圖片來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

本次解讀內(nèi)容主要包含：立法背景,、主要內(nèi)容及注意事項，具體內(nèi)容如下：

《條例》出爐是政府多個部門歷經(jīng)多年論證討論的成果,，與深圳城市更新政策立法的曲折的發(fā)展脈絡(luò)一樣不易,。自2004年首部深圳城市更新政策出臺至今，深圳市已形成全面完善的城市更新政策體系,，并一直堅持政府引導(dǎo),、市場運作，以及利益共享的原則,，政府在這個過程中發(fā)揮定規(guī)劃,、定標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)，市場主體在這個過程中發(fā)揮拆遷談判,，項目具體推進(jìn)及建設(shè)等工作,。

整體而言近年來取得了優(yōu)異的工作成果，做到了保障城市發(fā)展用地,、完善公共配套,、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、拉動實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等成果,，并且得到了國家和省的肯定,。

截至2020年年底我們規(guī)劃落實的情況如下，在已批規(guī)劃的建筑面積里面,，一共1.6萬億㎡,，其中一半是住宅，大概7.4萬㎡,。

進(jìn)入新時代以后我們也面臨很多的挑戰(zhàn),，黨中央國務(wù)院對深圳提出了很多要求，現(xiàn)在也面臨很多工作瓶頸,，譬如要通過各項政策的落實去固化已有的探索實踐成果,，以及搬遷難和拆遷成果的不確定性等。

《條例》作為全國城市更新地方立法首例,，其立法進(jìn)程亦同樣曲折,，政策制定工作啟動于2012年3月，歷時9年,。期間政府相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)班子針對《條例》的立法難點進(jìn)行逐個擊破,，進(jìn)行了包括搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制售賣制度的論證,，各方主體對項目進(jìn)行實地考察,，趕赴香港,、廣州、西安等城市進(jìn)行實地考察等等,。在2020年5月的時候《條例》就形成了一案,，10月份就3審了，但并沒有表決,，主要是因為當(dāng)時碰上了十九屆五中全會的召開,，故而推遲到12月表決。最終于2020年12月31日《條例》獲市人大常委會表決通過,，2021年3月1日正式實施,。盡管當(dāng)前《條例》仍有待各項配套措施出臺修繕，但對當(dāng)前各項城市更新工作的指導(dǎo)意義重大,。

《條例》共分七章72條,，涵蓋總則、規(guī)劃與計劃,、拆除重建類城市更新,、綜合整治類城市更新及保障監(jiān)督等等。

條例的第二,、三條,，主要講的是《條例》的總體原則，基于多年來城市更新工作的實踐,，本次《條例》對城市政策立法原則進(jìn)行了調(diào)整,，確定為政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng),、公益優(yōu)先,、節(jié)約集約、市場運作及公眾參與,。同時對城市更新項目的分類進(jìn)行調(diào)整，鑒于功能改變類城市更新項目實際上屬于綜合整治,，且項目數(shù)量較少,，故本次將功能改變類城市更新納入綜合整治類項目中。

而針對舊住宅區(qū)拆除重建的相關(guān)規(guī)定,，市場對此討論很多,，要強(qiáng)調(diào)的是，針對舊住宅區(qū)改造,，市場主體亦不宜過于樂觀,。首先《條例》并沒有改變舊住宅區(qū)改造政府主導(dǎo)的模式，仍由街道辦進(jìn)行項目申報,，政府進(jìn)行市場主體的選定,。同時當(dāng)前政策依然規(guī)定,，舊住宅區(qū)改造要審慎納入計劃。38號文等政策都要求舊住宅區(qū)符合棚戶區(qū)改造的優(yōu)先按棚改來實施,。其次縱觀全文,，《條例》實際上對舊住宅區(qū)通過城市更新途徑改造的模式提出了更高要求，包括征集意愿比例從雙2/3比例提高為雙95%,，且要求項目意愿公告后1年內(nèi)需達(dá)成雙95%的意愿征集比例,，否則3年內(nèi)都不再納入計劃等等嚴(yán)格要求。

《條例》第五,、六,、十二條，對市,、區(qū)及街道的城市更新分工及審批程序亦進(jìn)行了規(guī)定及優(yōu)化,，但對各方的職權(quán)劃分并沒有進(jìn)行調(diào)整，如強(qiáng)區(qū)放權(quán)后的各項部門審批蓋章流程并沒有發(fā)生變化,。（即項目方以后的土地出讓合同等蓋的依然是規(guī)自局的章,，288號文關(guān)于強(qiáng)區(qū)放權(quán)的政策依然有效）。并強(qiáng)調(diào)公眾在城市更新項目推進(jìn)過程中的知情權(quán),，尤其在搬遷補(bǔ)償方案的制定過程中,，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)享有方案制定的知情權(quán)、參與權(quán)及監(jiān)督權(quán),。

第八條主要是講更新的主要程序,，同時市人民政府是可以根據(jù)相關(guān)情況進(jìn)行程序優(yōu)化調(diào)整的，主要是現(xiàn)行政策里有一些項目沒有按以上程序進(jìn)行流程申報,，比如單一主體的工改工項目,，是不需要編制單元規(guī)劃的。

條例的第十一,、五十六,、五十七條對歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)也進(jìn)行了相關(guān)規(guī)劃，也制定了相應(yīng)的鼓勵措施,，符合規(guī)定的可以適應(yīng)一定的容積率獎勵。

在城市更新規(guī)劃與計劃管理層面,，《條例》要求城市更新規(guī)劃要在全市國土空間總體規(guī)劃的指導(dǎo)下,，從城市規(guī)劃的總體目標(biāo)、發(fā)展策略,、分區(qū)管控及實施時序等各項要求進(jìn)行規(guī)劃制定,。規(guī)劃制定后亦可作為單元劃定的依據(jù)，并明確了城市更新單元規(guī)劃編制的流程與相關(guān)技術(shù)規(guī)范,。目前市里正在編制的未來5年期的整體規(guī)劃,。

同時,，《條例》要求在計劃階段對項目進(jìn)行明確計劃編制要求以及有效期管理，促進(jìn)計劃項目的推進(jìn)力度,，并明確了部分綜合整治類城市更新項目不用進(jìn)行計劃申報的情形?，F(xiàn)在計劃基本是按批次管理，整體較為規(guī)范有序,。

第十七條講的是申報主體和申報條件的具體規(guī)定，舊住宅區(qū)依然由街道辦來申報,，并明確了申報主體的各項義務(wù)，如現(xiàn)狀調(diào)研,、意愿征集和可行性分析等工作,。同時對計劃的社會公示時間進(jìn)行了調(diào)整，此前是10個自然日,，現(xiàn)在是10個工作日。

第二十至二十二條主要講的是編制規(guī)劃的要求,，整體上要加強(qiáng)規(guī)劃的編制思路管控和修改程序要求等，具體按相關(guān)技術(shù)規(guī)范執(zhí)行,。

條例第二十三條針對重點城市更新單元做了說明，區(qū)人民政府可以根據(jù)需要確定重點城市更新單元,，實施差別化城市更新策略,。重點城市更新單元的計劃和規(guī)劃經(jīng)市城市更新部門審查后，由區(qū)人民政府提請市人民政府批準(zhǔn),。原特區(qū)外30萬㎡以上，原特區(qū)內(nèi)15萬㎡以上用地面積,。

《條例》第二十五條及三十三條亦明確規(guī)定了各類項目物業(yè)權(quán)利人確認(rèn)更新意愿的比例,、項目立項及其年限要求。其中單一地塊項目要求更新意愿同意比例達(dá)3/4以上,，多地塊項目要求每一個地塊權(quán)利人或產(chǎn)權(quán)份額同意更新比例均達(dá)3/4以上，且同意更新的用地面積不低于項目總用地面積的80%,，更新項目立項意愿征集標(biāo)準(zhǔn)全面提高,。

在舊住宅區(qū)的改造里面，與此前差異是刪去了“舊住宅區(qū)經(jīng)鑒定為危房的,，可納入拆除重建單元計劃”,，之所以這么做是因為在既有政策里其實已經(jīng)有了危房重建的相關(guān)規(guī)定,，還有政府主導(dǎo)實施拆除重建的路徑。另外在舊工業(yè)區(qū)改造項目中,，工改M1年限不滿15年依然是可以立項的,。

在搬遷補(bǔ)償協(xié)議層面，市城市更新部門將在未來制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本,，并推動已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議報區(qū)城市更新部門備案,，特別新要求被搬遷住房屬政策性住房的應(yīng)當(dāng)報市住房建設(shè)部門審核，推動搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂過程中的規(guī)范化,。

在歷史違建物業(yè)權(quán)利人的核實確權(quán)層面,，《條例》規(guī)定區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實階段組織各方對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實，只有由經(jīng)核實的物業(yè)權(quán)利人才能與市場主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議,。

同時《條例》提出的關(guān)于預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)凍結(jié)相關(guān)內(nèi)容,，主要基于自愿原則，可由市場主體與物業(yè)權(quán)利人協(xié)商自行進(jìn)行登記,，鎖定相應(yīng)權(quán)益,，登記期限也主要基于業(yè)主方與市場主體雙方的協(xié)商。而一旦項目調(diào)出計劃,，相關(guān)的預(yù)告登記都將失效,。

在市場較為關(guān)注的舊住宅區(qū)改造層面，《條例》要求區(qū)政府在這個過程中,，要充分發(fā)揮主體責(zé)任,，組織制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案和公開選擇市場主體方案等，并規(guī)定后續(xù)選定的市場主體需符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定,。同時對項目搬遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確,，對已登記的紅本住宅采取原地產(chǎn)權(quán)置換的，按套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償,，但明確其他未登記的非紅本住宅不適用此標(biāo)準(zhǔn),。面積誤差超出在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人是可以不支付超出部分面積的房價的,。

針對拆遷難的問題,，本次《條例》創(chuàng)設(shè)“個別征收+行政訴訟”的制度，這也是本次條例里的亮點,。但前提是個別征求模式僅適用于三種模式——舊住宅區(qū),、城中村合法住宅及城中村住宅類歷史違建，強(qiáng)調(diào)工業(yè),、商業(yè)項目不適用此制度要求,，且要基于加大公共利益的基礎(chǔ)才可適用。且其運行流程遵循先協(xié)商,、行政調(diào)解后個別征收的嚴(yán)格程序,，在流程行至實際征收之前,，若項目權(quán)利人與市場主體達(dá)成協(xié)議，政府亦可隨時終止征收程序,。

整體的運行流程如下：

《條例》亦明確了各項監(jiān)管及規(guī)范秩序內(nèi)容,，具體要求各項資質(zhì)核查，拆除房屋相關(guān)要求事項等,，尤其重點要求企業(yè)不得擅自進(jìn)駐舊住宅區(qū)開展更新前期工作,，并將對違者進(jìn)行法律責(zé)任處罰。

《條例》第四十七條開始明確了綜合整治類城市更新項目的實施機(jī)制和鼓勵措施,，鼓勵綜合整治類城市更新項目引入市場主體實施,，實施主體確認(rèn)后可以申請對原土地使用權(quán)合同進(jìn)行變更或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

在城市更新項目資金保障與監(jiān)督等環(huán)節(jié),，《條例》通過置換物業(yè)依法免征契稅,、城市更新項目依法免收各項行政事業(yè)性收費等措施進(jìn)行優(yōu)惠。同時要求更新過程中要加強(qiáng)對歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和合理利用,，保障土壤污染防治工作,，并要求城市更新項目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等不得銷售或者用作抵押等等,。

針對《條例》發(fā)布后的各項實操問題,，規(guī)自局亦進(jìn)行了現(xiàn)場解答，合一整理形成如下《條例》實操注意事項：

1,、本次《條例》適用范圍僅含深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)十區(qū),，不包含深汕特別合作區(qū)；

2,、針對舊住宅區(qū)的實施路徑,，未來將根據(jù)深圳市住房發(fā)展的規(guī)劃，優(yōu)先用于公共住房建設(shè),，《條例》對舊住宅區(qū)通過城市更新路徑改造提出了更高要求,，市場主體不宜過度樂觀；

3,、對于城市更新（非權(quán)利人自主申報）的申報主體資質(zhì)要求其具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),，但實際上對該資質(zhì)要求不會過于嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)的暫定資質(zhì)亦可確認(rèn)資質(zhì),，整體的要求門檻其實相對較低,；

4、對于較為特殊的零散住宅區(qū),，亦要求其更新意愿征集比例為雙95%,；

5、關(guān)于物業(yè)權(quán)利人的意愿核實,，要求在意愿核實階段進(jìn)行意愿核實,，并規(guī)定在《條例》實施前的老項目，此前沒有進(jìn)行意愿核實,，但如果項目范圍后續(xù)進(jìn)行優(yōu)化增補(bǔ),，則同樣需進(jìn)行歷史違建的權(quán)利人意愿核實，同時,，意愿核實協(xié)議僅僅是資格的核實,，不作為土地等權(quán)屬證明材料；

6,、關(guān)于預(yù)告登記,，政策規(guī)定以自愿原則為主，市場主體可在權(quán)利人與約定好的情形下單獨進(jìn)行辦理申請,；

7,、搬遷補(bǔ)償方面，對于《條例》實施前已有搬遷補(bǔ)償協(xié)議約定的,，從其約定,，而對于《條例》實施后新簽訂的協(xié)議，要求其中內(nèi)容需聲明具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和面積誤差相關(guān)規(guī)定,，政策性住房拆遷后需補(bǔ)償相同產(chǎn)權(quán)的的住房,，如拆遷物業(yè)為綠本住房，補(bǔ)償物業(yè)亦需是綠本住房,；

8,、在個別征收流程中，嚴(yán)格遵循先協(xié)商,，后調(diào)解,，調(diào)解不成最后再實施征收的模式，確保征收工具的審慎使用,，而對于項目中一證多人及一人多證等情形,，明確均認(rèn)定為一個權(quán)利人；

9,、對于整合整治,，舊工業(yè)區(qū)申請綜合整治可執(zhí)行簡化流程，并且鼓勵市場主體參與舊工業(yè)區(qū)綜合整治,；

10,、對于行政調(diào)解的具體工作，將由區(qū)主管部門及區(qū)法制機(jī)構(gòu)牽頭實施,，同時市局正制定行政處罰自由裁量權(quán)實施標(biāo)準(zhǔn),，未來將優(yōu)化行政調(diào)解的各個環(huán)節(jié)，目前各區(qū)也已經(jīng)在抓緊開展行政執(zhí)法主體公告、行政執(zhí)法的培訓(xùn)等工作,；

11,、關(guān)于房屋拆除，明確需在簽訂實施監(jiān)管協(xié)議后方可拆除,，且需辦理備案手續(xù),，違者將由住建局進(jìn)行處罰；

12,、《條例》的配套細(xì)則措施正在制定過程中,，具體出臺節(jié)點未知。

課件內(nèi)容來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局