 ▼全文共2648個字,，閱讀大約需要6分鐘這一個念頭和決定,，背后可能有一萬個契機,，理由和動機五花八門?；蛟S是在日本旅游后覺得日本房子不錯,，永久產(chǎn)權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產(chǎn),；或許是打算讓孩子去日本讀書,，有個屬于自己的居所；又或許是看到全球經(jīng)濟局勢不穩(wěn)定,，想讓自己兜里的錢不貶值,；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了,，我買一套應該也不虧......不管出于什么原因萌生在日本置業(yè)的想法,，但并非所有人都“適合”在日本買房。為什么這么說,？難道在日本買房有限制嗎,？并非如此，外國人在日本購房并無身份限制,，滿18周歲即可,。見守君這是說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產(chǎn)投資毫無了解,，并且固執(zhí)堅守自己的一套思維理念的投資人,。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了,，如果你持以下觀念,，可能還要再斟酌斟酌。想通了自有一片開闊天地,。
日本是一個島嶼國家,，地震和臺風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產(chǎn)帶來意外損失,，人之常情,，可以理解,，但是你只知其一不知其二。生于斯長于斯的日本人民經(jīng)過世世代代的智慧和努力,，在房屋建筑安全方面走到了世界前沿,。1981年，日本修改了建筑基準法,新抗震標準要求6級~7級的大規(guī)模地震中也不會出現(xiàn)結構性損害,。而且在新抗震標準中,，除了防止建筑物倒塌外，還要注意確保建筑物內的安全,。另外還有地震保險來加一層保障,。新耐震法實施后，建筑的抗震性能更上一層樓,。2011年震驚世界的“3·11大地震”中,，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗,。天災不可逆,，但是人為力量也不可小覷。當然了,，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數(shù),，小地震對于構造嚴密的日本建筑不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在,。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產(chǎn)受損就舉步不前,，因噎廢食，那就再考慮考慮吧,。我知道國內房產(chǎn)在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭,，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風,，把目光放到海外,，說不定東京是下一個北京呢？對有這種想法的朋友見守君想說,，你的視野突破了國門,，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看,，那時候的日本房價怎一個“高”字了得,。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”30年后的今天,，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)過長時間沉淀才瀝干了泡沫,，終于開始逐漸緩慢穩(wěn)步上漲。（劃重點：緩慢、穩(wěn)步,。）地價和房價確實在漲，但是平緩穩(wěn)步地上漲,。所以說當今的日本,，已經(jīng)發(fā)展出一個比較成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，短時期內很難有“過山車”式的波動,。帶有淘金色彩的炒房發(fā)大財夢,，恐怕在日本是很難實現(xiàn)了。當然,，我們接觸到的投資人大多都摒棄了上述兩種想法,。他們理性地認識到，在日本投資房產(chǎn)主要是穩(wěn)定的租金收益,，實現(xiàn)海外資產(chǎn)配置,，外加小幅度的房產(chǎn)增值。既然達成了這個共識,，再來看看租金回報率,。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用后的實際到手收益）,。好了,，很多人看到這個數(shù)字就皺眉頭了。與柬埔寨,、泰國那些10%以上的高回報相比,，東京這個回報率不夠誘人。首先,，泰國,、柬埔寨是新開發(fā)市場，高回報伴隨著的必然是高風險,，法律制度保障以及后期維護都要打很大的問號,。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩(wěn)定的市場才是你的選擇之道,。其次,，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%,。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產(chǎn)運行良好的國際水準,。（國內一線城市租售比在1.5%左右）而且回報率不能只看比例數(shù)值，一般而言郊區(qū)的房子比市區(qū)的房子收益率高,，二手房的收益率比新房收益率高,。收益率因區(qū)域而異，所以比較相同區(qū)域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產(chǎn)收益率相比較,，孰高孰低其實也沒有實際參考意義,。可能很多人手頭資金并不寬裕，但還是想在日本投資一套房產(chǎn),。不是說日本房價不高嗎,，正好手里有30萬元閑錢，在日本買套房子保值,，總比握在手里安全得多,。其實有這樣的理財規(guī)劃已經(jīng)成功了第一步，但不是故意要潑冷水,，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區(qū)的房子,。如果是自己居住，完全沒有問題,。但如果想用來投資收租,，不得不考慮空室風險。因為地方人口流失,，租房需求沒有那么旺盛,。空室期間仍然需要維護房屋,，所以很容易得不償失,。所以回歸到房產(chǎn)投資的核心標準：地段！地段,！地段,！（重要的事情說三遍）人口流向教育資源和就業(yè)資源好的地方，這是放之四海而皆準的必然趨勢,。作為日本的首府,，東京占據(jù)了日本三分之一以上的人口，GDP占據(jù)日本全國70%,。不管是經(jīng)濟實力,，還是人口流動，東京都遙遙領先于日本其他城市,，也是國際都市中的佼佼者,。自90年代中期以來，一方面,，為了尋求工作機會而涌入東京的年輕人一直在持續(xù)增加,。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生,。在東京并不太需要擔心人口老齡化的問題,，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。我們用數(shù)據(jù)說話,。截至2020年2月1日,，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人,，較去年同期增長94,718人。上圖中可以看出,，每年從3月份開始有明顯的人口涌入,，之后一整年內緩慢提升，并且人口也是逐年增加,。因為3月正值開學季,，會有很多學生從各地聚集到東京。
上圖可以看出,，東京的15~60歲的人口占絕大多數(shù),，以勞動人口為主。另外,，2019年7月日本總務省公布的調查數(shù)據(jù)顯示,，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。總而言之,，以上這些情況并不是不可逆的硬性限制條件,，只要你愿意轉變固有思維，理解日本房產(chǎn)的投資邏輯,，日本房產(chǎn)就還是適合你的,。
|
