作者單位：永春縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心

在與同行的交流中發(fā)現(xiàn),，對(duì)宅基地的贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓行為是否適用“宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”存在不同意見,?！秶?guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（下稱《規(guī)范》）10.3.1規(guī)定，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記適用情形包括：“1.依法繼承,；2.分家析產(chǎn),；3.集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋,；4.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的,；5.法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》）第四十二條規(guī)定,，“因依法繼承、分家析產(chǎn),、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的”適用轉(zhuǎn)移登記,。

筆者認(rèn)為，《規(guī)范》和《細(xì)則》對(duì)宅基地轉(zhuǎn)移登記的適用范圍做的是開放式描述 ,，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的贈(zèng)與,、轉(zhuǎn)讓適用宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

合法性

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定,，“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定,?！薄锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn),?！奔闯姓J(rèn)村民出賣宅基地的行為。

《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定（[1995]國(guó)土籍字第26號(hào)）》第四十九條規(guī)定“接受轉(zhuǎn)讓,、購(gòu)買房屋取得的宅基地,，與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的,，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán),。”《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)）》第六條第二款規(guī)定,，“歷史上接受轉(zhuǎn)讓,、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓,、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定,，予以確權(quán)登記?！奔丛试S受讓,、受贈(zèng)宅基地的村民辦理確權(quán)登記,。

根據(jù)上述法律法規(guī)可知，宅基地的贈(zèng)與,、交易行為已得到承認(rèn),，轉(zhuǎn)讓和受讓行為皆有法可依，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋贈(zèng)與,、轉(zhuǎn)讓適用宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，具有合法性，可以予以確權(quán)登記,。

合理性

因自然繼承、人口遷出等原因,，村莊內(nèi)出現(xiàn)愈多的閑置房屋,，在缺少有效的宅基地有償退出機(jī)制的情況下，屋主往往愿意將閑置房屋出售,、贈(zèng)予給村內(nèi)有住房需求的村民,。因此集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓是符合現(xiàn)實(shí)需求的,。

十分珍惜,、合理利用土地是我國(guó)的基本國(guó)策?！锻恋毓芾矸ā返诹l第二款規(guī)定,，“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地,。”《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》第九條第二款規(guī)定,，“農(nóng)民新建住宅應(yīng)優(yōu)先利用村內(nèi)空閑地,、閑置宅基地和未利用地?！笨梢娬呱弦喙膭?lì)利用閑置宅基地解決農(nóng)村新增住房需求,。

在現(xiàn)實(shí)有需求、政策亦鼓勵(lì)的情況下,，允許屋主在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部贈(zèng)與,、轉(zhuǎn)讓閑置宅基地，既解決了新增住房需求,，又提供了一條宅基地有償退出的機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)閑置宅基地的盤活利用。因此筆者認(rèn)為,，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋贈(zèng)與,、轉(zhuǎn)讓適用宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，應(yīng)當(dāng)予以登記。

注意事項(xiàng)

宅基地使用權(quán)是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份所體現(xiàn)的用益物權(quán),，使用時(shí)具有身份性,，轉(zhuǎn)讓時(shí)亦有身份限制?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款及第四款規(guī)定,，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn),?！薄秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）》第三條第二款要求“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的,，不予受理,。”《規(guī)范》10.3.4.1規(guī)定,，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的受讓方應(yīng)為“本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請(qǐng)條件”,。

因此在辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)移登記時(shí),，除核實(shí)身份外,，應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓人書面聲明已清楚贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓宅基地后無權(quán)再申請(qǐng)新的宅基地,；應(yīng)當(dāng)確認(rèn)受讓方系宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員且名下沒有宅基地,、符合宅基地申請(qǐng)條件，具體可以參考當(dāng)?shù)卣貙徟鞒讨袑?duì)申請(qǐng)人的身份核實(shí)方法,。

綜上所述,，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓合理合法,，適用宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。