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以下是全文： 這個時候講房地產(chǎn)是一個風險,，因為現(xiàn)在發(fā)生了變化，由常態(tài)變成了新常態(tài),。第一個很大的變化,，首先是市場的變化。就像夏華剛才講的客戶方面對我們的變化非常有趣,。用時下的話來說,，昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理,。前幾年地方政府和所有業(yè)者都非常的高興,，但是客戶說高攀不起，房價一路在漲,。今天不一樣了,，我熱臉給你冷屁股，今天是冷臉對著你的熱屁股,。所以你也不要埋怨,，市場變化以后帶來最大的變化那就是企業(yè)的行為判斷戰(zhàn)略以及發(fā)展的路徑都要發(fā)生了變化。 這個情況下一個非常大的變化,，各個企業(yè)領(lǐng)導人說話都說得越來越低調(diào)了,。大家知道萬科以前都是以住宅為唯一的產(chǎn)品，而且是作為全球最大的住宅企業(yè),。王石也講過至死不會放手的就是住宅,，但是最近萬科也講到要做城市服務商。城市的服務商非常多,，到底是那個服務,，服務到哪個部分，這就是不同的解讀,。你是要做房子的服務,，王全安打電話召妓是不是服務呢，這是被服務,。服務商只要城市化需要房子的地方,，我都會做，這城市住宅的范圍就寬了,。剛開始說到百分之三四十,，現(xiàn)在又要慢慢增加。不管怎么變我只不過是翻了個身,，都在變,，為什么要變呢？第一件事,，行業(yè)的市場開始發(fā)生變化,，客戶開始發(fā)生變化,，經(jīng)濟發(fā)展的階段變化。從哪里變呢,？我想大概有四個方面,，從企業(yè)來看進入一個新層面。如果這是一個常態(tài),，那么現(xiàn)在全面發(fā)展是一個新常態(tài)。青春期之前大家知道是長個是一個常態(tài),，每天回家了站在墻上拿個卡尺量一下,，標一下今天長了一厘米，大家青春期都是這樣的,，特別是小男孩,，長個是一個常態(tài)。今天長身體,，全面發(fā)展就是個常態(tài)的,。也就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要討論的不光是規(guī)模、速度,、營業(yè)額,，還要考慮你更全面的產(chǎn)品服務線，包括經(jīng)營模式,，包括住宅以外的,，商業(yè)不動產(chǎn)的各個業(yè)態(tài)，購物中心,，跟醫(yī)療健康的不動產(chǎn),。和我們教育有關(guān)的，各種各樣的,，包括物流等等這些都是要思考的,。所以由單純的住宅的長個，變成了全方位的全業(yè)態(tài)的,，全產(chǎn)品線的思考,，物業(yè)的發(fā)展模式。這是一個很大的變化,。 第二個變化,，如果說過去叫做快樂，今天就是痛并快樂著,，就變成了狀態(tài),。簡單的快樂是兒童的狀態(tài)，兒童的時候玩兒叫忘我,，玩兒得不知道天黑不知道回家,，不知道男孩女孩有差別,，不知道長大以后人還要面對無數(shù)的風雨艱辛，那個時候就是快樂,。大家長大以后會發(fā)現(xiàn)痛并快樂者,，昨天是蜜月，今天是日子,。昨天老婆在紐約時裝周,，今天可以找一個人干一點激情的事，人變得極其復雜,，痛并快樂著,。一天痛三天快樂，快樂中有思考,，思考中有焦慮,，焦慮中有希望，希望又有奮斗,，這就是成人,。所以這個行業(yè)，變成了不那么簡單的,，業(yè)者發(fā)布喜報的時候,，而是長期發(fā)展帶來的思考和改變、轉(zhuǎn)型和重新出發(fā),。 這是房地產(chǎn)的第二個轉(zhuǎn)變,。 第三個變化，就是我們講的商業(yè)模式的變化,。過去是單一的開發(fā)模式是制造業(yè)模式,，是我們競爭力的重點，成本,、規(guī)模,、速度，比誰成本低,，規(guī)模大,，速度快。今后由這個模式轉(zhuǎn)化為新的三種模式,，一種以盈利為核心帶動開發(fā),，變成了服務業(yè)，以前制造業(yè)是常態(tài),，今后服務業(yè)是新常態(tài),，服務業(yè)除了經(jīng)營、空間的服務，還有相關(guān)的金融的不動產(chǎn),，那就是金融的服務,，最后還有互聯(lián)網(wǎng)的服務。這三種形式加進來,，實際上導致不動產(chǎn)的商業(yè)模式由簡單的制造業(yè)變成了服務業(yè),，服務業(yè)變成了三種類型，營運,、金融和互聯(lián)網(wǎng),。 這樣以來最大的一個變化，就是我們整個估值發(fā)生了變化,。過去的常態(tài)地產(chǎn)在中國的開發(fā)企業(yè),，大概20倍市盈率以下，今后的新常態(tài)就是5到7倍,。開發(fā)類的企業(yè)要么退市要么創(chuàng)新。5到7倍的市盈率對一個上市公司來說基本上上市的意義不是很大,。 服務業(yè)的市盈率如果你是資產(chǎn)管理類,，經(jīng)營類的，這樣的一個服務業(yè)的房地產(chǎn),，它的估值是15到20倍,。如果你是金融，比如說不動產(chǎn)金融,，你的估值是20到30個億,。如果是跟互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)的房地產(chǎn)的服務形態(tài)，估值是30倍起,。美國有一家公司叫LLB,，這家公司做短租現(xiàn)在它的線上有60萬間房，還沒有上市估值就和萬科差不多,。這種情況下比較一下這個模式,，最后帶來的估值的變化，非常的讓人訝異,。萬科做了30年,，每年銷售非常大，將近2000億,。但現(xiàn)在按照估值現(xiàn)在是1000億左右凈資產(chǎn),，相當于股票市值等于凈資產(chǎn)。 第二種模式呢,，大家知道國貿(mào),，國貿(mào)也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110萬平米的建筑,，國貿(mào)一期二期加起來是110萬平米的建筑,。值多少錢呢？現(xiàn)在應該是2000億,，關(guān)鍵這東西還在人家手里,，是北京所有的在北京經(jīng)商、社交你去的地方,。就是30年做了110萬平米,，現(xiàn)在價值超過了第一種模式。所以這就是新常態(tài),，也就是說以后的地產(chǎn)商,，最后還有一個變化，第四個變化,，以前我們是干力氣活的,，以后是干手藝活的。以前是掙利潤,，今后是掙小費,。服務業(yè)，拿15%的小費,。任何一個,，我們即使是給人做個按摩還得送小費，這就是服務,，它不是治療,，醫(yī)生是醫(yī)療，服務是保健,。所以未來我們是服務業(yè),，以后不能說我們是制造業(yè)，我們是服務業(yè),，這是新常態(tài),。所以這個變化非常明顯。 最后還有一個變化就是地產(chǎn)商過去在整個的話語有高八度,，今后是低八度,，今后將退出主流的話語，這是正常的,。大家看到的美國今天的地產(chǎn)商說話聲音很大那很小,，幾乎沒有。所以新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說話,，舊常態(tài)是地產(chǎn)商話太多,，新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說話。做服務業(yè)的少說話，把活干好,。 所以今天我們意識到一個事情,，就是我們不管發(fā)生了多少變化，從房地產(chǎn)行業(yè)來看,，我們今天所謂舊常態(tài)和新常態(tài)就是要面對市場客戶的變化,，我們?nèi)フ{(diào)整我們的商業(yè)模式，去改變我們增長的方法,。同時也重新調(diào)整我們企業(yè)家在行業(yè)中的一個角色,，也調(diào)整我們個人在社會中的角色。只有這樣我們才開始進入一個成人社會,，雖然痛并快樂著,，但是我們生命持續(xù)，我們?nèi)匀辉谕纯嘀虚W耀著我們的智慧,，讓我們的生活一天一天持續(xù)往下走,，這就是我們對未來的期許。 |
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