隨著國家脫虛入實(shí)政策的有序推進(jìn),，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為各類資本哄搶的香餑餑,，各類資本均不遺余力的通過各種方式切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，力爭占領(lǐng)行業(yè)高地,，搶奪行業(yè)話語權(quán),。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個需要巨大資金沉淀的行業(yè)，真的所有企業(yè)都能夠承受其重,，而不會積重難返,？答案是否定的,。未來各企業(yè)勢必采用新方法玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，輕資產(chǎn)就是不二之選,。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需沉淀的資金過多,，于多數(shù)企業(yè)而言是“不可承受之重”。當(dāng)前產(chǎn)城生態(tài)運(yùn)營商由“重”轉(zhuǎn)“輕”已蔚然成風(fēng),。

總體而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)主要有三種方式：合作開發(fā),、運(yùn)營（服務(wù)）輸出,、借力基金,，各種方式均有自身優(yōu)勢特點(diǎn),。

表：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的方式

合作開發(fā)是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān),、擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的最直接,、最有效方式,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作復(fù)雜,，操盤風(fēng)險大,，回報周期比商業(yè)地產(chǎn)更長,，資金需求量極大，一旦資金不足,，所有的努力都將白費(fèi),，因此可與資金方合作,，獲得資金支持,。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯不同于地產(chǎn),，若以做地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上還是培育地產(chǎn)業(yè)務(wù),，不益于培育新的利潤增長極,。因此對新進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地產(chǎn)商來說,，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)合作,，相當(dāng)于買了份保險，地產(chǎn)商不僅可學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),，還提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功的概率,。

2016年9月2日，保利地產(chǎn)與億達(dá)中國簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在廣東,、福建,、湖南等區(qū)域合作打造商務(wù)園區(qū)運(yùn)營、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等大型項目,，保利地產(chǎn)的央企背景可帶來資金,、土地資源的優(yōu)勢，而億達(dá)中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營實(shí)力雄厚,，此次合作無疑是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,。

表：產(chǎn)城生態(tài)運(yùn)營商合作案例

運(yùn)營服務(wù)輸出屬于園區(qū)價值的橫向延伸,，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)之一。同時,，因產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域性特征,，某種定位的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目可能面臨復(fù)制難的問題,，因此，運(yùn)營（服務(wù)）輸出便成為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的有佳途徑之一。

當(dāng)前,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已不乏通過運(yùn)營（服務(wù)）輸出實(shí)現(xiàn)收入增長,、規(guī)模擴(kuò)張的案例,，如億達(dá)中國、天安數(shù)碼城,、聯(lián)東集團(tuán)等,。截止2016年年底，億達(dá)中國主要通過銷售代理,、招商及運(yùn)營的模式向外進(jìn)行管理（服務(wù)）輸出,，共托管項目22個，包括長沙梅溪湖創(chuàng)新中心,，蘇州昆山財智科技園等,，總計簽約運(yùn)營面積約236萬平米,，商務(wù)園運(yùn)營管理服務(wù)收入約為5275萬元，較2015年全年同比增長107%,。

表：億達(dá)中國代管項目列表（截止到2016年12月31日）（萬平米）

佳兆業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了輕資產(chǎn)模式的探索,，2017年其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻露臉，繼簽約了蘇州木瀆智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目后,，又簽約了承德力海企業(yè)港大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園,，佳兆業(yè)擬通過輕資產(chǎn)方式介入，為力海企業(yè)港大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園項目提供前期產(chǎn)業(yè)定位,、空間規(guī)劃設(shè)計,、后期招商運(yùn)營，以及企業(yè)外包管理等綜合服務(wù),。

對于產(chǎn)城生態(tài)運(yùn)營商而言,，可以采用基金并購的方式，擴(kuò)大自身“產(chǎn)業(yè)版圖”,，實(shí)現(xiàn)業(yè)績,、規(guī)模和運(yùn)營的多方平衡。

每種重資產(chǎn)的運(yùn)營都該對應(yīng)一種退出路徑,。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目成熟時,，可考慮使用基金方式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)操作，即將高周轉(zhuǎn)的物業(yè)開發(fā)保留在資產(chǎn)負(fù)債表中,，而慢周轉(zhuǎn)但收益穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來,，植入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金，一方面提高了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度,，推動規(guī)?；M(jìn)程，另一方面還可以通過基金提成來獲得優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期受益,。

普洛斯是物流地產(chǎn)基金的?？停ㄟ^杠桿式操作,，提前兌現(xiàn)了物流地產(chǎn)的收益,，并將資金投入到下個項目的開發(fā)，使得普洛斯的規(guī)模如滾雪球似的擴(kuò)大,。2017年7月14日,，中國財團(tuán)以116億美元成功收購普洛斯，其中萬科占股比例21.4%,，萬科此次的大手筆收購普洛斯,，是萬科城市配套服務(wù)商的重要舉措，有利于萬科完善物流地產(chǎn)布局,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)張,，更重要的是為以后的輕資產(chǎn)運(yùn)營奠定基礎(chǔ)，萬科可借助普洛斯成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金運(yùn)作能力將成熟項目變現(xiàn),，助推企業(yè)實(shí)現(xiàn)杠桿式跨越式發(fā)展,。