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設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn),。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大,，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上,，由此可見(jiàn),，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力,、物力和財(cái)力投入的多少,。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%,。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù),、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少,，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,，其間又無(wú)防火分區(qū),，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求,，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可,。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi),，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視,。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的,。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%,，實(shí)際上,，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決,，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì),，以避免“先天不足”。 1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo),，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位,。 積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù),、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投,，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比,，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局,、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新,，在降低工程造價(jià)上下功夫。 2.開(kāi)展限額設(shè)計(jì),，有效控制造價(jià),。 積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算,，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算,。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下,，必須制定雙贏策略,，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái),。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合,，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。 當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精,、深度不夠的情況,。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更,，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度,。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等）,，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制,。對(duì)哪個(gè)專(zhuān)業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因,，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決,。克服那種只顧畫(huà)圖,、不顧算帳的傾向,，變“畫(huà)了算”為“算了畫(huà)”。并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析,、比較,，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià),。 3.采用合同措施,，有效控制造價(jià)。 針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄,，設(shè)計(jì)變更隨心所欲,。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款,，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí),，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范,、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 |
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來(lái)自： senllon > 《設(shè)計(jì)階段成本控制》
