產(chǎn)權(quán)解釋：

對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,，指的是下面的第三種,。

第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房,。

第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款,，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易）,，其法律規(guī)定較為明確,。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證,。

特征：

1,、商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)）

是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,。凡是自建或者委托建設(shè)者參加 統(tǒng)建，又是自己使用的住宅,、商業(yè)用房和其他建筑物,，不屬于商品房范圍.

2、標(biāo)準(zhǔn)價和房改成本價（俗稱小產(chǎn)權(quán)）

1）房改標(biāo)準(zhǔn)價（也可稱為房改優(yōu)惠價）和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房,。通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況,，售房單位給予一定折扣。

2）標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價房,，房改初期購房時多采用標(biāo)準(zhǔn)價購買,。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，其中單位占6%,，職工家庭占94%,。在房屋需要進行買賣轉(zhuǎn)讓時，必須有單位出具的上市證明,，并補交土地出讓金,。所有權(quán)屬職工家庭，可以上市轉(zhuǎn)讓繼承,，屆時需補交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關(guān)費用,！

3、央產(chǎn)房

全稱為“中央在京單位已購公有住房”,，允許上市的“中央在京單位已購公有住房”是指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的央產(chǎn)房,。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房,，也視為已購公房,。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國人大機關(guān),、全國政協(xié)機關(guān),、最高人民法院、最高人民檢察院,、國務(wù)院各部委,、各直屬機構(gòu)、各人民團體,，及其所屬單位,。

4,、經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房的土地是由國家劃撥，銷售對象主要是中低收入家庭,購買要符合三個條件：

一,、具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨谖迥辏?/p>

二,、年收入6萬以下；

三,、購買人名下無房產(chǎn),。

經(jīng)濟適用房在房產(chǎn)再交易、出租,、抵押時會受到限制,，變成商品房要補交10%綜合地價款。

5,、普通住宅和非普通住宅

非普通住宅：

（1）房產(chǎn)證面積在140平方米以上,；

（2）住宅小區(qū)容積率在1.0以下；

（3）實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上,。

與以上情況相反為普通住宅,！

熱賣原因：

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜,，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形態(tài)看,，一樣是普通住宅,；從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè),，沒有市區(qū)規(guī)劃,、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗,。

一,、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化,，在城里購房仍然是天方夜談的話,，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。

二,、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主,，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險,，北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下,，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多,，誰讓自己錢不夠足夠多呢,？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要,。

三、按照建設(shè)部的警告,，實際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實際上是非法的,，不受法律保護的,。但各方面的消息沒有人實際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆,。

小產(chǎn)權(quán)

四,、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的,，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道,，從歷史上看其作用還是積極的、有效的,，政府不可能忘記這一點,。

五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外,，還沒有發(fā)生過因為違法被拆除的先例,，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年,，政府方面并沒有出臺制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例,，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為,。

六,、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財產(chǎn)作價拆遷的實際情況,，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會坑老百姓”的天然想法,。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢,？說白拆就白拆呢,？

七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進程的推進,，經(jīng)濟體制,、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了,，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了,，也可以享受到普遍的社會公民權(quán)了。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設(shè)會推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展,，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn),、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點牽強了,。

客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用,。有統(tǒng)計稱,，北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%,。實際上對于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險,，不用建設(shè)部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價的誘惑,，不會因為建設(shè)部的溫柔提示而失去力量,，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱銷仍然勢不可擋。