【問(wèn)題聚焦】

在不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)租賃實(shí)踐中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：承租人向出租人租賃一處房屋用作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，但是,，當(dāng)承租人進(jìn)行完重新裝修，辦理消防驗(yàn)收,、工商登記和旅社,、卡啦OK等特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證等一系列與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的行政手續(xù)時(shí)，可能因?yàn)樵摲课菟谕恋氐臋?quán)屬登記記載用途與實(shí)際用途不符而遭遇不同程度的障礙,。此時(shí),，雙方就會(huì)發(fā)生如下爭(zhēng)執(zhí)：

（甲：出租人乙：承租人）

乙：我當(dāng)初就跟你說(shuō),，我要租這個(gè)房子就是為了開餐館,，夏天賣小龍蝦，冬天做烤全羊,，你當(dāng)初向我保證這個(gè)房子肯定是可以開的,！現(xiàn)在我什么證都辦不出來(lái)啊,！

甲：那你去問(wèn)好了,，你之前，我出租給一個(gè)牌子很大的連鎖咖啡店,，人家開了三年,，開得好好的。我哪里知道你怎么就不能開啦,。

乙：早知道你這里各種證都辦不下來(lái),，根本不能開店么我就不租你這里，我就不裝修了,，我這些損失你看怎么辦,？你要賠的！合同上寫好了是“商業(yè)用途”,，你這個(gè)土地證上面卻是“工業(yè)用地”,，當(dāng)然不好開餐館的啦！

甲：你搞搞清楚,，是你要租我的房子做生意,，不是我要和你一起做生意。我怎么知道你要做什么生意要什么手續(xù)要跑那些部門,？,！你跑不下來(lái),，管我什么事？而且這個(gè)事情和土地證上怎么寫有什么關(guān)系,，整條街都是工業(yè)用地,，人家怎么都生意做得很好啊,？某某連鎖咖啡,，那也是做餐飲的，人家也做得很好,。這些情況當(dāng)初都告訴你的,，土地使用權(quán)證我當(dāng)初也給你看的，你也沒(méi)說(shuō)“啊,，工業(yè)用地,，我不租了?！?/p>

乙：哦呦,，你現(xiàn)在兩手一攤，輕松的呀,！想想當(dāng)初你怎么講的,，“小龍蝦烤全羊，肯定就可以的,，市口好,，生意旺，怎么不好開,，打包票肯定好開,。”現(xiàn)在,，我不管,，這個(gè)事情不解決，我租金就不交了,，你還要賠我裝修的錢,。

甲：朋友，你講講道理呢,。我當(dāng)初講的話,，也都是憑良心講的，其他人好好開店,，一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有,，就你一直事情多，還要我賠,，我干什么要賠,？你自己連能不能經(jīng)營(yíng)都搞不清楚就急吼吼的去裝修了,，有你這樣做生意的？那你生意虧了我要不要貼給你??？你看看合同，上面寫“甲方配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)”,，沒(méi)有寫“甲方保證乙方辦理一切手續(xù)”,，我借給你“兩證”，讓你自己去辦,，還不夠?。?/p>

乙：你只給我兩個(gè)月裝修免租期,，我阿要急著弄的啦,？

甲：話不好反過(guò)來(lái)講的哦，我給你兩個(gè)月裝修免租期,，是我對(duì)你讓利,，怎么變成我強(qiáng)迫你裝修一樣，滑稽,！

乙：你出租工業(yè)用地上的房屋搞經(jīng)營(yíng),，合同本身就是無(wú)效的！你要賠償我的損失,，不然我們打官司……

上面的爭(zhēng)執(zhí)一旦進(jìn)入民事訴訟，就會(huì)演變成承租人向出租人主張賠償營(yíng)業(yè)損失,、裝修損失,；出租人向承租人主張支付房屋租金、使用費(fèi)的“本訴+反訴”型房屋租賃合同糾紛,。

雙方還分別會(huì)以“土地用途不符,，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”和“不按期足額繳納租金系根本違約”為由，主張解除合同,。這類糾紛又可以分為“真性”和“假性”：所謂“真性”,，就是承租人在辦理與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)方面確實(shí)因?yàn)橥恋赜猛締?wèn)題遭遇了障礙；所謂“假性”,，是指承租人其實(shí)并未實(shí)際遭遇障礙,，而是承租人意欲違約另覓他處，假借“土地證記載與實(shí)際用途不符”為“幌子”和“杠桿”,，試圖讓出租人放棄違約金甚至部分租金,。

此類案件主要會(huì)涉及“三個(gè)問(wèn)題，兩個(gè)條款”：合同效力,、合同解除與責(zé)任分配,；租賃用途條款和協(xié)助辦理行政手續(xù)條款,。下文將結(jié)合各地近年來(lái)的案件，全方位梳理,、分析,。

【合同效力：一般不受“用途”的影響】

根據(jù)案例檢索的結(jié)果，總的來(lái)說(shuō),，除非涉及改變耕地用途[如,，上海一中院（2015）滬一中民二（民）終字第86號(hào)民事判決，某公司承租基本農(nóng)田用以育苗,，法院判決合同無(wú)效,，該公司自行清理地上苗木，限期搬離且無(wú)補(bǔ)償,。天津二中院（2017）津02民終1590號(hào)民事判決認(rèn)定承租人將登記用途為農(nóng)用地的農(nóng)場(chǎng),，用作石材市場(chǎng)對(duì)外轉(zhuǎn)租，系違反《土地管理法》第四條的強(qiáng)性規(guī)定,，故合同無(wú)效,，雙方各半承擔(dān)損失。],，鮮有判決僅僅因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)證記載的“土地用途”與實(shí)際用途不符,，就認(rèn)定該土地或其上房屋的租賃合同無(wú)效。

上海一中院于2016年4月7日作出的（2016）滬01民終字3244號(hào)民事案件中,，出租人一方的代理律師提出一種富于洞見的觀點(diǎn)：根據(jù)《土地管理法》第四條及相關(guān)實(shí)施條例的規(guī)定,，法律意義上的“土地用途”只有三種，即農(nóng)用地,、建設(shè)用地,、未利用地。只有在這三種用途之間的轉(zhuǎn)換,，才屬于法律意義上的“改變土地用途”,。將工業(yè)廠房用于商業(yè)用途，是對(duì)合法建筑物的利用,，其改變的是房屋的使用功能,，并非改變土地用途，所以不影響房屋租賃合同的效力,。

二審判決在說(shuō)理部分基本肯定了這一觀點(diǎn)：“房屋的規(guī)劃用途確為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ),，但即使被上訴人將房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該問(wèn)題也不屬于房屋本身的規(guī)劃瑕疵,，而是實(shí)際使用方式的范疇,，并不影響系爭(zhēng)房屋的建筑物合法性及租賃合同的法律效力。”[類似裁判思路的案件還有：滁州中院（2015）滁民一終字第00462號(hào),，雙方就規(guī)劃用途為“農(nóng)機(jī)市場(chǎng)”但承租人實(shí)際上欲經(jīng)營(yíng)家居建材市場(chǎng)發(fā)生糾紛,。該判決認(rèn)為“涉案房屋的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，至于該商業(yè)用房以什么名義承建,，并不影響涉案房屋的經(jīng)營(yíng)和使用范圍,，瑤海物業(yè)公司在不改變土地性質(zhì)的情形下，可以根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期,，自主調(diào)整規(guī)劃業(yè)態(tài),。”]另外,，在這個(gè)問(wèn)題上,，“管理性規(guī)范說(shuō)”也有一定市場(chǎng)。[如,，d=f4c8a241-8765-4529-9315-3adbc71026b9&area=1&index=2&sortType=1&count=2&conditions=searchWord%2B（2015）郴民一終字第738號(hào)%2B1%2B（2015）郴民一終字第738號(hào)'>郴州中院（2015）郴民一終字第738號(hào)民事判決對(duì)承租工業(yè)工地用于商業(yè)用途的情形,，適用《城市房地產(chǎn)管理法》第18條關(guān)于“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定,，又同時(shí)認(rèn)定該規(guī)定是“管理性規(guī)定”,，從而承認(rèn)其上房屋租賃合同的效力。鹽城中院（2014）鹽民終字第3056號(hào)判決亦采近似思路,，內(nèi)容詳見下文,。]

需要指出的是，2015年3月1日后使用的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》已經(jīng)把原《土地使用權(quán)證書》中的記載事項(xiàng)“土地用途”一欄的名稱改為“用途”,。國(guó)土資源部《單一版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書樣式及使用填寫說(shuō)明》明確指出“土地按《土地利用現(xiàn)狀分類》填寫二級(jí)分類,，海域按《海域使用分類體系》填寫用海類型二級(jí)分類。房屋,、構(gòu)筑物填寫規(guī)劃用途。涉及兩種的,，用“/”分開,。”換言之,，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上“用途”一欄記載的“土地用途”只是對(duì)土地利用現(xiàn)狀的一種描述,，不是對(duì)土地用途的限制。因?yàn)樵撚涊d事項(xiàng)并非《土地管理法》第四條規(guī)定的適用土地利用類型管制原則的農(nóng)用地,、建設(shè)用地,、未利用地這三大類“土地用途”。

綜上，可以得出結(jié)論：目前,，承租工業(yè)用途之土地上建設(shè)的房屋用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)或承租商業(yè)用地上房屋用作倉(cāng)儲(chǔ)等改變土地用途的行為,，盡管可能需要經(jīng)過(guò)一定的行政程序，但并非我國(guó)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為,，上述房屋租賃合同有效。但是,，未經(jīng)審批在農(nóng)用地,、建設(shè)用地、未利用地三大類之間的轉(zhuǎn)換和涉及耕地“紅線”的轉(zhuǎn)換,，會(huì)因上述規(guī)定而無(wú)效,。

【合同解除：?jiǎn)畏竭`約解除？合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而解除,？】

盡管《消防法》,、《工商登記條例》等法律、行政法規(guī)都沒(méi)有規(guī)定“審批,、許可,、登記必須以土地證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載的用途與實(shí)際用途相符為前提”,。但是,，現(xiàn)實(shí)生活是復(fù)雜的，之所以會(huì)發(fā)生消防,、規(guī)劃,、城管、工商等部門以“土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的‘用途’與實(shí)際用途不一致”為由而拒絕進(jìn)行行政許可,、審批的情況,，往往與該地政府關(guān)于“開發(fā)區(qū)”“保護(hù)區(qū)”“功能集聚區(qū)”等特定的規(guī)劃要求有關(guān)。實(shí)踐中,，地方政府會(huì)通過(guò)召開各職能部門協(xié)調(diào)會(huì),，形成《會(huì)議紀(jì)要》的形式，要求當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政機(jī)關(guān)配合當(dāng)?shù)卣w的規(guī)劃,，對(duì)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)所涉房屋,、土地登記用途問(wèn)題進(jìn)行審查。另外,，消防部門等垂直管理的機(jī)關(guān)會(huì)在一個(gè)時(shí)期,，根據(jù)本條線的政策文件（“規(guī)章以下的規(guī)范性文件”）對(duì)土地用途、性質(zhì)問(wèn)題設(shè)定在先審查的要求,。[比如,，2009年5月1日施行的原公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》即為“關(guān)于建設(shè)單位申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審核應(yīng)當(dāng)提供的材料的規(guī)定”，蘇州市主管消防部門蘇公消防（2012）14號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程消防監(jiān)督管理工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》系根據(jù)該《規(guī)定》發(fā)出，其要求“改建工程改變?cè)?guī)劃確定的用途或者住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審核或設(shè)計(jì)備案抽查時(shí),，應(yīng)提供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的證明文件?！盷政府從大局出發(fā),，謀篇布局，發(fā)展經(jīng)濟(jì),、旅游,、文化的拳拳之心固然可昭日月，但這種做法在行政法治的層面是否都合理,、合法,，則可以進(jìn)一步探討。本文不深究行政法上的問(wèn)題,，但要指出,，這種“因?yàn)橥恋刈C記載用途與實(shí)際用途不一致，就不受理”從而影響租賃合同履行的情況是存在的,。而這種影響,，是否使得出租人構(gòu)成違反《合同法》第216條的租賃物用途保證義務(wù)的違約行為？這種出租人違約行為是否達(dá)到第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定的出租人“有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”,？這兩個(gè)問(wèn)題成為此類案件的關(guān)鍵,。

在郴州中院d=f4c8a241-8765-4529-9315-3adbc71026b9&area=1&index=2&sortType=1&count=2&conditions=searchWord%2B（2015）郴民一終字第738%2B1%2B（2015）郴民一終字第738'>（2015）郴民一終字第738號(hào)民事案件中，深圳公司承租郴州當(dāng)?shù)毓舅械墓I(yè)用地上的綜合樓,、車間樓,、職工宿舍樓后，再重新改建,、裝修成“小商品城”,。繼而，由兩家公司共同出資成立管理公司作為受托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)人,，向小業(yè)主出租,。這種“資產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”模式在東南沿海地區(qū)十分普遍。但是,，在當(dāng)?shù)?，消防部門提出了意見。消防部門認(rèn)為,，對(duì)改建和二次裝修在進(jìn)行消防審批前，必須由規(guī)劃局先進(jìn)行“規(guī)劃許可調(diào)規(guī)”,。判決書沒(méi)有反映出規(guī)劃局作何表態(tài),。從案情看，消防審批問(wèn)題確實(shí)對(duì)“小商品城”的商鋪出租造成了影響，因?yàn)橐粚徠鹪V前,，“小商品城”已被有關(guān)部門責(zé)令停業(yè),。但是，承租人深圳公司在處理該問(wèn)題時(shí),，犯下了租賃合同糾紛的最大忌：拒付租金,。郴州公司遂起訴深圳公司主張解除合同并要求支付拖欠租金、賠償違約金,、沒(méi)收押金,，于是一審法院直接援引租賃合同中的出租人單方解除條款，判決解除合同并支持了郴州公司全部訴請(qǐng),。就一審訴訟策略而言,，深圳公司之所以“完敗”，是因?yàn)槠錄](méi)有及時(shí)反訴,，只能被動(dòng)挨打,，無(wú)法主動(dòng)進(jìn)攻。一審法院僅依據(jù)合同中的出租人單方解除權(quán)條款就足以下判,，而無(wú)需深究消防,、規(guī)劃方面的問(wèn)題是否構(gòu)成《合同法》第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定的出租人“有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。

深圳公司亡羊補(bǔ)牢,，在上訴理由中著力強(qiáng)調(diào)郴州公司違反《合同法》第216條關(guān)于“租賃物用途保證”的規(guī)定并充分舉證了與消防驗(yàn)收有關(guān)的書證資料,，指出郴州公司未能“在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”。這一觀點(diǎn)被郴州中院采納,。郴州中院認(rèn)為,，從消防部門和規(guī)劃部門的文件可以看出，出租方未能辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)和消防手續(xù),，違反了《合同法》第216條的出租人義務(wù),，這是導(dǎo)致承租人不能正常使用租賃物和“小商品城”被查封,、關(guān)停的主要原因?！霸诔鲎馊艘嘤羞`約事實(shí)的情況下，本院認(rèn)為，將該押金的一半即50，000元抵作違約金歸出租人一方所有更符合合同約定和法律規(guī)定,。”深圳公司最終勉強(qiáng)扳回一城,，但也僅得以返還押金的一半，即5萬(wàn)元,。這與其需要支付的58萬(wàn)元租金及利息和違約金相比,，實(shí)在不成比例。

本案的結(jié)果有令人唏噓之處,。倘若深圳公司在“小商品城”因消防、規(guī)劃等原因不能出租的情況下,，仍堅(jiān)持按約向郴州公司支付租金,，但同時(shí)立即主動(dòng)起訴，主張出租方存在違反“租賃物用途保證”的違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，并據(jù)此要求解除合同,，則法院很有可能支持該主張。事實(shí)上,，郴州中院在本案二審中就明確認(rèn)定了“亦有違約事實(shí)”,。而在出租方違約而承租人守約的情況下,，法院一般會(huì)對(duì)合同解除后的租金（使用費(fèi)）進(jìn)行“打折”處理，即要求違約方（出租方）承擔(dān)一部分租金（使用費(fèi)）損失。因?yàn)槌凶馊松钲诠緵](méi)有違約行為,，其無(wú)需承擔(dān)違約金,，10萬(wàn)元押金也可全額向其返還,。倘若如此,，則案件結(jié)果會(huì)對(duì)深圳公司好得多,。

但是,，這些障礙也并非都不可逾越和“鐵板一塊”。對(duì)承租人而言,，很多“門檻”可以通過(guò)履行發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃部門調(diào)規(guī)等行政審批手續(xù)來(lái)克服,。但是,，承租人往往缺乏必要的法律、政策知識(shí),，不能及時(shí)找到合適的路徑。待問(wèn)題發(fā)生之時(shí),，則木已成舟,，覆水難收。所以,，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的履行中是不是真的遇到了上述“因?yàn)橥恋刈C記載用途與實(shí)際用途不一致,，就不受理”的情形，該情形是否真正導(dǎo)致了“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”,，本身是需要律師在與當(dāng)事人,、有關(guān)部門溝通的基礎(chǔ)上，仔細(xì)研究,，充分舉證,。

從近期案例看，法院并不會(huì)根據(jù)承租人單方面的陳述就默認(rèn)存在這一情況,，也并不認(rèn)為“土地用途會(huì)影響經(jīng)營(yíng)證照”是一種可以根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)推知的事實(shí),。比如，在鹽城中院（2014）鹽民終字第3056號(hào)民事案件中,，承租人以“出租方無(wú)法提供有效的消防驗(yàn)收許可證,，隱瞞其經(jīng)營(yíng)出租的房屋所在土地為工業(yè)用地,，不能從事經(jīng)營(yíng)業(yè)活動(dòng)”為由主張解除合同,。該案所涉《房屋租賃協(xié)議》第四條第1款約定“由出租人提供合法有效的賓館,、飯店?duì)I業(yè)執(zhí)照及其他相關(guān)證照,，以保證承租人租賃經(jīng)營(yíng)的需要,?！丙}城中院認(rèn)為,，該條款并未明確約定出租人有為承租人另行經(jīng)營(yíng)賓館和飯店提供相關(guān)證照的義務(wù),?！俺鲎馊藘H有為上訴人重新辦證提供協(xié)助的義務(wù),，無(wú)權(quán)對(duì)承租人所經(jīng)營(yíng)的賓館和飯店提供和發(fā)放相關(guān)證照，……承租人也可用出租人原先賓館和飯店的證照繼續(xù)經(jīng)營(yíng),?！狈ㄔ河挚紤]到承租人并未舉證證實(shí)有關(guān)部門要求承租人停業(yè),，也沒(méi)有證明“工業(yè)用地”對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成了其他負(fù)面影響以至于導(dǎo)致“合同不能履行”，故駁回了承租人的全部訴請(qǐng),。

【責(zé)任劃分：雙方違約,，50%為界？】

仍以郴州中院d=f4c8a241-8765-4529-9315-3adbc71026b9&area=1&index=2&sortType=1&count=2&conditions=searchWord%2B（2015）郴民一終字第738號(hào)%2B1%2B（2015）郴民一終字第738號(hào)'>（2015）郴民一終字第738號(hào)民事案件為例,，倘若在該案中,，承租人在一審中及時(shí)提出反訴，主張：1,、“小商品城”租賃合同無(wú)法履行和合同約定之“用于商業(yè)用途”之目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，故根據(jù)《合同法》第94條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，要求解除合同,。2,、合同目的之所以無(wú)法實(shí)現(xiàn)，是因?yàn)槌鲎馊宋茨芤馈逗贤ā返?16條的規(guī)定保證相關(guān)房屋符合合同約定的用途,，故出租人存在違約行為,，要求其賠償損失。那么,，法院就會(huì)同時(shí)考慮承租人,、出租人是否都存在違約行為。如果法院同時(shí)認(rèn)定承租人存在拒付租金的違約行為,；出租人存在違反《合同法》第216條“租賃目的保證”義務(wù)（及合同本身關(guān)于用途的約定）的違約行為,，則該案就呈現(xiàn)出了雙方違約的情形。在此情形下,，法院通常會(huì)將租金（使用費(fèi)）,、裝修等損失在雙方當(dāng)事人之間分配。這種做法的法律依據(jù)是《合同法》第97條關(guān)于“合同解除與損害賠償并舉”的規(guī)定：既然雙方互相主張賠償,，則勢(shì)必要考慮雙方違約的嚴(yán)重程度并據(jù)此考慮相互賠償?shù)亩嗌?。在形式上，“相互賠償”就近似于侵權(quán)法中的侵權(quán)賠償責(zé)任分配,，法院在說(shuō)理時(shí)也會(huì)借用諸如“過(guò)錯(cuò)”,、“責(zé)任比例”之類的侵權(quán)法術(shù)語(yǔ)。

筆者在研究案例時(shí)發(fā)現(xiàn)一種規(guī)律,，即法院鮮有判決承租人承擔(dān)少于50%的責(zé)任而出租人承擔(dān)多于50%的責(zé)任的判決,。比如，在蘇州中院（2015）蘇中民終字第02751號(hào)案件中,，承租人租賃工業(yè)用地上的房屋（原為酒店）計(jì)劃繼續(xù)經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè),。但是，因?yàn)楫?dāng)?shù)叵啦块T不再受理工業(yè)用地上房屋的消防驗(yàn)收，故承租人在重新裝修后無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收,，無(wú)法經(jīng)營(yíng),。承租人與出租人發(fā)生矛盾，并遲延支付若干期租金,。法院認(rèn)為,，承租人逾期支付租金的行為構(gòu)成違約，但出租人提供的租賃物不適于合同約定的餐業(yè),、服務(wù)業(yè)用途,，亦存在違約行為。同一法院已經(jīng)在關(guān)聯(lián)案件中判決租賃合同因承租人逾期支付租金的原因而違約解除,，且承租人需支付拖欠租金并向出租人賠償違約金10萬(wàn)元,。但是，在本案中,，法院并未將責(zé)任完全分配給承租人,，而是“對(duì)半開”。判決出租人賠償裝修損失的一半,，約100多萬(wàn)元，并且判決出租人向承租人賠償違約金5萬(wàn)元,，即相當(dāng)于承租人在關(guān)聯(lián)案件中賠償出租人違約金數(shù)額的一半,。“對(duì)半開”的裁判尺度在同類案件中,，比較常見,，[近年來(lái)，全國(guó)各地類似的采“對(duì)半開”尺度判決的二審生效判決還有：南通中院（2014）通中民終字第02721號(hào)（“因雙方在合同履行過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)相當(dāng),，故對(duì)承租人的損失36萬(wàn)元,，出租人應(yīng)賠償18萬(wàn)元”）：河南高院（2016）豫民再162號(hào)（“根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)，結(jié)合本案實(shí)際,，以對(duì)雙方的損失各分?jǐn)?0％的責(zé)任為宜,。”）,；西藏高院（2015）藏法民一終字第50號(hào)（“對(duì)于租賃合同的解除,，雙方均具有過(guò)錯(cuò)，且過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng),，故酌情認(rèn)定出租人應(yīng)對(duì)承租人的上述損失承擔(dān)50％的賠償責(zé)任,。”）,。以上均為在OPENLAW數(shù)據(jù)庫(kù)上用“房屋租賃合同土地用途50%”為關(guān)鍵字搜索,，搜索結(jié)果首頁(yè)上的案例，引用時(shí)隱去了出租人、承租人的名稱,。]不失為一種樸素的正義,。

當(dāng)然，也有判決承租人一方承擔(dān)全部的案例,。蘇州中院（2016）蘇05民終字第9257號(hào)民事判決中,，法院認(rèn)為承租人租賃某物業(yè)公司工業(yè)用地上廠房，合同約定的用途為“展廳”,，承租人實(shí)際打算用于經(jīng)營(yíng)面向旅游團(tuán)購(gòu),、展示本地特產(chǎn)的超市。該用途無(wú)法通過(guò)消防審批,。法院認(rèn)為,，承租人在租賃涉案房屋時(shí)就知曉房屋業(yè)態(tài)為廠房，且無(wú)證據(jù)證實(shí)其在承租時(shí)向出租人批露其欲將房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),，合同約定的承租用途“展廳”亦不能反映用途為開辦商業(yè)超市,。法院據(jù)此駁回了承租人要求不支付租金和賠償裝修損失的全部訴訟請(qǐng)求。

還有一個(gè)法院對(duì)租金（使用費(fèi)）損失和裝修損失采用不同比例的個(gè)案,，十分值得一提,。蘇州中院（2013）蘇中民終字第1647號(hào)案件中，承租人承租原先用作醫(yī)院,，土地性質(zhì)為劃撥,，土地證登記土地用途為“住宅”的房屋，合同約定“用于商業(yè)用途,，自行經(jīng)營(yíng)酒店或商務(wù)樓”,。合同履行過(guò)程中，遇到了與02751號(hào)和9527號(hào)案件類似的問(wèn)題,。消防部門認(rèn)為,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)備案抽查時(shí),，應(yīng)提供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的證明文件。因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)規(guī)劃審批,，無(wú)法通過(guò)消防設(shè)計(jì)備案抽查,，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。該案的特殊之處在于,，該案所涉房屋長(zhǎng)期未辦理土地使用權(quán)證書,，出租人在出租時(shí)僅向承租人出示了房屋所有權(quán)證書。法院認(rèn)為,，出租人的過(guò)錯(cuò)在于未及時(shí)向承租人出示土地使用權(quán)證蘇,，也沒(méi)有事先說(shuō)明土地用途,；承租人的過(guò)錯(cuò)在于在承租該房屋前對(duì)相關(guān)土地法律、法規(guī)有必要的認(rèn)識(shí),，故合同因目的不能實(shí)現(xiàn)而解除并非僅因?yàn)橐环降脑?，而是雙方皆有過(guò)錯(cuò)。法院對(duì)租金（使用費(fèi)）和裝修損失劃分了不同的責(zé)任比例：承租人向出租人支付租金的60%,；承租人自行承擔(dān)裝修損失的80%,，出租人向其賠償其余20%。筆者認(rèn)為,，這種“比例雙軌制”有豐富的法律意涵：一方面,，租賃物有一定的“權(quán)利上的瑕疵”，因此,，承租人少付一定比例（40%）的租金符合情理與公平,。但是，承租人仍然要承擔(dān)租金的主要部分（60%）,，因?yàn)橹Ц蹲饨甬吘故亲赓U合同中承租人的主合同義務(wù),。另一方面，承租人在取得消防審批前即先行裝修,，其對(duì)造成裝修損失起了主要左右,，故其需要承擔(dān)絕大部分的裝修損失（80%）。但是,，畢竟沒(méi)有租賃合同在前,，就沒(méi)有裝修在后，故出租人也要承擔(dān)次要的賠償責(zé)任（20%）筆者認(rèn)為,，這一“比例雙軌制”的判決對(duì)區(qū)分雙方責(zé)任更加精準(zhǔn)細(xì)膩，符合公平原則,，有一種兼顧“天理國(guó)法人情”的溫度,。

筆者認(rèn)為，之所以會(huì)形成“承租人承擔(dān)過(guò)半乃至全部責(zé)任”的裁判尺度,，原因有二：其一,，正如本文開頭部分的“甲乙爭(zhēng)執(zhí)”中甲方的觀點(diǎn)，承租人租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)有別于承租人與出租人一起出資成立公司共同經(jīng)營(yíng),，也有別于“合資合作開發(fā)房地產(chǎn)”和其他形式的“聯(lián)營(yíng)”,。承租人意欲承租房屋用于某種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是承租人自己的商業(yè)計(jì)劃，承租人應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)法律,、法規(guī),、政策，并以自己的能力來(lái)完成相關(guān)的行政許可,、審批,、備案等程序。其二，是租賃合同中有“甲方協(xié)助辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)條款”,。比如,，在上述02751號(hào)和9527號(hào)和1647號(hào)的房屋租賃合同中，都有諸如“乙方辦理消防,、環(huán)保,、工商、特行,、衛(wèi)生,、稅務(wù)等相關(guān)營(yíng)業(yè)手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)在能力范圍內(nèi)協(xié)助辦理并配合提供相關(guān)有效文件資料,，如果因甲方原因致使乙方無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù),，無(wú)法繼續(xù)履行合同的，甲方承擔(dān)違約責(zé)任……”的約定,。表面上看,，這一約定對(duì)出租人設(shè)定了義務(wù)和責(zé)任，但是,，實(shí)際上,，所謂“配合”是比較容易做到的。在上述案件中,，法院認(rèn)為,，出租人提供了“兩證”、租賃合同原件即是盡到了協(xié)助義務(wù),。在其他案件中,，出租人有時(shí)還會(huì)為承租人向有關(guān)部門“打報(bào)告”、“陳情訴苦”,，這更加會(huì)被法院認(rèn)定為盡到了協(xié)助義務(wù),。

那么，在此類案件中,，承租人是否就一定要承擔(dān)50%以上的責(zé)任,？我的看法是：未必。關(guān)鍵在于,，出租人有無(wú)明顯的欺詐行為,。這種欺詐行為，有別于說(shuō)大話,、打包票的行為,。為了促成訂立租賃合同，出租人在談判時(shí)常會(huì)作出“據(jù)我所知你租此房屋用于此類經(jīng)營(yíng)是沒(méi)有問(wèn)題的”“近期類似營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的店鋪經(jīng)營(yíng)很順利”等含糊的說(shuō)辭,，但并不在合同上落筆,。這種“說(shuō)大話”或者說(shuō)可以多種理解和解釋的話,，是一種商業(yè)談判的技巧，一般很難事后舉證證實(shí),。即使通過(guò)錄音等證據(jù)證實(shí)了,，也很難解釋成書面租賃合同的一部分。那么,，在合同上“落筆”了,，就對(duì)承租人有保證了么？以鹽城中院（2014）鹽民終字第3056號(hào)案件為例,，合同明確約定“由出租人提供合法有效的賓館,、飯店?duì)I業(yè)執(zhí)照及其他相關(guān)證照，以保證承租人租賃經(jīng)營(yíng)的需要,?！钡牵ㄔ喝匀粫?huì)傾向于作出對(duì)出租人有利的解釋,，即此“保證”僅限于提供現(xiàn)有的,、出租人自己名下的證照，而并非對(duì)承租人一定可以辦理與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的全部行政手續(xù)的保證,。因?yàn)榉ㄔ和ǔ?huì)認(rèn)為,，公法性質(zhì)的審批、許可,、備案,、發(fā)證事宜并非出租人有資格或能力來(lái)“保證”，此類保證一般會(huì)被限縮解釋,，無(wú)法起到保護(hù)承租人的作用,。

但是，如果,，出租人為了把房子順利出租而去偽造假的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者復(fù)印件來(lái)欺騙承租人,，性質(zhì)就不同了。即將于2017年10月1日施行的《民法總則》第148條對(duì)欺詐作出了新的界定,，即“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為”,。承租人意欲承租房屋用于經(jīng)營(yíng),，看到記載土地用途為“商業(yè)用途”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，其不知該證為假造而真實(shí)真實(shí)證書記載為“工業(yè)用途”,，此時(shí),。承租人之作出“承租”的意思表示，必是違背真實(shí)意思的,。根據(jù)《民法總則》第148條的規(guī)定,，承租人作為受欺詐的一方,，享有撤銷權(quán)。

【結(jié)論和對(duì)策】

除非涉及耕地或《土地管理法》第四條規(guī)定的“三大類”土地之間的用途轉(zhuǎn)換,，土地使用權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記的“土地用途”一般不影響其上房屋租賃合同的效力,；但是，該事項(xiàng)可能會(huì)影響到承租人租賃該土地上房屋用于某種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的行政審批,、許可,、備案等手續(xù)能否順利辦理，從而影響到房屋租賃合同的目的能否實(shí)現(xiàn),。在承租人充分舉證證實(shí)合同目的系因前述原因不能實(shí)現(xiàn)并主動(dòng)起訴或在出租人向其主張租金的案件中提出反訴的情況下,，法院會(huì)同時(shí)審查出租人、承租人雙方的違約行為,。如果法院認(rèn)定出租人存在違反《合同法》第216條“租賃用途保證”義務(wù)（及合同本身關(guān)于用途的約定）的違約行為,，則會(huì)將租金（使用費(fèi)）損失、裝修等損失在雙方當(dāng)事人之間分配,。但是,，根據(jù)現(xiàn)有裁判尺度，出租人一般只對(duì)租金（使用費(fèi)）損失,、裝修損失承擔(dān)次要責(zé)任甚至不承擔(dān)責(zé)任,。“甲方協(xié)助辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)條款”難以起到保護(hù)承租人的作用,。

綜上,，土地用途問(wèn)題對(duì)承租人租賃經(jīng)營(yíng)的商業(yè)計(jì)劃構(gòu)成一種明顯的、嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn),，換個(gè)角度也看,，也給出租人帶來(lái)了訴累與麻煩。在地產(chǎn)并購(gòu)與合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn),、PPP等體量較大的涉不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)中，聘請(qǐng)律師進(jìn)行盡職調(diào)查已經(jīng)成為常態(tài),，而此類盡職調(diào)查必然包括對(duì)土地性質(zhì),、用途對(duì)項(xiàng)目成敗之影響的評(píng)估。但是,，在同樣涉及大額租金和巨額裝修成本的商業(yè)租賃中,，前期盡調(diào)卻付之闕如。不動(dòng)產(chǎn)律師應(yīng)當(dāng)更多的將盡調(diào)服務(wù)引入商業(yè)租賃之中,。在盡調(diào)中,，要格外重視“當(dāng)?shù)夭僮鳎↙ocal Practice）”，不僅基于對(duì)法律,、法規(guī),、政策文本和地方政府網(wǎng)站的政策文本分析,，更要與當(dāng)?shù)匦姓?wù)窗口、政風(fēng)服務(wù)平臺(tái)零距離接觸,，親身參與,，才能更好的服務(wù)于商業(yè)租賃合同的雙方，避免矛盾糾紛于未然之際,，促進(jìn)交易與無(wú)形之中,。