現(xiàn)有三塊相鄰的地塊準(zhǔn)備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目(假設(shè)可行),，相關(guān)資料如下:
甲方土地面積為24000平方，有房地產(chǎn)證,，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)家所有,，土地情況等級(jí)用途為住宅綜合樓，房屋使用性質(zhì)為住宅綜合,，建筑面積為16000平方,，備注記錄5000平方違章建筑已處理。2000年已辦土地有償使用手續(xù),。
乙方占地14000平方,，拆分多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)證，土地情況登記統(tǒng)一為廠房,，房屋用途為非居住用房,。建筑面積公7000平方其中3500平方不能確認(rèn)產(chǎn)權(quán),，附記記錄3500平方房產(chǎn)于2004年已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，城市規(guī)劃用途為:低壓配電房,、維修車(chē)間,、水塔等。
丙方占地9000平方,，有國(guó)有土地使用證,，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)浭掠涗洷咀诘匾延?008年繳清國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，地類(lèi)(用途)為工業(yè)用地【061】,、城鎮(zhèn)住宅用地【071】,。

我方為甲方，想咨詢的是:
1,、我方的房產(chǎn)原為國(guó)有企業(yè)工廠,，房地產(chǎn)證記錄土地情況用途為住宅綜合樓，后來(lái)企業(yè)改制,，房產(chǎn)通過(guò)協(xié)議出讓給我方,，但是上規(guī)劃局查看片區(qū)規(guī)劃看到該土地規(guī)劃卻為工業(yè)用地。該土地使用性質(zhì)到底以誰(shuí)為準(zhǔn)?
2,、已辦土地有償使用手續(xù)和已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金有什么區(qū)別?
3,、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要繳納的稅費(fèi)有哪些?不同土地使用性質(zhì)的土地改變性質(zhì)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)所要繳納的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否一樣?原房地產(chǎn)證上的建筑面積對(duì)相關(guān)稅費(fèi)有何影響?如何計(jì)算?
4、我方要注意哪些方面才不至于吃虧?越詳細(xì)越好!希望有做過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的兄弟幫幫忙給點(diǎn)建議

1,、土地性質(zhì)以土地證為準(zhǔn),，如無(wú)土地證則按當(dāng)?shù)貒?guó)土局備案性質(zhì)為準(zhǔn)。如果你的地是國(guó)撥地,，就要去國(guó)家土地局做轉(zhuǎn)性申請(qǐng),，還要拿到地方土地局做招拍掛，跟規(guī)委沒(méi)多大關(guān)系,。規(guī)委只負(fù)責(zé)針對(duì)該土地性質(zhì)審核并批示你的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案,，要不為什么要先辦下土地證才能報(bào)規(guī)呢。

2,、有償使用手續(xù)是標(biāo)志該地塊是合法的商業(yè),、金融用地或工業(yè)用地性質(zhì)(國(guó)撥地就不牽扯)，而土地出讓金是根據(jù)土地使用性質(zhì)的不同,、地理位置差異而征收的土地使用稅費(fèi),。二者是鏈鎖關(guān)系。

3,、按照你們所選擇的合作方式不同,，所需繳納的稅費(fèi)就不一樣。要是股權(quán)置換開(kāi)發(fā)費(fèi)用就少很多,。但是如果是新公司配股合作,，你們就要和合作方把土地過(guò)戶或剝離到新公司里面,，除了產(chǎn)生相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)(過(guò)戶項(xiàng)目投資額超過(guò)25%才可以過(guò)戶)，雙方的3%契稅是免不了了,。

4,、不同的土地性質(zhì)對(duì)稅費(fèi)沒(méi)有太大影響，關(guān)鍵是土地增值稅問(wèn)題,，當(dāng)然不牽扯交易就沒(méi)有這塊的稅費(fèi),。還有就是注意成本高限問(wèn)題，這個(gè)是稅務(wù)查你的關(guān)鍵,，這個(gè)做過(guò)工程的人基本全知道,。

5,、至于你們?cè)趺床怀蕴?，我就沒(méi)法回答了，因?yàn)椴淮_定合作模式,，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作,，一般是以評(píng)估公司所評(píng)估的開(kāi)發(fā)市值計(jì)算，而不是主觀定價(jià)原則,，最好的辦法是多溝通,、多理解、多商量,，否則全像多占股份,，大家一定合作不成功的。

另外:這三個(gè)公司的土地,，嚴(yán)格說(shuō)土地性質(zhì)除甲方的住宅用地外,，其他兩個(gè)全是工業(yè)用地性質(zhì)，就算合作開(kāi)發(fā)也不能放在一起報(bào)一個(gè)整體規(guī)劃的,，到規(guī)委就給你打回來(lái),。不過(guò)做聯(lián)合開(kāi)發(fā)還是行的同的，對(duì)外做統(tǒng)一規(guī)劃,，然后分著報(bào)就可以了,。廠房與研發(fā)樓和辦公樓的比例做好了還是可以的。