房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售房款是否需要確認遞延所得稅資產(chǎn),？自2007年開始執(zhí)行企業(yè)會計準則后，就成為實務(wù)界一直爭論不休的問題,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房采用的是預售制度，稅法要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后繳納企業(yè)所得稅,。由于企業(yè)收到的預售房款并未確認收入（實務(wù)中一般在實際交付時確認房產(chǎn)銷售收入）,，而是確認為一項負債（預收賬款），相應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅在會計上自然也不能計入利潤表（所得稅費用）,，否則就會導致收入與所得稅費用不匹配,。

那么，已經(jīng)繳納的企業(yè)所得稅不計入利潤表,，應(yīng)該計入哪里呢,？實務(wù)中一般是兩種處理：一種是確認為應(yīng)交稅費（應(yīng)交所得稅）紅字，即在繳納稅款時,，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”,，貸記“銀行存款”。在編制財務(wù)報表時,，將該應(yīng)交所得稅紅字重分類至資產(chǎn)項目列報（根據(jù)流動性列報于其他流動資產(chǎn)/其他非流動資產(chǎn)）,。

另一種方法是確認為遞延所得稅資產(chǎn)。按照稅法規(guī)定就預售房款計提應(yīng)交所得稅,，借記“所得稅費用——當期所得稅費用”,，貸記“應(yīng)交稅金——企業(yè)所得稅”。同時再借記“遞延所得稅資產(chǎn)”,，貸記“所得稅費用——遞延所得稅費用”,。繳納稅款時,，借記“應(yīng)交稅金——企業(yè)所得稅”，貸記“銀行存款”,。

實務(wù)中之所以會形成上述兩種處理方法，是因為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就預售房款計繳的企業(yè)所得稅的性質(zhì)認定存在分歧,，即該項繳納的稅金,，究竟是屬于“預繳”還是“應(yīng)交”？如果是“預繳”性質(zhì),，則應(yīng)采用上述第一種處理方法,，無需確認遞延所得稅資產(chǎn)；但是如果屬于“應(yīng)交”性質(zhì),，則應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn),。

為什么屬于“應(yīng)交”性質(zhì)，就需要確認遞延所得稅資產(chǎn)呢,？這是因為如果屬于“應(yīng)交”,，預收賬款（預售房款）在計繳所得稅后，其計稅基礎(chǔ)變?yōu)榱?，與賬面價值形成差異，該項差異屬于可抵扣暫時性差異（負債的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)）,，按適用稅率確認為遞延所得稅資產(chǎn),。

該項稅金究竟是屬于“預繳”還是“應(yīng)交”呢,？《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的第六條規(guī)定,，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn),。

筆者認為,，按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦取得房地產(chǎn)預售收入,，在稅法是視為收入已經(jīng)實現(xiàn),，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就預售房款繳納的企業(yè)所得稅應(yīng)屬于“應(yīng)交”,，而非“預繳”,。

此外,，如果按“預繳”觀點進行處理，由于是在繳納時是借記“應(yīng)交稅金——企業(yè)所得稅”,，貸記“銀行存款”,，而所得稅又是在次月繳納的,，因此最后一個月預售房款應(yīng)繳納的所得稅將無法體現(xiàn)在報表中，從而使得負債被低估,。

中國證監(jiān)會會計部在其《會計監(jiān)管工作通訊（2017年第四期）》中，闡述了對該問題的意見：“年報分析發(fā)現(xiàn),，個別從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司,，在取得預售收入并預繳所得稅時，將預繳收入作為計稅基礎(chǔ),，確認遞延所得稅資產(chǎn),。公司應(yīng)把該預所得稅作為已支付的所得稅，超過應(yīng)支付的部分作為資產(chǎn)列示,。已取得的預售款中尚未滿足收入確認條件的部分,，應(yīng)確認為負債。稅法對于收入的確認原則一般與會計確認原則一致,，計稅基礎(chǔ)等于賬面價值,，不存在暫時性差異，不應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn),?！?/p>