我年輕時(shí),，曾有一個(gè)目標(biāo)：

和喜歡的人,，在喜歡的地方,，做喜歡的事。

經(jīng)過(guò)多年努力,，現(xiàn)在也算完成大半,。

之后目標(biāo)是：

和喜歡的人，在喜歡的地方,，買喜歡的房,。

做一個(gè)快樂(lè)的包租婆。

基于此,，我和先生,，

在喜歡去的日本投資了一套小房。

因?yàn)橹盁o(wú)意說(shuō)過(guò),，詢問(wèn)的讀者就比較多,，

為了給大家一個(gè)真實(shí)的反饋，

我特意在收到一個(gè)季度房租之后才開(kāi)始寫,，

其間發(fā)生的費(fèi)用,，都會(huì)計(jì)算在其中，

這樣得到的回報(bào)率,，參考意義才會(huì)比較大,。

日本房產(chǎn)投資是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的事：

和一路高歌的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)不同，

日本房產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)暴漲暴跌之后,，

已經(jīng)趨向平穩(wěn),，主要獲利的是租金。

長(zhǎng)租好的年收益率可在5%以上,，

短租民宿好的年收益率可過(guò)10%,，

再加上日本房產(chǎn)普遍面積較小，

占用資金量并不大,，又有永久產(chǎn)權(quán),，

（東京小房產(chǎn)50到100萬(wàn)人民幣）

可視作一種低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。

但是,，和其他國(guó)外房產(chǎn)一樣,，

日本房產(chǎn)交易過(guò)程中，大小雜費(fèi)也是層出不窮,，

我們購(gòu)買這套日本房產(chǎn),，除了出于喜愛(ài)，也是一次學(xué)習(xí),。

因而,，此攻略僅供參考，

望諸位精細(xì)計(jì)算,，理性投資,。

這次日本投資從實(shí)施到收到房租共歷時(shí)五個(gè)月,，

四月研究，五月看房購(gòu)買,，六月租出,，八月收租。

收到第一筆房租啦～

在上次從日本玩回來(lái)之后,，

我們確定了購(gòu)房計(jì)劃,，

只Yeah了一秒，然后面面相覷,。

雖然在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有些經(jīng)驗(yàn),，

但對(duì)于海外房產(chǎn)，我們一無(wú)所知,。

于是先前期做了一個(gè)分工,，

我負(fù)責(zé)找中介，

我先生負(fù)責(zé)研究日本房產(chǎn)知識(shí),。

一周過(guò)后,，

我手機(jī)里加了20多位中介，

我先生看完了所有關(guān)于日本房產(chǎn)投資的文章,。

篩選中介的過(guò)程,，也感受頗多。

有的一問(wèn)三不知,，有的滿嘴跑火車,，

有的剛開(kāi)始愛(ài)搭不理，

突然有天點(diǎn)贊了我洗車掃地的照片,，

從此噓寒問(wèn)暖,，格外熱情...

其中,，有一個(gè)可愛(ài)的中介女孩紙,，

當(dāng)天晚上就給我打去了微信電話，

充分了解客戶需求,，并做了一些知識(shí)普及,，

這給我留下了很好的印象。

初步篩選之后,，我就為幾個(gè)靠譜中介為主,，

讓他們每天都給我發(fā)一些回報(bào)率高的“物件”圖。

于是,，每天晚上回家,，

我先生就帶著我研究房產(chǎn)圖，

基本上一天能看十幾套,，一個(gè)月下來(lái)看了上百套,。

經(jīng)過(guò)刻苦的學(xué)習(xí),，

后期他已經(jīng)成了半個(gè)日本中介，

掃一眼就能說(shuō)出關(guān)鍵優(yōu)劣實(shí)質(zhì)利回,，

甚至記下了東京主要地鐵線路,，

圖為看房時(shí)他在日本街邊做筆記。

最開(kāi)始我們還考慮大阪,、京都,，

后來(lái)鎖定東京，

因?yàn)樽鳛?020年奧運(yùn)會(huì),、開(kāi)設(shè)賭場(chǎng)等大事件發(fā)生地,，

東京還是資源最占優(yōu)勢(shì)的。

另外我們也考慮到,，日本房產(chǎn)并不是用來(lái)自住,，

公寓新房到手就會(huì)有很大的貶值率，一戶建更麻煩,。

因此,，日本二手房明顯最適合投資。

隨著所看房產(chǎn)圖的積累,，

我先生漸漸發(fā)現(xiàn)了高回報(bào)率的關(guān)鍵,，

和國(guó)內(nèi)不一樣，

日本房子的房?jī)r(jià)和租金與開(kāi)發(fā)商品牌沒(méi)有太大關(guān)系,，

房子有多新,，面積有多大，內(nèi)部裝修有多好,，也關(guān)系不大,。

最主要的影響因素還是所處地點(diǎn)、周邊地鐵路線,。

所以,，最終確定了這樣幾個(gè)投資要點(diǎn)：

二手房、小戶型,、小價(jià)位,、好地段、地鐵近,。

當(dāng)時(shí),，我還想加入學(xué)區(qū)房的概念，

所以也重點(diǎn)看了看高校云集的文京區(qū),，

發(fā)現(xiàn)有一套房子價(jià)位很好,，離幾座大學(xué)都很近。

以這套文京區(qū)的房產(chǎn)信息圖為例,，

打紅框的是最需要注意的信息：（可點(diǎn)擊放大）

1.周邊有什么地鐵站,，幾條地鐵線路,，所需步行時(shí)間；

2.建筑時(shí)間,，81年前為舊耐震標(biāo)準(zhǔn),，之后為新耐震標(biāo)準(zhǔn)；

3.是商用還是民用,，商用的可以注冊(cè)株式會(huì)社,，對(duì)申請(qǐng)某些簽證有幫助；

4.不要看表面利回,，一定要看實(shí)質(zhì)利回（回報(bào)率）：

實(shí)質(zhì)利回={（月租金-管理費(fèi)-修繕金）*12個(gè)月-各種稅 }／房子總價(jià)

5.每月的管理費(fèi)和修繕金,，

有些房子看起來(lái)表面利回高，但其實(shí)管理費(fèi)貴,，大幅影響實(shí)質(zhì)利回,；

這樣算下來(lái)的話，實(shí)質(zhì)利回在5%以上的,，

都算回報(bào)率不錯(cuò)的投資型房產(chǎn),。

這一套研究的時(shí)候，

我先生在家用Google map走了幾遍,，

發(fā)現(xiàn)還是離地鐵稍微遠(yuǎn)了一些,，

而且是舊耐震，年歲比較老,，有些猶豫,，

結(jié)果沒(méi)等我們糾結(jié)好，這套就售出了,。

又看了其他的幾套,，

發(fā)現(xiàn)我們覺(jué)得好的，其他人也不傻,，

收益率高的小房子基本不等人,，

最快一周就會(huì)售出。

所以,，我們決定不要光看圖了,，

還是得去日本一趟,，盡快確定下來(lái),。

當(dāng)時(shí)，在篩選了一輪中介之后,，

基本確定了那個(gè)可愛(ài)又靠譜的中介老王,。 

（這是個(gè)女孩的昵稱...）

之前國(guó)內(nèi)的購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)告訴我，房產(chǎn)中介是很重要的,，

尤其是不在身邊的房產(chǎn),，基本都要仰賴中介幫忙打理,。

首先去看了看錯(cuò)過(guò)的文京區(qū)的那個(gè)房子，

這真的是1977年的房子嗎,？維護(hù)得真好,。

老王教我們看門口的郵箱，

能夠看到郵箱上都插有名字,，而且大部分為日本人,，

說(shuō)明入住率很高，出租不成問(wèn)題,。

日本的租客是備受保護(hù)的,，

所以在看房期間，

如果目前房?jī)?nèi)有租戶,，是不能進(jìn)入打擾的,，

我只能在門口想象了一會(huì)兒...

之后我看了一下周圍的地段，感覺(jué)主要都是生活區(qū),，

全是爸爸媽媽和孩子,，上班白領(lǐng)估計(jì)不會(huì)太多，

關(guān)于學(xué)區(qū)房我也再和老王以及朋友確認(rèn)了一下,，

日本學(xué)生也并不一定愛(ài)住在學(xué)校旁邊,，

離地鐵近還是王道，

于是再度縮小范圍在繁華地段,。

之后又去了幾個(gè)目標(biāo)地區(qū),，

看了很多當(dāng)時(shí)在Google map上看過(guò)的房子，

果然是實(shí)地才更有體會(huì),，

有一套當(dāng)時(shí)很喜歡的,，樓下就是墓地，

雖然我們感覺(jué)日本租客并不介意,，

但考慮到多年后轉(zhuǎn)手問(wèn)題,，還是放棄了。

還有這套,，當(dāng)時(shí)圖上沒(méi)有太注意到問(wèn)題,，

但我先生現(xiàn)場(chǎng)看了說(shuō)，

沒(méi)有安全門,，女孩子肯定不會(huì)租,。

在門口觀望了一會(huì)兒，

果然出來(lái)的都是男孩子,。

這套方位可以,，

但好像只剩下一樓，

一樓見(jiàn)不到陽(yáng)光，是很難出租的,。

老王說(shuō),，日本人會(huì)比較喜歡高層，

我先生說(shuō),，沒(méi)錯(cuò),，好多AV都是在高層公寓拍的。

我若有所悟,。

還有一套想看的公寓正在修繕中,，

看來(lái)每年的修繕金也不是白交的，

這套是Lion公寓（地產(chǎn)商的名字）,，

明顯感覺(jué)設(shè)施高端一些,。

修繕過(guò)程中，整個(gè)房子都會(huì)被罩起來(lái),。

三鷹的這套同樣是Lion公寓,，

很符合我的審美，

在藝術(shù)大學(xué)旁邊,，小小的,，安靜又漂亮，

周圍還有宮崎駿美術(shù)館,，能看胖龍貓～

雖然地段離開(kāi)了中心區(qū),，

但算是挨著日本人最喜歡的吉祥寺一帶，

而且離地鐵站也很近,，徒步5分鐘,，價(jià)格也很不錯(cuò)。

從大堂信息看,，滿室率也比較高,。

我把三鷹這套作為了備選。

最后還看了一套,，

在新宿附近，地段繁華,，

附近有兩三條主要線路,，都離得比較近。

但看Google map的時(shí)候我就發(fā)現(xiàn)樓下有個(gè)摩托車店,，

覺(jué)得肯定很亂,，有些接受不了。

老王說(shuō),，摩托車店這種商鋪對(duì)房?jī)r(jià)和出租沒(méi)有影響,，

相反是有些飯店產(chǎn)生油煙,，

或消防產(chǎn)生噪音,，才會(huì)有影響,。

后來(lái)問(wèn)了日本朋友，確實(shí)是這樣,，

其實(shí)日本所有房產(chǎn)關(guān)鍵點(diǎn)還是位置：

日本寸土寸金,，只要地段方便，

能隨時(shí)搭到地鐵,，就好出租,，

其他我糾結(jié)的,，貌似都不是事兒,。

當(dāng)時(shí)這套租客已經(jīng)搬出，老王就帶我們進(jìn)去看了一下,。

其實(shí)不到二十平米,，一眼就看完了...

不過(guò)廚房,、洗手間、陽(yáng)臺(tái)倒一個(gè)都不少,，五臟俱全

老王介紹說(shuō)，

在日本租住這樣單人公寓的學(xué)生,、白領(lǐng)很多,。

這套地段不錯(cuò),，毗鄰都心,，距離地鐵近，

周邊有主干道,、超市,、商圈，

還有小河和公園,。

雖然內(nèi)外觀看起來(lái)沒(méi)多好,，

但租金收入?yún)s相對(duì)比其他幾套高。

因?yàn)闀r(shí)間有限,，本來(lái)還想看一看豪宅漲漲見(jiàn)識(shí),，

但實(shí)在走不動(dòng)了，鞋都爆了一只,。

想想當(dāng)初日本朋友說(shuō)要開(kāi)車帶我看房,，

我卻拒絕了，說(shuō)要用雙腳丈量房產(chǎn)離地鐵的遠(yuǎn)近，

那一刻她露出了意味深長(zhǎng)的微笑...

幸好還訂了個(gè)接送服務(wù),，于是夫妻橫躺把家還,。

這里不得不說(shuō)一下日本人的服務(wù)和敬業(yè)，

來(lái)的時(shí)候,，接我們的是日本司機(jī),，

開(kāi)車安靜沉穩(wěn)，全程戴著白手套,，

下車幫我們把行李一直送到樓上,。

回去送我們的換了個(gè)印度帥哥,，

全程都放印度Hip pop,，開(kāi)車完全是Free Style，

疲憊的我其實(shí)也很想配合他跟著節(jié)奏扭一下,，

但心有余力不足,。

在飛機(jī)上，我們探討了一下,，

看的這些公寓都算是中上之選,，

也許之后會(huì)有更好，但不想再花費(fèi)過(guò)多心力,。

于是,，我們細(xì)細(xì)研究，最后圈定了兩個(gè)：

三鷹Lion房,，新宿摩托車房,，

情感上我肯定偏向于前者，安靜大牌又文藝,，

但是理性上我偏向后者,，

雖然破點(diǎn)，但地段繁華,，滿足一個(gè)好投資房的條件,，

小戶型、小資金,、地段好,、地鐵近；

租金和回報(bào)率方面,，破房反而比文藝房高不少,。

飛機(jī)落地之前，我們決定選擇后者,，

突然感覺(jué)好心酸,，

做了這么多功課,，最后買了一個(gè)“小破房”。

但后來(lái)事實(shí)證明,，

我們的選擇還是正確的,，

買下前后不到一個(gè)月，房子就順利租出了,，

小房客反饋說(shuō)地理位置便利,，環(huán)境舒適,，自己很滿意,。

老王也說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)前后可以改成民宿,，會(huì)取得更好收益,。

那么，做好了決定,，

我開(kāi)始著手海外付款,。

還有很多粉絲沒(méi)養(yǎng)成點(diǎn)贊的好習(xí)慣，淘到一塊金不容易,，點(diǎn)個(gè)贊唄~