文丨劉戀「維維說房」主筆 我們在杭州買房子,，都是以板塊為篩選。比如問：「城東新城有哪些房子好買,？」「大江東板塊有房子好買嗎,？」 看起來是對等的兩個(gè)問題，挑不出毛病,。其實(shí)打開地圖就會(huì)發(fā)現(xiàn),，這兩個(gè)板塊是不對等的：大江東非常大，體量是城東新城的N倍,，比中河高架到下沙沿江的主城區(qū)范圍還大得多,。 因?yàn)槟吧诤芏嗳丝磥?，大江東就指一個(gè)地方,。不過隨著熟知度的慢慢提高，以后大江東會(huì)裂變成更多的小板塊,。而這個(gè)時(shí)候,，你也許會(huì)問，大江東究竟哪個(gè)位置更好,？ 那么,，在一個(gè)新城剛起步之時(shí),，我們該怎么下手買房子？簡單來說,，一看重量級規(guī)劃,，二看地鐵，三看購物中心,。 大江東在杭州的最東面,，距離蕭山國際機(jī)場大約5公里，這里是杭州主城區(qū)東部,、環(huán)杭州灣的拐點(diǎn),。在兩年前，它是一個(gè)全新的區(qū)域,；但是現(xiàn)在,，卻已搖身變?yōu)楹贾莸臒衢T區(qū)域。 不過要問及人們對大江東的認(rèn)識(shí),，大抵是「產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)」這五個(gè)字,。知道這里引進(jìn)了很多產(chǎn)業(yè)，有高端制造業(yè),，汽車產(chǎn)業(yè),，新能源業(yè)等，規(guī)劃看上去挺好的,。也知道這里絕對的房價(jià)便宜些,，目前高層毛坯均價(jià)在1.4W/㎡左右。 但真正的大江東,，是由原先的幾個(gè)小鎮(zhèn)組成的,，現(xiàn)在稱之為街道。最新的規(guī)劃中,，大江東被明確分為幾個(gè)部分,。 今年年初，大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)官網(wǎng)發(fā)布《杭州大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（大江東新區(qū)）分區(qū)規(guī)劃（2015-2030）》,。 ?大江東遠(yuǎn)期規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 從這張圖可以看出，大江東被分為四大區(qū)塊,，生態(tài)智慧新城,，江東、前進(jìn),、臨江功能園區(qū),，稱為「一城三園」。圖上的「公共中心」，就是大江東管委會(huì)所在地,。 我們通常把政府的所在地,，看成為城市發(fā)展至高地。仔細(xì)觀察,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)各區(qū)的政府所在地,，通常來說，成熟的速度比其他位置快一些,。 以前杭州市政府在武林,，武林廣場在城市的地位大家都知道,；現(xiàn)在市政府搬到錢江新城,，短短時(shí)間，市民們心中已全然接受錢江新城的城市中心地位,。 不止大面上,，小區(qū)域上，板塊圍繞著行政中心而發(fā)展的現(xiàn)象,，更是明顯,。例如在蕭山區(qū)與濱江區(qū)，城市公建配套,，商場商業(yè),，高品質(zhì)住宅樓的布局，就是以區(qū)政府為圓心,，逐漸往外擴(kuò)散發(fā)展,。 大江東也不例外，大江東管委會(huì)周圍,，集商務(wù)辦公,、金融商貿(mào)、展覽展示,、公共服務(wù)等功能于一體,，有著卓越的城市配套。因而,，在大江東買房子,，應(yīng)該首選在公共中心的周圍。 其他要考慮什么因素,？就要用到地鐵思維了?，F(xiàn)在杭州的城市擴(kuò)展加速，地鐵是城區(qū)融合的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,，要融合,，首先要「靠近」。 以前老杭州人所能接受的杭州城東面，是貼沙河,，過了貼沙河就是城外,；后來隨著地鐵1號線的開通，杭州的最東面,，一下子變成人們熟知的下沙,。 現(xiàn)在杭州的最東面，是大江東,。大江東規(guī)劃有2條地鐵線,，地鐵7號線與8號線。其中7號線貫穿錢江新城,、奧體與機(jī)場,，終于大江東管委會(huì)旁的江東二路站。 ?杭州地鐵三期規(guī)劃線路圖 有了地鐵,，大江東到杭州市中心的交通距離大幅縮短。直接受惠的是地鐵沿線區(qū)域,，不論配套還是房地產(chǎn)市場,，都會(huì)相對好很多。 如果你看中的房子,，不在區(qū)域的公共中心,，那但愿它在地鐵沿線。 第三個(gè),，是購物中心,。購物中心是一個(gè)板塊的「人間煙火」，有購物中心的板塊,，才有生活的氣息,。這一點(diǎn)，近年在杭州的很多板塊都有體現(xiàn),，比如像杭州的良渚新城,。 良渚新城起步?jīng)]幾年，它的夜晚還是冷的,，道路比較黑,，沒有太多城市燈光。但有一個(gè)地方卻很溫暖——永旺夢樂城,。永旺是良渚目前唯一的購物中心,，它的負(fù)一層，有各種火鍋,、烤魚,、面店,，入座率高，人們熙熙攘攘,，很是熱鬧,。 良渚新城的價(jià)值凸顯，永旺的功勞占一半,。 現(xiàn)在的下沙也是一樣,。龍湖下沙天街開業(yè)后，整個(gè)板塊突然就成熟了,，生活氛圍濃厚了很多,，天街附近二手房的成交價(jià)，已經(jīng)攀上3萬/㎡,。 以前的杭州,，新城區(qū)很少有購物中心，或者起步非常晚,。但現(xiàn)在很快了,，這一點(diǎn),，得感謝寶龍,。很多購物中心有指標(biāo)限制，不敢去新城或者縣域發(fā)展,，但寶龍敢,。 目前，寶龍?jiān)诤贾菀呀?jīng)布局8個(gè)購物中心,，位于大江東,、臨安、富陽等板塊,，有些地方此前連一個(gè)大型購物中心都沒有,。大江東的寶龍廣場，就是大江東第一個(gè)品牌購物中心,，位于江東大道上,，距離大江東管委會(huì)約1.6公里，處在板塊發(fā)展核心,。 在大江東買房子,，離寶龍廣場近一點(diǎn)，價(jià)值更穩(wěn)固,，居住幸福感也會(huì)強(qiáng)一些,。 這樣羅列下來，現(xiàn)階段在大江東,，究竟哪里更值得買,？答案已經(jīng)很清晰了。 當(dāng)然除了以上三要素，還有一點(diǎn)萬萬不能忽略,，就是產(chǎn)品本身,。隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，大江東的房產(chǎn)品也在進(jìn)步,。上個(gè)星期,，大江東出現(xiàn)了第一個(gè)精裝樓盤——旭輝寶龍·東湖城。 這個(gè)樓盤位于青六北路上,，往北600多米,，是大江東管委會(huì)；往南900米,，是在開發(fā)的寶龍廣場,。地理位置用大江東官網(wǎng)上的話來描述——這里的大江東的核心。 重要的是,，樓盤零距離地鐵7號線北二路站,，距離地鐵8號線站點(diǎn)約1.2公里。未來乘坐7號線,，5站路就能到達(dá)蕭山國際機(jī)場,，15站路到達(dá)奧體中心，而且不用換乘,；乘坐8號線,，8站路到達(dá)杭州客運(yùn)中心。 目前這么饑渴的狀態(tài)下,，新樓盤的示范區(qū)開放必定有很多人去一探究竟,。如果有段時(shí)間沒去大江東，會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩年的變化十分迅速,，核心區(qū)一帶已經(jīng)有明顯的城市感,。旭輝寶龍·東湖城的北側(cè)鄰近東湖公園，頗有湘湖的味道,。 ?東湖公園實(shí)景圖 樓盤自身是一個(gè)30萬方的大盤，由18幢精裝高層和24幢排屋組成,，項(xiàng)目門口還設(shè)了一個(gè)大約4000方的小型商業(yè)廣場,，業(yè)主日常的休閑消費(fèi)都能滿足。 排屋產(chǎn)品以139㎡及169㎡的戶型為主,，估計(jì)今年就會(huì)入市,。它是大江東真正意義上的城市排屋，在板塊的核心位置,，出則繁華,?？們r(jià)還可控，適合在大江東生活的改善型購房者,。 旭輝寶龍·東湖城的高層戶型建筑面積段為83㎡~139㎡,，83方是三室兩廳一衛(wèi)的戶型，89方則是三室兩廳兩衛(wèi),，125方為四房戶型,，都是市場主流的經(jīng)典戶型。 ?旭輝寶龍·東湖城鳥瞰效果圖 另外,，高層精裝修交付，這給大江東今后的房地產(chǎn)市場做了個(gè)榜樣,，也給購房者提供了不一樣的選擇,。 有順發(fā)旭輝·國悅府和旭輝和昌·都會(huì)山的裝修經(jīng)驗(yàn)打底，旭輝在東湖城上已經(jīng)是如魚得水,。 最重要的還有價(jià)格,。大江東目前毛坯房源均價(jià)在1.4W/㎡左右，杭州的限價(jià)是以板塊為基礎(chǔ),。也就是說,，大江東的新房價(jià)格可能都會(huì)在一條水平線上：核心區(qū)的房價(jià)，和非核心區(qū)的房價(jià)不會(huì)有太大差別,，當(dāng)然精裝修的樓盤價(jià)格會(huì)往上浮動(dòng)些,。 誰的性價(jià)比更高,，已經(jīng)不言而喻,。大江東的住宅市場早已供不應(yīng)求，估計(jì)這樣的樓盤出來又會(huì)不大好買,。 ?高層效果圖 很多人說，大江東像當(dāng)年的下沙,，地段,、產(chǎn)業(yè)氣質(zhì)都很像，看著讓人害怕,，但他們往往忽略了大環(huán)境的變革,。大江東的發(fā)展，絕不僅靠單個(gè)板塊的「摸爬滾打」——它抓住了一個(gè)非常重要的契機(jī)：「長三角大灣區(qū)」建設(shè),，「杭州擁江發(fā)展」的歷史機(jī)遇,，以及地鐵網(wǎng)絡(luò)的全面建設(shè)。 大江東所在的城市起點(diǎn)與發(fā)展方式,，應(yīng)該會(huì)吸取下沙的成功經(jīng)驗(yàn)和不足,，規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)及地鐵先行，而后才是房地產(chǎn)開發(fā),，給板塊的市場以基礎(chǔ)支撐,。 大江東的房地產(chǎn)市場,，也有巨大的改變,，不管是品牌開發(fā)商的數(shù)量，還是房產(chǎn)品的品質(zhì),。 需要你考慮的是,，在這樣的大型板塊買房子，該買哪里會(huì)更好,。 |
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