2011年2月13日原告鳳陽縣小溪河鎮(zhèn)小溪河村村民黃金玲與被告鳳陽縣小溪河鎮(zhèn)北夏村村民圣家強(qiáng)簽訂了房屋買賣協(xié)議,，協(xié)議寫明：黃金玲將1984年建在鳳陽縣溪河鎮(zhèn)小溪河村的三間瓦房作價(jià)21600元賣給圣家強(qiáng)。該協(xié)議簽訂后,，黃金玲將房屋交給了圣家強(qiáng),，圣家強(qiáng)也實(shí)際給付了黃金玲21600元，并住進(jìn)了該房屋,。2011年7月11日黃金玲以圣家強(qiáng)不是鳳陽縣小溪河鎮(zhèn)小溪河村集體組織成員,，不能取得訴爭(zhēng)房屋宅基地使用權(quán)為由，認(rèn)為其與圣家強(qiáng)簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了相關(guān)國(guó)家法律,、政策,，因此訴訟來院，請(qǐng)求法院判決黃金玲與圣家強(qiáng)簽訂的房屋買賣協(xié)議無效并相互返還房屋及購房款21600元,。

    【分歧】

    第一種意見認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與特定的身份關(guān)系緊密聯(lián)系，農(nóng)村村民對(duì)其取得的宅基地使用權(quán)的處分權(quán)利受到一定限制,。農(nóng)村房屋買賣在房地一體,、地隨房走的格局下，黃金玲處分自有房屋的同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán),，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,，是法律法規(guī)明確禁止的，因此雙方簽訂的協(xié)議屬于無效協(xié)議,。

    第二種意見認(rèn)為：黃金玲與圣家強(qiáng)簽訂的房屋買賣協(xié)議只對(duì)訴爭(zhēng)房屋的買賣進(jìn)行了約定,，并沒有對(duì)該房屋坐落的宅基地使用權(quán)進(jìn)行任何約定，即黃金玲沒有對(duì)宅基地進(jìn)行處分,。且宅基地使用權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣協(xié)議的有效要件,，未辦理過戶登記不影響買賣協(xié)議的效力，只要房屋買賣協(xié)議符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件,，協(xié)議即為有效,。

    【評(píng)析】

    本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于目前農(nóng)村自建房屋的所有權(quán)與宅基地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體。黃金玲出賣房屋給其它集體經(jīng)濟(jì)組織成員圣家強(qiáng)的行為是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，是否侵犯了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)利益,，因而造成房屋買賣協(xié)議的無效？

    筆者同意第二種觀點(diǎn),理由如下：

    一,、首先該協(xié)議內(nèi)容只涉及對(duì)訴爭(zhēng)房屋的買賣,，并不涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,，該協(xié)議約定的內(nèi)容并沒有超出法律規(guī)定的范圍。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,，該集體組織成員按法律規(guī)定的條件和程序可以取得宅基地的使用權(quán),。取得宅基地使用權(quán)后，可以在該土地上建造住房并取得房屋的所有權(quán),?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第62條第1款：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第62條第4款：農(nóng)村村民出賣,、出租房屋后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn),。從以上法條可以看出這是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定,。從此條也可以看出農(nóng)村集體組織成員所有的房屋是可以出賣、出租的,。

    《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有,，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使,。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,。《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記,。”從以上法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但決定是否轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓給誰應(yīng)當(dāng)由該集體土地所有權(quán)人決定,。因此村民無權(quán)對(duì)獲得的宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分,。

    二、其次在宅基地使用權(quán)有效期內(nèi),，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則,，村民對(duì)自有房屋的處分并不損害宅基地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。宅基地一旦劃撥給村民使用,，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利,。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，由于村民無權(quán)對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分,，因此村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益,，只能獲得出售房屋的利益,。在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用狀況下并不存在對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益侵犯的問題。實(shí)際上通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的其他農(nóng)村集體組織成員可以經(jīng)宅基地的所有權(quán)人同意變更為本集體組織成員或交納一定的費(fèi)用等方式后取得宅基地使用權(quán),。買房人是否有資格取得房屋宅基地的使用權(quán)實(shí)際上與房屋的出賣人無關(guān),，其不能以此作為房屋買賣協(xié)議的抗辯理由。

    三,、目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定,，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力,，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定應(yīng)主要適用《合同法》,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號(hào)）第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù),。”故農(nóng)村房屋買賣合同并不存在法定的無效事由?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與宅基地使用權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題,。宅基地使用權(quán)過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為,，進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件,。本案中黃金玲與圣家強(qiáng)簽訂的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則，符合合同法的基本精神,，應(yīng)為有效協(xié)議,。

    結(jié)語：目前農(nóng)村房屋買賣合同經(jīng)常被房屋出賣人起訴要求認(rèn)定無效，主要是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及新農(nóng)村建設(shè)改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩貙?dǎo)致房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買賣價(jià)格,，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)反悔所致,。因此如果確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基,。即使排除以上因素,，考慮到房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判決買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法,，也不符《合同法》,、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定。筆者認(rèn)為審理此類案件需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況,，包括合同是否已經(jīng)履行,、房屋的權(quán)屬等。判決要以“有利于妥善解決糾紛,、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo),，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果,，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。