農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》,，不是建設(shè)用地，也可以做休閑農(nóng)業(yè),！

鼓勵(lì)閑置宅基地發(fā)展“農(nóng)家樂(lè)”

《通知》明確用地政策：在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下,，對(duì)農(nóng)民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地,，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排,。

《通知》提出：“農(nóng)家樂(lè)”可通過(guò)多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè),。與往年包括去年底出臺(tái)的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比,，此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定。

鼓勵(lì)“四荒地”發(fā)展農(nóng)家樂(lè)

《通知》鼓勵(lì)：利用“四荒地”(荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),。對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

《通知》鼓勵(lì)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),，發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營(yíng),，與一般農(nóng)區(qū)土地相比，以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，土地價(jià)值將獲得更高反映,。

休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式

《通知》指出：加大對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的金融支持,。鼓勵(lì)利用PPP模式、眾籌模式,、互聯(lián)網(wǎng)+模式,、發(fā)行私募債券等方式，探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機(jī)制,，鼓勵(lì)符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市,。并探索新型融資模式，探索以旅游資源,、扶貧資金等入股方式,，使貧困群眾在項(xiàng)目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

休閑農(nóng)業(yè)政策出臺(tái),，讓土地發(fā)揮更大的價(jià)值,！

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)人口“看得見(jiàn)山,、望得見(jiàn)水,、記得住鄉(xiāng)愁”的需求，也為農(nóng)民創(chuàng)辦農(nóng)家樂(lè),、休閑農(nóng)莊提供了土壤,。此次的《通知》出臺(tái)，我們看到,，農(nóng)村土地不僅僅是耕地,，還有農(nóng)民的宅基地、村內(nèi)集體建設(shè)用地,、四荒地等,。

我們?cè)诎l(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的過(guò)程中，要充分利用好這些土地,，盤活農(nóng)民宅基地,、村集體建設(shè)用地資產(chǎn)，創(chuàng)造更高的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。同時(shí),，這些土地的開發(fā)和利用，對(duì)增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用,。

1、在整個(gè)土地規(guī)劃,，國(guó)土部門有一套土地分類標(biāo)準(zhǔn),，住建或規(guī)劃部門有一套分類標(biāo)準(zhǔn),，這兩套標(biāo)準(zhǔn)之間有何區(qū)別與聯(lián)系？分別適用于什么情況,？如何做好這兩者之間銜接,？

答 ：國(guó)土關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是為解決土地性質(zhì)問(wèn)題，包括農(nóng)用地,、一般農(nóng)田,、基本農(nóng)田、林地,、荒地,、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)土地上附著建筑物的性質(zhì),。

規(guī)劃過(guò)程中,，國(guó)土標(biāo)準(zhǔn)只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問(wèn)題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步,，城市規(guī)劃已經(jīng)到位，但是土地規(guī)劃并沒(méi)有調(diào)整,。

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個(gè)淺層次的問(wèn)題,，深層次問(wèn)題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例：一塊農(nóng)用地,，首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田，如果是一般農(nóng)田,，一次調(diào)整即可,；如果是基本農(nóng)田，先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上,，再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地（荒地：未利用的土地,，無(wú)土地屬性）。

2,、旅游開發(fā)中遇到的集體土地開發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開發(fā)效率障礙,，或是非正式制度障礙？可否舉例說(shuō)明,？

答 ：旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最大問(wèn)題不是政策障礙,，而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實(shí)現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱,，企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設(shè)功能性建筑,，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地,，通過(guò)帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格,，進(jìn)行可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得盈利,。

所以集體土地開發(fā)的障礙主要是實(shí)現(xiàn)盈利問(wèn)題，很多企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)單純的旅游盈利,。但是如果旁邊有些房地產(chǎn),，就相對(duì)容易一些。比如古北水鎮(zhèn),，一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路,，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)也就很容易實(shí)現(xiàn),。

3,、旅游項(xiàng)目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對(duì)接的時(shí)候會(huì)遇到無(wú)法落地的問(wèn)題,。旅游項(xiàng)目在目前的城市用地性質(zhì)分類中僅有B14中提到包含度假村用地,，給項(xiàng)目落地帶來(lái)很大困難。

答 ：旅游項(xiàng)目的用地性質(zhì)從土規(guī)上一定要求是建設(shè)用地（非宅基地）,，屬于國(guó)家的土地才可以進(jìn)行招拍掛,，屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設(shè)。從規(guī)劃上看,，問(wèn)題中提到細(xì)類B14包含了度假村屬于旅游用地,，實(shí)際上中類B3娛樂(lè)康體設(shè)施用地屬于我們常說(shuō)的旅游用地。

本來(lái)B3屬于商業(yè)用地,，但是目前部分地區(qū)實(shí)施差異化供地,，比如沈陽(yáng)，B3類用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分之一,，雖然不能轉(zhuǎn)賣,，但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地,，主要是考核價(jià)格,。

4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì),，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例,？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答 ：旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì),，集體用地不可商用,，不可開發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的,，一是土地變性,，二是流轉(zhuǎn)和租用，流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務(wù)性設(shè)施建設(shè),，如自己經(jīng)營(yíng)或是游客集散中心,。

5,、城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設(shè)用地分類中應(yīng)該歸為哪類？如果按商業(yè)服務(wù)類來(lái)算,，地價(jià)差別就較大,。

答 ：城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于A類用地,，一般由政府劃撥,，但在實(shí)際操作中政府沒(méi)有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地,，需要開發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調(diào),。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè),，促成周圍地塊的買賣,；如果本身地塊就很值錢，企業(yè)就要考慮通過(guò)周邊的商業(yè)建筑,、地產(chǎn)來(lái)公攤土地成本,。

6、在田園綜合體規(guī)劃開發(fā)中,，如何最大程度獲得建設(shè)用地,，在不影響農(nóng)田使用的情況下是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

答 ：建筑物（封閉的,、有頂?shù)模┎豢梢约茉谵r(nóng)田（一般,、基本都不可）上，構(gòu)筑物（開場(chǎng)的,、不具備遮蔽功能的）或許可以,，比如觀光塔、風(fēng)車等,，需要與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄕ{(diào)整。

7,、宅基地如果僅僅做農(nóng)家院,，屬于半對(duì)外經(jīng)營(yíng)那種，是否屬于旅游用地,，能不能批,？

答 ：自有宅基地可以用作半經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家院，但是不屬于旅游用地,，不可進(jìn)行買賣,，可以對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

? 土地問(wèn)題一定要明確其方向（屬于國(guó)土方面還是屬于規(guī)劃方面）,。

? 關(guān)注旅游用地的價(jià)格及買賣交易,。

? 農(nóng)田原則上不允許使用,，基本農(nóng)田強(qiáng)烈建議不去碰，但是項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響不大,，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃,，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，對(duì)于農(nóng)田的利用,，當(dāng)?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度,。