案情簡介：李老某和妻子王女生育二子,，李大某和李二某,。91年李老某的單位分配給全家一套三居室的公房，李老某夫妻居住一間,、李大某和李二某各居住一間,。李老某93年去世。99年王女代表全家以自己的名義用房改標準價購買了這套公房,。2003年王女瞞著李二某把房屋賣給李大某,，并辦理了過戶手續(xù)。現(xiàn)在李大某突然起訴李二某要求騰房,，理由是現(xiàn)在房屋的產權是自己一人的,，李二某不是產權人，無權在房中繼續(xù)居住,。

    法院一審判決：爭議房屋在王女名下時李二某有居住權,，但自王女把房屋賣給李大某時李二某就喪失在此房屋中的居住權,，判決李二某給李大某騰房。

  對法院的判決,，我不敢茍同,！

    首先，我們分析一下李二某在公房內享有的居住權來源,。

    李二某在本案爭議房屋內享有的居住權來源于國家對原承租人李老某生前工資中沒有給付的住房資金部分的補償,，這種居住權在法律上屬于用益物權。訴爭房屋的產權歸屬及變化不能侵犯上李二某對訟爭房屋享有的居住權,，即用益物權,。這是因為：

    在 福利分房年代，我國實行低工資制,，職工工資不含住房消費,，國家將這部分錢款集中起來，由財政撥給各單位,，各單位再建房分配給職工,，因此所住公房是一種福 利，是一種待遇,，是國家以實物形式對職工工資的支付,，是國家對職工的對待給付。職工也對分得的公房享有多種財產權利,，不僅只享有承租權（包括其同住家庭成 員的居住權）,，還享有公房購買權，等等,。在住房制度改革中,，國家允許職工購買公房，即體現(xiàn)這種公房購買權,。應該說,，家庭成員的居住權和公房購買權是一種民 事財產權利。

    職 工死亡后,，凡符合條件的與其生前共同居住的家庭成員除繼續(xù)享有居住權外,，還可以從中推舉一人代表整個家庭登記為新承租人，由新承租人在房改中代表整個家庭 行使公房購買權,，這說明居住權和公房購買權作為一種財產權利被延續(xù)下來，可以繼承,。這一點,，許多文件上都有表述。例如,，購房中的工齡計算,，北京市房改辦和 房管局頒發(fā)的《關于購房職工調整住房等有關問題的補充規(guī)定》中規(guī)定,，職工喪偶若未再婚，按本人與原配偶的工齡和計算,。該文件還規(guī)定,，購房職工已故、所購住 房發(fā)生繼承的,，繼承人可按０５６號文件規(guī)定中請改按成本價購房,。其中已故購房職工夫婦工齡和等于或超過６５年的，繼承人可不補交房價款,，視同成本價購房,， 并按０５６號文件第六條規(guī)定改辦產權登記手續(xù)；不足６５年的,，繼承人可按０５６號文件第三條規(guī)定補交房價款,，改按成本價購房。職工死亡后,，他的繼承人可以 購買職工生前獲得的公房,，實踐中也是這么做的。根據(jù)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)(1994)43號）第十二條,、第十八條規(guī)定可以明確,，公房出售的對象是職工家庭而非個人。

    對以上政策的分析表明,，在公房出售時國家是充分考慮到傳統(tǒng)職工工資中沒有住房資金而予以了補償,，本案中訴爭房屋（即原來的公房）承租人李老某死亡后，不論由誰代表庭成員行使公房購買權,，其購買公房時支付的價款中都沒有包含同住人的居住權所折算的經(jīng)濟價值,。本案中王女99年 之所以能按照原承租人李老某家庭人數(shù)、工資,、職稱,、級別等因素，以低價（標準價）購買本案訴爭公房,，正是因為國家把原承租人李老某傳統(tǒng)工資中沒有給付的住 房資金部分按繼承原則分配給了包括李二某在內的每一個同住家庭成員,。這種分配結果在政策上體現(xiàn)為國家肯定同居人對售后公房享有居住權；在經(jīng)濟上可以計算為 一定的價款（居住價值）,；在法律性質上屬于《民法通則》規(guī)定的“與財產所有權有關的財產權”,、《物權法》上的用益物權?！段餀喾ā返?/span>117條規(guī)定：用益物權人對他人所有的不動產或者動產,，依法享有占有、使用和收益的權利,。

    因此,，訴爭房屋的產權無論登記在王女名下還是出賣給李大某,，都不能侵犯原同住人李二某的居住權，即用益物權,。

    其次,，但根據(jù)相關政策規(guī)定，王女只有在確保非產權的同居人李二某的居住權不受侵害的前提下才能行使對訴爭房屋的處分權（即出賣給李大某）,，否則其處分（出賣）訴爭房屋的行為會因侵犯了同住人李二某的居住權而在法律上歸于無效,。

 在 本案中王女和李大某買賣房屋的行為都是瞞著李二某進行的，因此王女把房屋賣給李大某的前提是確保李二某在房屋中的居住權不受侵害,。同時,，作為購房人李大某 紿終和李二某在爭議房屋內居住，他在向王女購房時是知道李二某在此房屋內有居住權的實情的,，但其在購買訴爭房屋時并沒有通知李二某,，更沒有協(xié)商解決李二某 的居住權問題，其行為表明其默認保留了李二某訴爭房屋內的居住權,。

     最后,，從合同法的角度講，本案中王女把房屋賣給李大某后李二某仍享有居住權,。

    我國《合同法》第150條規(guī)定：出賣人就交付的標的物,，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務；第151條規(guī)定：買受人訂立合同時知道或應當知道第三人對買受的標的物享有權利的,，出買人不承擔本法第150條 規(guī)定的義務,。具體到本案中，既然被李大某作為訟爭房屋的買受人在購買訴爭房屋時明確知道第三人李二某對訴爭房屋一直居住并享有居住權的事實,，而依然購買并 且不提出任何異義,，就等于其愿意購賣用益物權（居住權）有缺陷的訴爭房屋。也就是說被李大某的行為表明其原意承擔保證李二某在其買受的房屋內享有居住權的 義務,。

    結 語：長時間以來,，對作為公房承租人的夫妻一方死亡后，另一方在房改購房時享用死者的工齡補貼用標準價或成本價購買的公房權屬問題一直是存在爭議的,。一種觀 點認為,，購賣公房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是一種政策性補貼，并非財產權益,，以誰的名義購買房屋就歸誰所有,；另一種觀點認為，按照我國城鎮(zhèn)住房制 度改革的有關政策,，按成本價或標準價購買的公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭為購房主體,，且每個家庭只能享受一次，無論以購房后房屋登記在哪個家庭成員名下,，其房屋 都是家庭共同所有的,。我認可第二種觀點，第一種觀點沒有考慮這種優(yōu)惠的歷史淵源,，武斷地把購房時享受的優(yōu)惠說成是政策性補貼不符合我國的實際國情,。

     本案中一審法院的判決明顯帶有武斷色彩，顯失公正,！