一,、制定本政策的目的及擬定的主要內(nèi)容

1、本政策出臺目的：為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，保護(hù)購房者合法權(quán)益,，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

2,、本政策擬定的主要內(nèi)容：

1、切實加強(qiáng)擬新出讓商業(yè)辦公地塊審批管理;

2,、強(qiáng)化已出讓商業(yè)辦公地塊,、尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目管理;

3、加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)商業(yè)辦公類項目監(jiān)管;

4,、強(qiáng)化風(fēng)險防范,，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運營。

該政策會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商,、已購買商辦類房地產(chǎn)的房主,、有購買商辦類房地產(chǎn)意向的民眾,，如有任何建議和意見的，可以通過以下方式和我們聯(lián)系,，以便我們完善該政策,。

二、事項責(zé)任單位名稱和聯(lián)系方式

事項責(zé)任單位名稱：昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

地址：昆山市同豐西路598號

聯(lián)系人：顧先生

聯(lián)系人電話：0512-57363703

三,、受委托編制單位的名稱和聯(lián)系方式

單位名稱：蘇州市政通房地產(chǎn)土地評估有限公司

聯(lián)系人：劉先生

聯(lián)系人電話：0512-65132450

E-mail：[email protected]

四,、征求公眾意見的主要事項

征求可能受本政策影響的公眾對政策施行的態(tài)度、意見及建議,，以及對本次公眾意見調(diào)查工作的建議,。

五、公眾參與方式

公眾可通過電子郵件,、電話等方式向責(zé)任單位,、受委托編制單位發(fā)表對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作的意見和建議。

六,、公示期限

自公示之日起10天,，即2017年11月9日至2017年11月18日。

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目

管理的通知

(公示稿)

昆山開發(fā)區(qū),、昆山高新區(qū),、花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)管委會,，各鎮(zhèn)人民政府,，各城市管理辦事處、市各委辦局,，各直屬單位：

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，保護(hù)購房者合法權(quán)益,，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際,，現(xiàn)就加強(qiáng)商業(yè)辦公類項目管理通知如下：

一,、切實加強(qiáng)擬新出讓商業(yè)辦公地塊審批管理

1.加強(qiáng)對擬新出讓商業(yè)辦公用地的分類監(jiān)管。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化土地供給方式提高土地利用綜合效益的實施意見》(昆政辦發(fā)〔2017〕26號),，對各區(qū)鎮(zhèn)商業(yè)用地供應(yīng)進(jìn)行分類監(jiān)管,。對擬新出讓商業(yè)用地，各區(qū)鎮(zhèn)要結(jié)合各用地類型形成商業(yè)項目開發(fā)方案,，明確商業(yè)用地具體功能業(yè)態(tài),、分割銷售條件等各項要求，控制新增可分割銷售項目的規(guī)模和數(shù)量,。商業(yè)功能性用地,、專項產(chǎn)業(yè)用地、公共服務(wù)用地、總部經(jīng)濟(jì)用地等,，原則上不得分割銷售,。

新出讓地塊在規(guī)劃設(shè)計條件及合同中明確商業(yè)辦公用地上不得建設(shè)公寓式辦公和公寓式酒店。新出讓地塊上的商業(yè)辦公項目原則上不得分割銷售,。商業(yè)開發(fā)方案經(jīng)市政府招拍掛專題會議或市級部門會商后綜合審定,，納入土地掛牌公告及土地出讓合同中，作為商業(yè)用地約束條件,。

2.落實“出讓合同+監(jiān)管合同”雙合同監(jiān)管,。掛牌文件明確，競得人需與區(qū)鎮(zhèn)簽訂項目監(jiān)管協(xié)議,，約定項目開發(fā)要求和運營方式及相應(yīng)違約條款,。在項目開發(fā)及運營期間，區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)合國土,、規(guī)劃,、住建、市場監(jiān)管等部門定期跟蹤監(jiān)管,，排查風(fēng)險,。對允許分割銷售的商業(yè)辦公用地，區(qū)鎮(zhèn)結(jié)合市規(guī)劃,、住建部門對商業(yè)辦公用地風(fēng)險防控標(biāo)準(zhǔn),，對可能涉及產(chǎn)權(quán)分割風(fēng)險的，要提前做好風(fēng)險防范,。

二,、強(qiáng)化已出讓商業(yè)辦公地塊、尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目管理

1.商業(yè)辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā),、建設(shè),、銷售、使用,，未經(jīng)批準(zhǔn),，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

2.新報規(guī)商業(yè)辦公類項目，最小分割單元的套內(nèi)建筑面積不得低于150平方米;獨立式或聯(lián)排布局的小型辦公樓,，其分割銷售單元的計容面積不得小于500平方米,。

3.商業(yè)辦公類項目應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與特點，不得設(shè)計成單元式辦公,、公寓式辦公等“類住宅”建筑,，應(yīng)采用公共走廊式布局。分割單元套內(nèi)建筑面積小于500平方米的,，內(nèi)部不得設(shè)計復(fù)式空間及挑高空間,，不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計,。

4.商業(yè)辦公類項目應(yīng)按層集中設(shè)置公共衛(wèi)生間和茶水間，不得設(shè)置居住空間,、廚房,、凸窗以及獨立陽臺等。公共陽臺(含露臺)及各類型管井,、煙道,、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。

5.設(shè)計單位,、施工圖審查機(jī)構(gòu),、建設(shè)單位在設(shè)計、審圖和建設(shè)時應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定要求,，不得弄虛作假,，不得在技術(shù)上預(yù)留違規(guī)加建煙道、管井等設(shè)施的條件,。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)設(shè)計,、審圖和施工的，由行業(yè)主管部門依法處理,。

6.規(guī)劃,、住建部門在工程竣工驗收環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格審查工程項目是否按照規(guī)劃用途完成施工;對于預(yù)留孔洞,、預(yù)埋管線等涉嫌改變?yōu)榫幼〉绕渌猛镜捻椖?，相關(guān)部門不予驗收。對規(guī)劃核實后擅自在內(nèi)部加層,、增加建筑面積等違法建設(shè)行為,，各職能部門需按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。一經(jīng)依法認(rèn)定違法建設(shè),，各供水,、供電、燃?xì)馄髽I(yè)要配合行政機(jī)關(guān)依法實施強(qiáng)制拆除,，在3個工作日內(nèi)停止供水,、供電,、供氣服務(wù),。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公類項目前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限,、契稅,、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況,，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用,，不得擅自改變用途,、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定,。

8.市場監(jiān)管部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的監(jiān)督管理,，依法查處違法房地產(chǎn)廣告。

9.開發(fā)企業(yè),、建設(shè)單位,、設(shè)計單位、中介機(jī)構(gòu)或者個人存有上述違法行為的,，其處罰信息納入本市企業(yè)信用和個人信用信息系統(tǒng),。

10.消防部門在進(jìn)行建筑消防審核時，要加強(qiáng)與規(guī)劃,、住建部門溝通,，嚴(yán)格消防審批管理。商業(yè)辦公類項目二次裝修時原則上不得改變原防火分區(qū)和消防通道,。同時,，各相關(guān)部門要加強(qiáng)圖審資料共享與互通。

11.強(qiáng)化價格預(yù)警和動態(tài)監(jiān)測,，及時掌握市場價格情況,。物價部門在辦理商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目價格申報環(huán)節(jié)，對于申報價格明顯高于周邊地區(qū)實際成交均價的樓盤,，及時預(yù)警,，引導(dǎo)開發(fā)商科學(xué)合理定價。

12.準(zhǔn)予按套分割銷售的房源應(yīng)遵循“宜以梁,、柱為基本單元,，必須為滿足獨立使用功能的封閉空間，除出入口外四至界限須采用砌體墻,，不得采用輕質(zhì)隔墻等材質(zhì)進(jìn)行分割,，必須設(shè)置獨立空調(diào)、不得安裝中央空調(diào),，具備獨立的出入口,，供電方式應(yīng)為配變，裝表到戶”的原則,，確保單間商業(yè)辦公的獨立使用性能,，交付使用后原則上不得拆改墻體進(jìn)行改造。

1.實行商業(yè)辦公類購銷合同備案登記管理制度,，商業(yè)辦公類商品房購銷合同草稿經(jīng)合同雙方(購房人和開發(fā)企業(yè))確認(rèn)后，購房人帶好相關(guān)身份證件至各區(qū)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心房產(chǎn)交易中心窗口現(xiàn)場鑒證,，并當(dāng)場確認(rèn)“開發(fā)企業(yè)或任何第三方機(jī)構(gòu)無租金抵扣房款,、無任何委托經(jīng)營托管行為”等相關(guān)證明后,，由各窗口單位及時報市住建局房管處在商品房信息管理系統(tǒng)中網(wǎng)上備案。各相關(guān)單位要做好商品房預(yù)售登記備案管理有關(guān)政策宣傳和解釋工作,，及時提供相關(guān)服務(wù)并自覺接受社會監(jiān)督,。

2.提高新建商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%,。根據(jù)項目工程建設(shè)進(jìn)度,，商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%,、20%,，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象，在項目竣工交付后一個月內(nèi)全額解款,。如出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象,，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成,。

3.商業(yè)辦公類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可時,，施工形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體竣工，并須向住建部門提交預(yù)售方案,，注明采用自行銷售或其他銷售方式,。采用其他銷售方式的，須提交相關(guān)合同,。同時,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門提交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

4.對不可分割出售類的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目,，禁止虛擬分割,，禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán),、收益權(quán)等名義拆零銷售,。建立商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目經(jīng)營風(fēng)險防范機(jī)制，對于可分割出售類的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié),，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的,，不得低于地上總建筑面積的30%;建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定,。在凍結(jié)時間內(nèi)不得銷售,、抵押和轉(zhuǎn)讓，凍結(jié)時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房屋交付使用備案證書3年,。3年后應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在區(qū)鎮(zhèn)提出申請,，并經(jīng)同意后予以解凍,。

四,、強(qiáng)化風(fēng)險防范,，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運營

1.各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)從維護(hù)社會穩(wěn)定和保護(hù)廣大投資者利益的高度出發(fā)，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風(fēng)險,，引導(dǎo)廣大投資者充分認(rèn)識市場風(fēng)險并采取扎實有效的措施,，予以防范和化解。

2.各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)對現(xiàn)有商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目逐一進(jìn)行梳理排查,，加強(qiáng)項目監(jiān)管,，開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行,。

3.各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組,，會同相關(guān)部門加強(qiáng)對現(xiàn)有商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目的分類指導(dǎo)。對于運行正常,、市場前景良好的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目要予以支持并規(guī)范其運作;對于運行狀況較差,、存在潛在風(fēng)險的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目，要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目管理機(jī)構(gòu),，通過完善管理,、引入戰(zhàn)略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況;對于個別管理混亂,、市場風(fēng)險極大的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目,，要采取必要的經(jīng)濟(jì)、法律等手段及時予以處置和化解,，切實維護(hù)社會和諧穩(wěn)定,。

五、建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管聯(lián)席會議制度

(一)召集人和成員單位,。成立市房地產(chǎn)監(jiān)管聯(lián)席會議,，召集人為市政府分管副市長。聯(lián)席會議成員單位為各區(qū)鎮(zhèn),、城市管理辦事處,，法院，市委宣傳部,、信訪局,，市法制辦、市重點工程督查辦,、市教育局,、公安局、財政局,、國土局,、住建局、規(guī)劃局,、水利局,、環(huán)保局,、市場監(jiān)管局、物價局,、統(tǒng)計局,、消防大隊，國稅局,、地稅局,，銀監(jiān)辦、人民銀行等,。聯(lián)席會議下設(shè)辦公室,，設(shè)在市重點工程督查辦，承擔(dān)聯(lián)席會議日常工作,，組織落實聯(lián)席會議議定事項,。

(二)聯(lián)席會議主要任務(wù)。落實國家,、省,、市有關(guān)房地產(chǎn)政策，分析研究全市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢,，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況進(jìn)行監(jiān)測管理和預(yù)期引導(dǎo),，確保對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。分析存在問題和研究房價上漲,、下跌過快的應(yīng)對措施,，向市委、市政府提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議;落實地方政府主體責(zé)任,，加強(qiáng)部門協(xié)作,，擴(kuò)大信息共享與交流，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中遇到的矛盾和問題;遵循市場規(guī)律,，建立健全房地產(chǎn)市場管理的長效機(jī)制,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場管理工作的監(jiān)督檢查，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

1.房地產(chǎn)監(jiān)管聯(lián)席會議議題由聯(lián)席會議辦公室收集提出，報請聯(lián)席會議召集人批準(zhǔn)后召開,。會議原則上每月召開1次,，每次會議提前7天通知各成員單位，特殊情況時可根據(jù)需要臨時召集,。

2.各成員單位要按職責(zé)分工,，積極落實聯(lián)席會議研究確定的各項工作任務(wù)，及時協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中出現(xiàn)的問題。同時加強(qiáng)配合,，形成工作合力,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。成員單位職責(zé)分工如下：

宣傳部：加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和監(jiān)督,，加大輿情監(jiān)測和應(yīng)急處置力度,，為房地產(chǎn)健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍,。

法制辦：負(fù)責(zé)對涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,、市場監(jiān)管的重大決策事項和規(guī)范性文件合法性審查工作。

教育局：負(fù)責(zé)全市教育資源布局和整合,。

公安局：負(fù)責(zé)組織對全市房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為的偵查調(diào)查,，依法處理房地產(chǎn)市場發(fā)生的治安案件。協(xié)調(diào)落實房地產(chǎn)開發(fā)項目技防設(shè)施審批驗收,。

財政局：負(fù)責(zé)研究分析相關(guān)房地產(chǎn)政策對我市經(jīng)濟(jì)財政形勢的影響,，并提出意見建議。健全財政,、國地稅,、區(qū)鎮(zhèn)等部門的收入征管聯(lián)動機(jī)制。

國土局：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目土地招拍掛的組織和土地供應(yīng)工作;根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)及市場情況,，完善房地產(chǎn)項目用地出讓方式,，會同有關(guān)部門合理制訂土地出讓條件;負(fù)責(zé)土地市場監(jiān)管，查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反土地出讓合同要求的行為,。

住建局：負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)行業(yè)管理工作,。加強(qiáng)商品房銷售管理、房地產(chǎn)交易管理,。負(fù)責(zé)勘察,、設(shè)計、監(jiān)理,、施工企業(yè)的管理,，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程質(zhì)量安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理。協(xié)調(diào)落實建筑工程質(zhì)量,、綠化,、市政設(shè)施、燃?xì)怛炇盏仁掷m(xù)辦理,。依法查處違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為,。

規(guī)劃局：負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理工作;嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計條件及相關(guān)規(guī)范規(guī)定要求進(jìn)行規(guī)劃審批及核實，確保公共服務(wù)設(shè)施的落實;受理并協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的規(guī)劃問題,，查處房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)劃要求的建設(shè)行為,。

水利局：負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的河道及涉水岸線、防汛、供水,、排水,、市政雨水和排污設(shè)施管理工作，協(xié)調(diào)落實房地產(chǎn)開發(fā)項目河道及涉水岸線,、供水,、排污、市政雨水和防汛設(shè)施審批驗收工作,。

環(huán)保局：負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的審批及驗收工作,。

市場監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)市場監(jiān)管職責(zé)范圍內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的特種設(shè)備安全監(jiān)察工作，依法對特種設(shè)備生產(chǎn),、使用單位實施監(jiān)督監(jiān)察,，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為進(jìn)行查處。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容監(jiān)督管理,，加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假廣告監(jiān)測力度,，凈化廣告環(huán)境，打擊合同違法等行為,，加強(qiáng)對侵害消費者合法權(quán)益(個人信息的保護(hù),、消費者的知情權(quán)等)違法行為的查處。

物價局：負(fù)責(zé)接受新建商品住房價格備案申請,，審核備案申請材料和備案價格,。負(fù)責(zé)商品住房價格監(jiān)管，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定和“一價清”制度,。負(fù)責(zé)對商品住房價格的監(jiān)督檢查和對違法違規(guī)行為的查處工作,。

消防大隊：負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的消防工程備案工作，依法服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理消防設(shè)計和驗收備案手續(xù),，依法查處違反消防安全管理的違法違規(guī)行為,。

統(tǒng)計局：貫徹執(zhí)行GDP關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系，執(zhí)行統(tǒng)一的基本統(tǒng)計制度,，組織,、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫網(wǎng)絡(luò)建設(shè),。

信訪局：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目來信來訪的登記,、受理、交辦,、督辦,。協(xié)調(diào)責(zé)任主體按信訪規(guī)范處理化解此類信訪矛盾糾紛。

法院：依法指導(dǎo)房地產(chǎn)問題項目的處置工作,。

國稅局,、地稅局：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項清查工作,，查處以房屋租金抵扣房款等偷稅漏稅行為等。

銀監(jiān)辦,、人民銀行,、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)：及時提示風(fēng)險并提出指導(dǎo)性意見，防范和化解金融風(fēng)險,，保持良好的金融生態(tài)環(huán)境,，維護(hù)金融穩(wěn)定。指導(dǎo)預(yù)售資金管理等工作,。

(四)加大檢查執(zhí)法力度,。建立由住建、規(guī)劃,、市場監(jiān)管等部門組成的房地產(chǎn)聯(lián)合監(jiān)管隊伍,，加強(qiáng)日常巡查,、專項檢查,。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為視情節(jié)輕重，及時依法公開處理,，相關(guān)不良行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)從業(yè)人員誠信檔案,，并通過媒體予以曝光,。

本通知自發(fā)文之日起實施。之前有關(guān)政策與本通知不一致的,，以本通知為準(zhǔn),。

昆山市人民政府辦公室

2017年X月X日

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