我是武漢房姐,，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師,，目前已為10000人提供買房最佳解決方案,。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦,！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議
關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問,，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球提問：房姐，你說20%的人掌握了80%的財富,，那房產(chǎn)投資如何用好逆向思維呢,？最理想的當然是做高概率+高賠率的事情,。通常來說，這兩個條件很少同時共存,，因為大家都看好的高概率事件,，一定是預期被市場消化，價格較高,，賠率較低,，而高賠率往往都是爆冷門或者黑天鵝出現(xiàn)，大部分人都沒預料到,，所以這兩點很難做到兼顧，靠這個方式賺大錢的人也不多,。退而求其次,，大部分人其實可以做到的呢，是正確的非共識,，什么意思,？非共識，就是敢于跟大家判斷不一樣,，這樣才有超額回報,，而正確，則是正向賺錢的基礎，你要敢于跟別人想的不一樣,，且要保證你對未來的判斷是正確,，這樣也能賺不少錢。如果你跟大家判斷都一樣,，都看好這里,，都覺得會漲，那么結果很可能是,，這個地方已經(jīng)上漲,，即使你沖進去可能漲幅也有限，甚至很可能被套在高位,。提問：房姐,，深圳寶安區(qū)碧海灣的華豐前海灣二期算是CEO嗎？謝謝,！回答：華豐前海灣是典型的深圳主流偏好型物業(yè),。1. 有的戶型贈送比較多
2. 新，小區(qū)不錯
3. 有潛在學位賣點
這些原因是比較切中深圳主流購房群體的愛好的,，但對于我們來說缺點比較明顯：1. 價格高
2. 位置不算很好,，片區(qū)成熟增量有限，且片區(qū)定位
3. 學位這東西如果可信,，深圳遍地名校
所以,，投資持否定態(tài)度提問：新人首問！請問房產(chǎn)投資流派中,，有無大型社區(qū)住宅一層商用出租的流派,？坐標太原通過sfsd投資2套一手房，投資標的為一線開發(fā)商超大型社區(qū)（單個小區(qū)2000戶以上）,，選擇人流量最集中位置最好的住宅一層,，投資初衷是單價要低租金要高的雙保險，交房后將商用出租,，租金回報率仍很難超過5%,，但是房價已漲30～40%，首付款已翻番,，下一步您建議是繼續(xù)持有還是賣掉變現(xiàn),？一種是租給外國人,，那你首先這個小區(qū)要獲得外國人的認可，很多外國人扎堆只住特定的小區(qū),。 還有一種是分割出租,，客廳割成兩個房間,，租單間，這個最大的問題是比較辛苦,，要頻繁打理租客,。 否則，正常的長租很難提高租金,，每年漲月租金200塊就差不多了,，漲10%都得談。 房價漲并不代表租金漲,。最后就是做民宿,，需要有線上運營經(jīng)驗，對房產(chǎn)的位置和環(huán)境要求比較高,。整個北方的經(jīng)濟環(huán)境人口決定了投資機會比南方更惡劣,，需要選擇更有價值的省會，太原沒有獨特的理由脫穎而出,。不是強二線城市,，房價隨著大勢漲。 本地人可以買,，畢竟省會,。 找新城人口延伸區(qū)，地鐵沿線人口大盤,，注意防止溢價,。是否需要出手，還是要結合具體的標的做判斷,，太原總體上向南發(fā)展,，如果選籌位置不差 房齡不老，可以繼續(xù)持有,，或者出手一套做裂變,。提問：房姐好：武漢新人首問：我有一套東方雨林的一手房（81平），有無投資價值,，想置換一套光谷附近或者稍遠也可的二手房,，麻煩推薦一下，金地中心城和錦繡龍城怎么樣,？,，另外，如買新房,，推薦一下洪山區(qū)和東湖高新區(qū)的房源，花山的聯(lián)投瑞園值得出手嗎,？回答：你好,，廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛，兩邊都不親,。江夏目前的發(fā)展重點是文化大道和黃家湖板塊,，廟山一般都是跟著市場喝湯，屬于最后的補漲板塊,。本地土著和一小部分的光谷外溢需求,，但交通基本上就靠9字頭公交車，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生,。教育和商業(yè)基本上一片空白,。除非自住，投資是回避的,?？梢钥紤]置換。武漢投資回報率最大的樓盤,，詳見知識星球內部分享,。
提問：房姐你好，相見恨晚,。坐標重慶,，手頭四套房，一套石橋鋪珠江華軒2005年商品房,，建面137,；一套謝家灣理工大學06年集資房，建面150,，一套謝家灣輕軌站旁邊育才中學2009年教師經(jīng)濟適用房建面82,，一套江津區(qū)雙福育才中學分校旁2017年商品房，建面110?，F(xiàn)在夫妻雙方都有穩(wěn)定工作收入,，月稅后入3w，無車貸,，所有房貸合計還有85w,，每個月還6千，房租能得六千,，手頭子彈只有30,，現(xiàn)在想兼顧孩子要在謝家灣讀書，手頭上的房子也基本都是10多年了,，再持有房齡會更老火,，所以想做個調整，有些人說重慶房價還會漲,，也有人說重慶地多以后只會更便宜,，自己很茫然,，所以求助萬能房姐，怎么操作最能實現(xiàn)優(yōu)化,？盼回復,。回答：你好，江津房產(chǎn)保值都困難,，建議盡早出手,。重慶除區(qū)縣和遠郊的遠郊區(qū)以外，其他的房子都適合長持,，雪坡很長,。房齡15年以上的建議出手裂變。重慶房子可不可以買,？現(xiàn)在可不可以買,？潛臺詞是對重慶樓市沒有信心。一般來找我問重慶房產(chǎn)的,，都是對重慶樓市有信心的人,，所以我們一般只討論怎么買，不討論買不買,。當然,，也有一些新手真的不知道重慶的房產(chǎn)到底現(xiàn)在能不能買？第一是房價低。目前重慶市中心地鐵口次新的單價也就12,000~16,000之間,，這個價格在一二線城市中妥妥的排名靠后,。我們想象不到一個直轄市為什么有那么低的單價？我們認為不合理,，整個城市被低估,。第二是土地有限。重慶是一座山城,，如果你看3D地圖,，你會發(fā)現(xiàn)重慶主城區(qū)被山脈阻隔，能夠在山脈的夾縫間修建城市的土地是有限的,。就導致了重慶樓市的上限很高,，很有可能后期往HK化發(fā)展。第三是時機窗口,。我們認為目前來重新買房,，不用考慮時機。因為在重慶房價再翻一倍之前,，所有的時間都是窗口期,。大家買房可以根據(jù)自己的實際情況來判斷什么時候入手,。除了時間窗口，更重要的是專業(yè)能力,，專業(yè)能力比時機更重要。現(xiàn)在重慶還處在橫盤期,，我們的投資策略是逢筍入,，8-9折筍才考慮。你最終買的是一套房,，而不是一個區(qū)域,，也不是一個小區(qū)。所以某套房子的特點,、價格并不能從版塊/小區(qū)中反映出來,。重慶投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享,。
提問：房姐,，你好，新年好??！2017年在北京買了二手房（昌平區(qū)，北七家鎮(zhèn)）,，近兩年有些下跌,，北京的房子以后還會繼續(xù)下跌嗎？天津是否可以投資,？回答：你好,，17年正好是北京上一輪漲幅的尾部，18年-19年回吐價格10%-20%是正常的,。北京以往的漲幅規(guī)律是漲1年 歇2年,，但是現(xiàn)在是政策市，從近期的成交數(shù)據(jù)看,，北京已經(jīng)止跌了,。北京購買力充足，需要政策刺激,。天津的漲幅跟著北京來,，天津的學票價值更大，但是純投資現(xiàn)在還不是入場時機,，等北京回暖后再考慮,。回答：看你是買來用還是投資,，如果企業(yè)經(jīng)營還不錯,，長期需要固定的辦公場所,，那買來正常辦公是可以的。 如果是投資,，那不建議,。武漢目前寫字樓供大于求，過剩明顯導致較大的空置率,，其次武漢寫字樓租金上漲比較緩慢,，二次交易的稅費太高，（契稅,，增值稅,，土地增值稅個稅等差不多占到總交易額的30-40%）流動性較差。提問：房姐,，剛畢業(yè),，月薪3千，請問要怎么起步買房,？回答：一說買房子,，大家可能就會說沒錢。很多人買房,，因為等太久,，全款就變成首付了。不能等太久,，一旦漲起來就嚇人了,。房價短時間不漲，房子也有使用價值,，遲早會漲的,。沒錢，要有學會跳一跳,。方法有幾個：1.就是找家里,，朋友借錢。這種不是啃老,，就當幫家里理財了,。否則錢留在老人身上，過幾年就就不值錢了,，還有很多大忽悠們搞理財產(chǎn)品忽悠老人,。2.就是銀行的金融信貸產(chǎn)品，也可以借到錢,。3.就是自己的現(xiàn)金流,，哪怕壓力大一些，也可以扛著。年輕人,，只要好好干,，收入增長是大概率事件。等扛幾年,，就緩過來了,。房價一旦上漲，那么資產(chǎn)就坐實了,。大家會問,，你怎么肯定會上漲呢？那是當然的,，其實每個發(fā)達國家都有這個時期，我國現(xiàn)在還遠遠沒到房價不漲的階段,。 另外,，跳可以，別閃了腰,，這種能力也是逐步培養(yǎng)的,。先跳一尺，覺得沒事,，再跳一米,。提問：房姐你好！看到中介有發(fā)很多法拍房的信息,，不限購不限貸還比市場價低20%一40%,，請問房姐這種房子可以買嗎？如果買的話需要有什么特別注意的,？回答：法拍房操作好了是很賺錢的,，但是新手不建議碰。法拍房,，是指被法院強制變現(xiàn)的房產(chǎn),。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證,，直接按法定程序操作：實地踩盤,、繳納押金、參加拍賣,，幸運的話,，分分鐘比市場價便宜不只50萬。不過,，投資就是用風險置換收益,，即：高回報=高風險。法拍房的風險主要是押金,、房貸,、稅費,、戶口和清場這5個問題。法拍是個獨立且賺錢的分支,，法拍房要怎么買才能穩(wěn)賺,？詳見知識星球內部分享提問：學區(qū)房看得傷心，那些沒法住人的老破小還都3萬一平,，有本事初中別對口全部都考啊,，搞什么初中需要對口的小學才能對口讀，高中還降低升學率,，不知道這玩的是什么把戲,，現(xiàn)在整個人都是焦慮的，怕小孩小學讀不好影響讀初中,，以前在小鎮(zhèn)上讀書沒人管,，一路讀出來，也沒要人接送,，大城市讀書真心不容易,。看個學區(qū)房,，小學好的,，初中對口不好，對口都好的,，買不起回答：中產(chǎn)階級很多都是通過讀書進入大城市的,，也沒有太多的路子，對于下一代,，有路徑依賴,，非常重視教育。學區(qū)房的爭奪很激烈?，F(xiàn)在社會的競爭,，是全方位的競爭。對一部分中產(chǎn)階級來說,，學校是他們買得起的面子,。凡是面子，多少都有點收割機的性質,。不可能不買,，但是需要買自己承受范圍之內的。學區(qū)房有不確定性,，萬一調整,，就有一定風險。從投資角度來說，需要買的是將來的學區(qū)房,。要看一個東西好不好,，要看各利益方是否在利益上達成一致。比如說,，一些新區(qū),，政府要通過引入學校，打造名校,，吸引人過來,，學校本身要擴張，樹品牌,，家長希望孩子學習好,，這幾方利益是一致的。所以,，要找那種優(yōu)秀國企,，知名企業(yè)的聚集區(qū)，這種區(qū)域生源比較好,，家長下血本，再看看是否引入名校,，有名校就買,。買的時候，價格一般不是很高,。幾年之后,，一旦學校出了成績，房價就漲上去了,，其實這種投資就不僅僅投資的房子,，而是教育。提問：新人首問: 目前在武漢四年買了一套房自主,，只剩五六萬的公積金貸款沒還完,。這半年，幣圈擼了100萬左右,，想變現(xiàn)保值,，買第二套房純投資。武漢戶口,。,。。但是考慮到投資和回報的比例,，拿白沙洲金色萬科的房子說,，160萬的房子每月收租金2000不到，這么算100年回本？,？ 買萬隆廣場的商鋪15年租金回本呢,。所以想問一下房姐，純投資,，買什么樣的房產(chǎn)類型回報率最高,？？是商鋪>公寓>商品房 ,，這樣的順序,？？買商鋪有什么陷阱嗎,？如果買商鋪回報率高的話,，有推薦嗎？大家都買三房,，四房,，如果不是鋼需自住的話，用來出租的話,，到底是不是最明智的投資,？畢竟房價不可能像前幾年那樣翻跟頭了。,。,。回答：全錯
住宅和公寓，商鋪完全不是一個邏輯,，如果住宅單純靠出租回本,，這輩子都賺不回來。住宅追求的是房價的漲幅,，如果單純考慮租售比,，武漢整個城市的租售比都非常低。所以我們要尋找價值洼地,，很大可能暴擊的板塊,。租金小錢不必在意。商鋪追求的是租金收益,，判斷標準是5%以上的租金收益是可以考慮的,，但是近幾年收到電商沖擊，實體經(jīng)濟整體下滑,，全武漢市內,，找到租售比5%以上的商鋪，是很難的,。除非遇到著急變現(xiàn)的,，可以接盤保證收益,。公寓是不碰的，沒有漲幅,，租金收益也一般,，和商鋪一樣，后期賣出稅費極高,。投資回報率排序是住宅>商鋪=公寓
當然住宅也可以通過民宿或者分割出租的方式提高租金,。現(xiàn)階段武漢住宅的投資策略是逢筍入，優(yōu)質的選籌才是未來躺贏的關鍵,。提問：美女,，幫忙分析一下世紀江尚這個樓盤自住或投資的優(yōu)劣勢，謝謝,！回答：世紀江尚投資者扎堆,，目前空置率還很高。樓盤屬于典型的資源錯配,，占據(jù)了一線江景絕佳位置,，卻是個剛需盤品質。如果喜歡江景,，自住可以買,，現(xiàn)在二手盤大量出貨，可以淘筍,。提問：房姐好：1.買房之前消費貸抵押貸,，是否會影響按揭,；2.行用卡輸出多少,，長期接龍不被查,，不降額；3.房貸和消費貸是在一個銀行好,，還是分開好,；回答：消費貸剩余尾款不多，流水能覆蓋不影響,，一般是需要先還上的,。空當接龍要多核才行，現(xiàn)在風控越來越嚴,，每次刷卡額度最多不要超過80%,，詳見知識星球文章《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》提問：房姐,，問一個比較寬泛的問題,，福田和南山,，寶中，未來更看好哪一區(qū)域,？投資標的700-800萬,，周期5年。福田會不會重蹈羅湖覆轍,，目前來看福田雄居市區(qū)中心,，交通極其通達方便。回答：羅湖是原生城市,，起步發(fā)展在80-90年代,，早期國內缺少現(xiàn)代化的城市規(guī)劃理念、人才和實踐經(jīng)驗,，只能模仿一個比較差的城市模板-香港,，所以羅湖的沒落是歷史包袱和理念的落后。但福田,、南山,、前海寶中不會，福田CBD在95年開始規(guī)劃建設,，從一開始就是超前規(guī)劃,、功能混合又高度集約的現(xiàn)代化城市區(qū)域，目前的完成度已經(jīng)是世界級水平,，南山的后海-深圳灣略晚10年,，但并沒有和福田中心產(chǎn)生代差，將來前海的建設會更先進,，但從整體規(guī)劃水平來講,，三個中心是相當?shù)模粫е赂Ｌ锵窳_湖一樣沒落,。不過具體選擇來講,，還要考慮產(chǎn)業(yè)、購買力,、新舊品質等等因素,，南山-寶中從整體區(qū)域來講，會比福田跑得略快一點點,。提問：底層兜兜轉轉很多職業(yè)最后做了海員,，實際就是坐水牢，極度閉塞且高風險,。這個職業(yè)做一輩子年收入最多40萬已經(jīng)是封頂,，而且做不了幾年,。想到社會階層已經(jīng)被設定死上限,，愈發(fā)痛苦。后來自己市區(qū)買房與其說是投資更重要的是決然的換生活環(huán)境,。房姐閱歷豐富，既然房產(chǎn)玩的轉,，人生必有道,！請教我這種情況下，未來人生規(guī)劃和思路布局的建議,？回答：職場工作很容易犯得一個錯誤是：執(zhí)著于某種技能,。你先想清楚：我的工作目標是什么？我的人生目標是,？我應該這么做,？任何一門技能，都是工具,，都是手段,；如果工具不能成為完成目標的手段，那就果斷切換,。1.被淘汰的技工
2.高級技工
人與人的關鍵差距，在于能不能擺脫地心引力,。人活著,，就需要消耗財富，未成年時父母家庭提供資源,，直到步入社會逐漸由自己來獲取財富,，養(yǎng)活自己。但是財富消耗的速度并不是恒定的,，年紀增長,，家庭，事業(yè),，人脈,，身份的消耗不可阻擋。但是年紀增長,，人的體力反而是下降的,。1.盡可能早的賺到錢,，并且投資構建一個穩(wěn)定收入的系統(tǒng)，簡單的例子,，比如開公司,，投資房產(chǎn)。2.在賺錢能力開始衰退,，資源出現(xiàn)赤字之前,，生娃,，把機會留給下一代。如果不知道從何下手,，那就找一個天花板高的行業(yè),，從頭開始。房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢,，我們跑在大部分前面,，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問,，房姐精力有限,，無法一一解答。
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