房地產(chǎn)一直以來(lái)都是熱門(mén)話題之一。今年正值香港回歸20周年,，近年來(lái),，香港房企隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷升級(jí)，與回歸之初不可同日而語(yǔ),。就讓我們回顧一下,，在這20年里，房地產(chǎn)模式經(jīng)歷了怎樣的變遷,，我們從中得到哪些啟示,。

從住宅、商用,，到輕資產(chǎn)模式

　　過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，主要都是開(kāi)發(fā)住宅，現(xiàn)在則細(xì)分出了住宅不動(dòng)產(chǎn),、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),、房地產(chǎn)投資……而各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)模式也在不斷演變。

　　拿商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō),，部分中國(guó)房企已經(jīng)進(jìn)入了一種新模式——以售養(yǎng)租,，賣(mài)掉一部分，然后留下一部分用于出租,，以租帶動(dòng)資金回流,。再加上銀行業(yè)的支持，出租經(jīng)營(yíng)到一定階段,，用經(jīng)營(yíng)型貸款把錢(qián)再拿回來(lái),。

　　這是當(dāng)年香港房企做過(guò)的事情。一開(kāi)始它們也是只做住宅,，后來(lái)隨著香港的發(fā)展,，它們開(kāi)始把住宅和商用進(jìn)行配合,，發(fā)展到了“社區(qū)性商業(yè)”階段。商用部分以購(gòu)物中心和附屬的酒店,、寫(xiě)字樓為主,，和住宅關(guān)系很密切，所以可以賣(mài)掉一部分甚至是全部住宅,，來(lái)支撐商用發(fā)展,。

　　但是這種模式也只是過(guò)渡性的。隨著我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地制度,、市場(chǎng)的變化,，人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）到達(dá)1.5萬(wàn)美元之后，這個(gè)模式就會(huì)放慢速度,，甚至停下來(lái),，然后進(jìn)入下一個(gè)模式：輕資產(chǎn)模式。

　　舉個(gè)例子,，一個(gè)輕資產(chǎn)模式做得很好的企業(yè),，2/3的資產(chǎn)都是管理資產(chǎn)，它們提供1/3的凈利潤(rùn),。而剩下1/3的直接投資資產(chǎn)則提供了2/3的凈利潤(rùn),。它有十幾只基金，有縱向,、也有橫向的投資,。通過(guò)基金、資本市場(chǎng),、自身產(chǎn)業(yè)三者的精妙配合,，最終獲得超高的資本回報(bào)率——是在亞洲上市的大型房產(chǎn)公司當(dāng)中最高的。

　　輕資產(chǎn)模式其實(shí)更像是“美國(guó)模式”的亞洲版,。在美國(guó),，企業(yè)不是用自己的錢(qián)買(mǎi)地，它們會(huì)在和政府洽談之后,，成立一個(gè)基金去買(mǎi)地,，企業(yè)作為收費(fèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)這塊地。現(xiàn)在美國(guó)企業(yè)到中國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，仍然采取這個(gè)模式,。在美國(guó)模式下，企業(yè)直接投資比例更低,，連管理資產(chǎn)的1/3都不到,。

　　再往上，還有美國(guó)的房地產(chǎn)信托資金支付模式。

房企模式的變化契機(jī)

　　為什么房地產(chǎn)行業(yè)的這些改變和創(chuàng)新會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)發(fā)生,？就像人類(lèi)為什么是20歲結(jié)婚,，25歲生小孩，而不是5歲,？這里面有三個(gè)必然性,。

　　第一，由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自然產(chǎn)生的需求重點(diǎn)變化,。

　　在人均GDP達(dá)到8000美元之前,，我們首先要解決的是住的問(wèn)題，顧不上開(kāi)發(fā)度假村,、寫(xiě)字樓,、購(gòu)物環(huán)境。所以這個(gè)時(shí)候,，住宅幾乎就等于房地產(chǎn),。

　　但是現(xiàn)在中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)8000美元，房子有了,，住得踏實(shí)了，就開(kāi)始抱怨買(mǎi)東西,、看病,、孩子上學(xué)不方便，于是社區(qū)性商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)了,。圍繞幾個(gè)住宅區(qū)或是一個(gè)大型住宅區(qū)的街鋪,、購(gòu)物中心需求將會(huì)非常旺盛——美國(guó)上市的商用不動(dòng)產(chǎn)中，市值第一位的就是購(gòu)物中心,。

　　等到購(gòu)物中心滿足了大家,，移動(dòng)、創(chuàng)業(yè),、金融服務(wù)需求又會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈,，寫(xiě)字樓里面的人越來(lái)越多，對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求也開(kāi)始增多,。創(chuàng)業(yè)的人開(kāi)始多了,，閑錢(qián)多了，買(mǎi)的東西從必需品變成奢侈品,，所以高級(jí)購(gòu)物中心,、酒店也出現(xiàn)了。

　　第二,，房地產(chǎn)的價(jià)值鏈有其內(nèi)在的變化,。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的下游為制造業(yè)，到中游變成服務(wù)業(yè)，上游則是金融業(yè),。制造業(yè)的核心是成本,、速度、規(guī)模,，只要圍繞這些進(jìn)行創(chuàng)新,，在制造業(yè)中就一定會(huì)勝出。

　　服務(wù)業(yè)圍繞的則是態(tài)度和服務(wù)技巧,。態(tài)度很重要,，但是如果技巧不好，比如推個(gè)油把凳子砸到客人臉上,，怎么道歉也得不到小費(fèi),。

　　在服務(wù)業(yè)這個(gè)領(lǐng)域里，估值的模型已經(jīng)變了,，核心指標(biāo)變成了每平方米的回報(bào)率,，而不是開(kāi)發(fā)面積。我們?cè)谶^(guò)渡模式下做的上百套樓也比不上人家這樣的一套,。

之后把服務(wù)業(yè)上市,，就跨越到了金融業(yè)，價(jià)值鏈又會(huì)隨之發(fā)生變化,。

　　第三,，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的金融環(huán)境和金融制度發(fā)生了變化。

　　這使得輕資產(chǎn)模式等美國(guó)模式越來(lái)越容易在中國(guó)生存?，F(xiàn)在很多公司抱怨說(shuō)房地產(chǎn)不好做,，賺不了錢(qián)；但一些專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),、歷史久的公司,，卻過(guò)得很好，完全不差錢(qián),。

　　事實(shí)上,，如果按照我剛才講的創(chuàng)新邏輯去看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)真不缺錢(qián),，直接融資再大規(guī)模地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，其中光是信托資金就從民間吸取了一萬(wàn)多億。但是這些錢(qián)很少用在第一階段的制造業(yè),，如果你還在這一階段,，是聞不到香味的。

　　到了第二和第三階段,，一些已經(jīng)在做私募基金的企業(yè),，就會(huì)發(fā)現(xiàn)錢(qián)并不是問(wèn)題,，問(wèn)題在于專(zhuān)業(yè)能力——企業(yè)能不能做到眼光好、手藝好,、服務(wù)好,，因?yàn)橹苯尤谫Y的投資人要求比銀行更挑剔。

　　從制造業(yè)到服務(wù)業(yè),，再到金融業(yè),，每個(gè)階段的創(chuàng)新重點(diǎn)不一樣，所以企業(yè)要選擇好自己的位置,，清晰地認(rèn)識(shí)到屬于自己的階段戰(zhàn)略,，這很重要。因?yàn)?，按照我們前面講的行業(yè)規(guī)律,，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上還處在盛夏，將來(lái)的路還很長(zhǎng),，我們的好日子也才剛剛開(kāi)始,。

　　未來(lái)，住宅仍然是中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展的重點(diǎn),。中國(guó)人均住房面積從改革開(kāi)放之初的1.9平米發(fā)展到現(xiàn)在的30平米,，已經(jīng)接近日本，但我們?nèi)匀粦n心大家買(mǎi)不起房,。這個(gè)話題放在行業(yè)的大規(guī)律中來(lái)看,，要等人均GDP提高到8000美元時(shí)才能解決，因?yàn)槟菚r(shí)人們所有的溫飽,、基本生活需求等問(wèn)題都已解決。

　　在全世界,，所有人均GDP達(dá)到8000美元的地區(qū),，人均住房面積都可以達(dá)到35-40平米。現(xiàn)在中國(guó)大陸人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元的城市已經(jīng)有10個(gè)以上,，如果再發(fā)展10年,，縣城人均GDP將由4000美元上升到6000-7000美元，省會(huì)城市則會(huì)超過(guò)8000美元,，那時(shí)住宅問(wèn)題這個(gè)社會(huì)話題就成過(guò)去式了,。（編輯：熊麗君，實(shí)習(xí)編輯：張凱凱）