(guān)聯(lián)交易與反避稅調(diào)整

6、稅負(fù)過低預(yù)警要求補(bǔ)稅合法嗎

7,、車位銷售讓交房產(chǎn)稅合法嗎

8,、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用需視同銷售嗎

9,、市政配套費(fèi)應(yīng)當(dāng)交契稅嗎

10、權(quán)責(zé)發(fā)生制與以票管稅之爭(zhēng)

⑴ 計(jì)提但未到支付期的費(fèi)用可否稅前扣除

⑵ 如何掌握應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑證

⑶ 合法憑證的取得時(shí)間即增值稅納稅義務(wù)時(shí)間

⑷ 如何準(zhǔn)確把握“實(shí)際發(fā)生”

11,、紅線外支出可以稅前扣除嗎

12,、增值稅應(yīng)納稅額與預(yù)交稅款抵減

13、涉稅自查報(bào)告

⑴ 企業(yè)基本情況

⑵ 開發(fā)項(xiàng)目情況

⑶ 當(dāng)年稅款交納情況

⑷ 接受納稅檢查,、評(píng)估情況

⑸ 自查結(jié)果與稅負(fù)過低原因

⑹ 其它說明事項(xiàng)

三：匯算清繳申報(bào)前的重點(diǎn)工作

1,、合法憑證自查與補(bǔ)開

2、計(jì)提應(yīng)提費(fèi)用與成本歸集

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)完工年度允許預(yù)提的三類成本

⑵ 實(shí)際發(fā)生未取得發(fā)票的成本如何處理

⑶ 計(jì)提但未到支付日期的租金,、利息可否稅前扣除

⑷ 合法憑證入賬時(shí)效

3,、結(jié)賬時(shí)點(diǎn)與跨期費(fèi)用的處理

⑴ 跨年度成本

⑵ 跨年度的費(fèi)用

4、做好匯算清繳準(zhǔn)備

5,、不同開發(fā)階段匯算清繳思路與方法

四：年度申報(bào)重點(diǎn)賬戶與報(bào)表注意事項(xiàng)

1,、利潤(rùn)表利潤(rùn)總額與申報(bào)表項(xiàng)目

2、毛利率指標(biāo)

3,、主營(yíng)收入與財(cái)務(wù)費(fèi)用相關(guān)聯(lián)

4,、主營(yíng)成本與開發(fā)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)

5、貨幣資金貸方余額與現(xiàn)金大額收支

6,、其它應(yīng)收款（股東借款,，關(guān)聯(lián)無息借貸）

7、固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷

8,、開發(fā)成本計(jì)提與分?jǐn)偡椒?/p>

9,、預(yù)收賬款與稅款預(yù)交

10、完工條件與收入結(jié)轉(zhuǎn)

11,、實(shí)收資本與資本公積

12,、未分配利潤(rùn)與本年利潤(rùn)

13、應(yīng)付賬款與其它應(yīng)付款

14,、增值稅報(bào)表銷售額與所得稅收入差異

15,、增值稅明細(xì)賬與報(bào)表比對(duì)

16、工資總額,、個(gè)稅申報(bào)與社?；鶖?shù)

五：合法憑證自查

1、合法憑證種類與審核要點(diǎn)

2,、不合規(guī)憑證的換開與補(bǔ)開

3,、無法取得合法憑證的處理方法

4、發(fā)票與交易,、合同比對(duì)

5,、票據(jù)付款方向與支付方式

6、當(dāng)年票據(jù)入賬時(shí)效

7,、未完工年度的成本發(fā)票不合規(guī)是否應(yīng)調(diào)增

8,、跨期費(fèi)用的追補(bǔ)扣除

9、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣與轉(zhuǎn)出

10,、發(fā)票的開具時(shí)間與適用稅率

11,、增值稅發(fā)票付款方向不一致一定是虛開發(fā)票嗎？

⑴ 掛靠業(yè)務(wù)

⑵ 建筑企業(yè)內(nèi)部共享資質(zhì)

⑶ 委托第三方收款

⑷ 總分公司代付款

12,、如何界定虛開發(fā)票與風(fēng)險(xiǎn)防范

六：職工薪酬與個(gè)人所得稅

1,、工資與福利

2、工資與勞務(wù)

3,、社會(huì)保險(xiǎn)

4,、津貼補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)

5、個(gè)人所得稅法修正案

6,、解除合同補(bǔ)償

7,、私車公用的涉稅問題

七：預(yù)售與完工年度毛利調(diào)整

1、未完工收入預(yù)計(jì)毛利調(diào)整

2,、完工收入預(yù)計(jì)毛利調(diào)整

3,、完工后續(xù)支出的調(diào)整

4、完工條件及重要性

5,、完工年度成本分配與結(jié)轉(zhuǎn)

6,、成本真實(shí)發(fā)生的證據(jù)與虛增成本的查處

7、銷售開發(fā)產(chǎn)品與發(fā)票開具

8,、不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)偡椒?/p>

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 層高系數(shù)法

⑷ 直接成本與共同成本,、間接成本

八：稅前扣除項(xiàng)目

1、傭金與代理費(fèi)

2,、廣告宣傳費(fèi)

3,、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

4、利息支出與統(tǒng)借統(tǒng)還

5,、資產(chǎn)損失

6,、罰款與違約金

7、贊助支出與公益捐贈(zèng)

8,、教育經(jīng)費(fèi)

九：收入確認(rèn)

1,、股息紅利與轉(zhuǎn)讓所得

2、包銷,、買斷,、超基價(jià)分成收入

3、分期收款銷售

4,、政府補(bǔ)償與獎(jiǎng)勵(lì)

5,、完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用

6、促銷方式中的稅收

7,、所得稅收入與增值稅收入差異

8,、租賃收入,、利息收入

9、違約金與價(jià)外費(fèi)用

10,、售價(jià)過低與正當(dāng)理由

11,、一般計(jì)稅三稅計(jì)稅依據(jù)差異

十：特殊業(yè)務(wù)涉稅處理

1、混合銷售與兼營(yíng)

2,、甲供與大包

3,、拆遷還建

4、合作開發(fā)業(yè)務(wù)

5,、車位的稅務(wù)處理

6,、公共配套設(shè)施

7、股權(quán)重組與合并分立

8,、異地項(xiàng)目開發(fā)主體變更

9,、股權(quán)收購(gòu)中的涉稅與法律風(fēng)險(xiǎn)

10、售后回租

11,、掛靠經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控

12,、總分包與差額征稅

第二課題：城市更新與三舊改造稅務(wù)規(guī)劃

■ 專題背景——「2021年1月23日1天由李明俊老師擔(dān)綱主講」

      2020年4月以來，粵港澳大灣區(qū)的房?jī)r(jià)直接飆升,，土地公開招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化,，通過城市更新和三舊改造獲取土地已成為越來越多開發(fā)商拿地的主要手段。而城市更新中涉稅非常復(fù)雜,，被拆遷戶的胃口越來越高,，項(xiàng)目利潤(rùn)越來越薄。事實(shí)上,，房地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目投資能否成功的關(guān)鍵,，很大程度上取決于稅務(wù)籌劃工作做得夠不夠好！

      2019廣東省和深圳市土增稅清算規(guī)程分別發(fā)布后,，土增稅清算政策發(fā)生了什么樣的變化,？

      深圳、廣州,、東莞,、佛山、惠州城市更新政策和稅收征管發(fā)生了哪些變化,？

      拆遷補(bǔ)償費(fèi)是三舊改造稅籌中的重點(diǎn),，籌劃有何訣竅和注意事項(xiàng)？

      單抬頭和雙抬頭稅收上有何差異,，開發(fā)商報(bào)批時(shí)如何選擇,？ 

      作為中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢培訓(xùn)的領(lǐng)導(dǎo)者，近年來我司為多家企業(yè)提供過財(cái)稅咨詢服務(wù),，積累了數(shù)百個(gè)舊改稅務(wù)籌劃案例?，F(xiàn)在我們?cè)笌椭业阶罴雅f改稅務(wù)解決方案,。依法納稅是本能，合理節(jié)稅是學(xué)問,！我司整合了廣東舊改最頂尖的稅務(wù)高手,，為您分享實(shí)操干貨。

■ 專題收益

 一,、掌握項(xiàng)目論證和評(píng)判的主要要素；

二,、掌握拆遷階段稅務(wù)處理能力,；

三、掌握舊改稅務(wù)籌劃主要的解決方案和技術(shù)策略,；

四,、掌握舊改項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)。

■ 主講專家

     李明?。褐康禺a(chǎn)財(cái)稅專家,房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)創(chuàng)始人,智慧源（深圳）管理顧問股份公司董事長(zhǎng)兼首席講師,，中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟“十大名師”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)智慧財(cái)稅分會(huì)創(chuàng)造副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng),，廣東省三舊改造協(xié)會(huì)專家組成員,。北大、清華,、浙大,、上海交大、中大,、廈大等眾多高校房地產(chǎn)董事長(zhǎng)班特聘教授,，曾就職于中海集團(tuán)財(cái)務(wù)部，是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多具房地產(chǎn)標(biāo)桿公司工作背景又僅專注于房地產(chǎn)公司稅務(wù)咨詢的實(shí)戰(zhàn)派專家,。公開出版有《房地產(chǎn)稅務(wù)掘金》,、《節(jié)流-金融危機(jī)下企業(yè)稅收成本控制》、《合法節(jié)稅》,、《房產(chǎn)新政下地產(chǎn)公司納稅籌劃》,、《土地增值稅新政與應(yīng)對(duì)策略》、《非財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理》等系列產(chǎn)品,；最新熱銷書籍有《企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者如何“稅”得香》,、《納稅有竅門》。曾接受過培訓(xùn)或咨詢服務(wù)的典型客戶有萬科集團(tuán),、中海地產(chǎn),、招商地產(chǎn)、中交地產(chǎn),、雅居樂集團(tuán),、碧桂園,、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、正榮集團(tuán),、中洲地產(chǎn),、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán),、恒大地產(chǎn),、海航地產(chǎn)、魯能置業(yè),、魯商置業(yè),、佳兆業(yè)集團(tuán)、中冶置業(yè),、五礦地產(chǎn),、首創(chuàng)集團(tuán)、龍光地產(chǎn),、深圳地鐵,、海亮地產(chǎn)、萊蒙鵬源等單位,。

■ 主講內(nèi)容

第一節(jié)：城市更新與舊城改造稅務(wù)規(guī)劃

1,、三舊改造與城市更新的基本概念 

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的主要內(nèi)容 

3,、政策性搬遷與商業(yè)性搬遷的定義 

4,、廣東省三舊改造稅收指引 

5、廣東省土地增值稅清算管理規(guī)程 

6,、深圳市土地增值稅清算管理規(guī)程

第二節(jié)：舊城改造與城市更新稅收實(shí)務(wù)大討論

1,、城市更新、征地返還,、土地整備與整村統(tǒng)籌有何差異,？征稅時(shí)有何區(qū)別？

2,、被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi),，增值稅、所得稅如何征收,？自然人與法人有何區(qū)別,？

3、開發(fā)商支付給被拆遷戶的補(bǔ)償款憑收據(jù)能否入帳,？如何理解“合法有效憑據(jù)”,？支付給村股份公司的補(bǔ)償款憑股份公司的收據(jù)能否進(jìn)開發(fā)成本抵稅？

4、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎,？如何征收,？

5、賠償有何標(biāo)準(zhǔn),？超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給釘子戶的部分,，能否計(jì)入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本,？

6,、雙抬頭時(shí)，支付給村委的房屋能否計(jì)入項(xiàng)目成本,？

7,、雙抬頭模式下，村里取得的房屋二次轉(zhuǎn)賣時(shí),，成本價(jià)為0嗎,？

8,、給被拆遷戶的房產(chǎn)稅備案價(jià)應(yīng)該寫成本價(jià)還是市場(chǎng)價(jià),？

9、復(fù)建地塊的建造成本能否計(jì)入融資地塊成本,？

10,、如何判定政策性搬遷非商業(yè)性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優(yōu)惠,？

11,、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本如何確定,？

12,、商品房證、集體房產(chǎn)證,、違章建筑被拆遷后征收標(biāo)準(zhǔn)相同嗎,？

13、配建的政府保障性住房如何征稅,？

14,、轉(zhuǎn)讓（城中村）集體土地使用權(quán)，承受方是否繳納契稅,？

15,、就地還建方式、異地安置方式,、貨幣補(bǔ)償方式等不同方式拆遷安置,，稅收如何計(jì)算？

16、村委出地開發(fā)商出資合作建房,，建成自用或轉(zhuǎn)讓,，如何計(jì)算土增稅？

17,、村委出地,，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負(fù)差異,？以村委的名義立項(xiàng),，還是以開發(fā)商名義立項(xiàng)？

18,、實(shí)物補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償納稅有何差異,？如何選擇？