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老潘說 今天老潘專項聊聊房企轉型的方向和趨勢,。 1,，地產金融化，地產服務化,，地產生態(tài)化,、地產細分化這幾乎成為當前主流房企轉型的必然趨勢。目前地產輕資產化,，這個是部分房企的選擇,，但也出現(xiàn)一些爭議，據說目前萬達在輕資產實施1年多也發(fā)現(xiàn)房地產還是重資產更靠譜,，輕資產雖然更安全,，但也催生很多其他問題，萬達也開始反思輕資產是否正確,。而萬科郁亮也說,，無論輕資產，總資產,，核心還是運營能力強,，運營能力強，輕重資產都會變輕,。從這角度來講,，做強運營能力才是核心。 2,，所謂房企轉型,，相關多元化比非相關多元化更靠譜，幾乎90%的百強選擇相關多元化,，而極少部分選擇非相關多元化,，比如恒大在早期地產調控時轉向做恒大冰泉，星河灣賣酒……相關多元化的好處在于形成產業(yè)化互補,，反哺地產主業(yè),，最終形成1+1大于2的產業(yè)鏈模式,。 3，房企轉型,，很少有百強敢曬出轉型部分的成績和數(shù)據,。這一點老潘提問萬科郁亮也是如此。仔細想想這也正常,，轉型哪能隨隨便便成功,。一則房地產自身做開發(fā)就經營與管理都粗放，二則其他行業(yè)對于房地產而言更是“新手”,，地產都沒做好,，怎能保證新產業(yè)能快速做好，三則一切不以利潤和現(xiàn)金流的增加的轉型都是耍流氓,，正如為何恒大關掉其他產業(yè),，也有很大一部分原因是轉型不易。 4,，與房地產相關的新領域似乎都有萬億規(guī)模,，是巨大藍海，比如社區(qū)O2O,，比如城市更新,，比如二手房市場，比如養(yǎng)老地產,，比如旅游地產,，比如產業(yè)地產……現(xiàn)在的問題不是地產商找不到藍海，而是這些轉型進入前期代價過大,，盈利模式沒有形成,，或者天時地利人和都還沒到火候，導致看到的遠處大塊肥肉,，開發(fā)商更多是“羨慕嫉妒恨”,。 5，傳統(tǒng)房地產模式因為大家跑馬圈地沖規(guī)模過于激烈,，導致典型得了6個高血壓病——“高周轉,、高杠桿、高溢價,、高品質,、高銷售、高激勵”,，這在上半場產品供不應求還有空間，但在地產下半場,，純粹“拿地建樓賣房”的老玩法各個環(huán)節(jié)都傷痕累累,，6高模式開始跑不動了。所以，今天房地產企業(yè)轉型換新跑道,、新戰(zhàn)場是一碼事,，而在老戰(zhàn)場如何換玩法，如何創(chuàng)新突圍,，這也是個棘手的問題,。 6，地產老主業(yè)越來越難玩,，新產業(yè)卻更多是培育探索不能創(chuàng)收盈利,，房企進退左右不是，難得很,。但越是因為難,，才有機會，老潘相信未來也將是行業(yè)洗牌最劇烈的時候,，也是優(yōu)秀的企業(yè)春天,，而差勁的房企，冬天應該不遠了,。 7,，超級IP時代來臨，老潘2015年曾寫文章強調《中國房地產已進入內容為王的時代》,，未來能夠提供特色價值內容的服務商,，未來會有很大發(fā)展空間。 8,，房企做開發(fā)都是一次性買賣,，也是賺大錢的買賣，做運營,，做服務,，靠得是細心，耐心,，時間積累,，靠的是人，靠的是服務的精細流程機制平臺,，沒有一定時間積累,，沒有對小錢、對管理運營精細的管控,，是很難做好服務和運營的,。而這正是開發(fā)商轉型服務商最大的“不習慣”。即由奢入簡難??！ 推薦看看蘇鑫的下面這篇關于房地產行業(yè)下一步的暢想和趨勢研判,。 來源：高和資本蘇鑫|十二屆中國地產金融年會 一．“傳統(tǒng)開發(fā)模式的終結” 傳統(tǒng)開發(fā)模式其實就是制造業(yè)的開發(fā)模式，具有三個特點：高利潤,、高杠桿,、高周轉。 回顧此次調控,，市場和政府澆了三盆冷水,。 針對高利潤，如果土地政策一直施行招拍掛,，高利潤則喪失了基礎,； 針對高杠桿，則是關閉保險,、信托,、銀行等資金渠道； 針對高周轉,，政府有新的政策,，使住宅回歸它原本居住所用的消費屬性。 造成局部二線城市房地產的價格快速上漲的原因是什么,？目前,，主要有三種說法： 第一是資金過多，比如M1,、M2增速,； 第二種是實體經濟不好； 第三種是投資渠道的匱乏,， 從趨勢,、結構角度分析，這三種原因都有,。 與此次房價上漲相關的還有去庫存政策,，在去庫存的大背景下，由于實體經濟較差,，政府重新開啟了2010年已遏制住的房地產投資屬性,。而快速激發(fā)住宅的投資屬性會造成需求過多，房價上漲過快,，從而吸引更多人投資,，住宅的投資屬性也被極度放大，導致投機的出現(xiàn),。 事實上,，只要是資本品，就一定會有泡沫,。 不存在零泡沫的情況,，只能使泡沫變小,，保持在可控范圍內。而住房泡沫是需要限制的,，所以必須控制住宅的投資屬性，強調住宅消費屬性,。 未來房地產行業(yè)傳統(tǒng)模式是否會終結,，尚未可知。但是房地產行業(yè)屬性一定會由制造業(yè)變成服務業(yè),。 二．房地產行業(yè)的反超機會 11月9日眾人關注的美國大選終于有了結果,，但并未如眾多經濟學家所預估的情況，特普朗的當選可謂是屌絲的逆襲,，屌絲為何會成功,，大選結果為何反轉？其實,，是因為市場的作用,，接地氣的深入了解市場才能更加準確的判斷未來的走向。 了解市場,，不僅能掌握趨勢,，還能發(fā)現(xiàn)機會，PC時代出現(xiàn)了偉大的搜狐,、新浪,，但是沒想到十年光景，行業(yè)迎來了移動互聯(lián)時代,，巨頭公司屢屢受挫,，反觀小微公司卻茁壯成長。 所以房地產行業(yè)由制造業(yè)向服務業(yè)轉變,，市場將出現(xiàn)反超機會,。 目前出現(xiàn)的趨勢包括三方面。 城市更新開啟萬億新市場,，它具有三個特點： （1） 規(guī)模足夠大,。 （2） 這是多方共贏的市場：政府能得到稅收源；民眾會得到改貌換新的城市,；促使消費提升,，投資商獲利。 （3） 符合政府推動的供給側改革,。城市更新的動力既不是開發(fā)商,，也不是投資商，而是消費升級,，它推動著城市更新的發(fā)展進程,。 目前,，由于電商對購物中心的沖擊，部分商鋪逐漸被市場淘汰,。我們將它改造為寫字樓,，它們地處城市核心區(qū)域，市場需求大,，業(yè)態(tài)的改變并不困難,，難點是我們需要思考究竟要做怎樣的寫字樓。與大家一樣,，我們也很關注聯(lián)合辦公模式,，所以我們追求內容上的創(chuàng)新因為我們相信一些服務理念一定會重新洗牌傳統(tǒng)的辦公行業(yè)。 改造后的寫字樓針對的主要是新興行業(yè),，金融,、IT等有一定規(guī)模的企業(yè)。他們曾經租住的是傳統(tǒng)辦公樓,，并未提供滿足辦公需求的服務,，針對市場上出現(xiàn)的這種供需矛盾，我們提出了新的辦公理念——”Hi Work輕奢的辦公生態(tài)”,，內容創(chuàng)新包括為企業(yè)內部活動提供服務的Hi 會,、促進本樓企業(yè)之間交互的Hi 咖、引入外部資源和本樓互動的Hi 吧,，提供更多企業(yè)辦公靈活性的Hi辦,，以及基于二十四節(jié)氣策劃主題活動，促進大樓企業(yè)員工之間的交互,。通過多樣化的空間設施和活動營造輕松辦公氛圍,。 為什么中國商業(yè)地產發(fā)展的不好？有兩個原因： （1）我們都是由制造業(yè)轉變而來,，制造業(yè)有它本身的優(yōu)勢和弱點,，轉變?yōu)榉諛I(yè)非常不易的，意識轉變也很難,。 （2）金融不支持,，跟商業(yè)地產相關的金融產品除了開發(fā)貸，就是經營貸,。經營貸憑借企業(yè)的實力和信用,，來決定利率高低，與經營現(xiàn)金流無關系,，與資產價值也沒有什么關系,，關鍵看企業(yè)，再差的資產，只要企業(yè)足夠好就可以獲得低息大額貸款,。我們就想能不能找到一些金融工具,，讓商業(yè)地產可以得到更好的發(fā)展。 從國外的經驗來看,，證券化是非常重要的工具,，如REITs和CMBS。股權方面,，實際上中信證券兩年前已經拿自己的物業(yè)做了一個嘗試,，而債權方面一直沒有突破，今年下半年我們做了國內首單的CMBS產品,，它是債權性質的證券化產品。它帶來的價值到底是什么,，第一,，它不再完全依賴企業(yè)的信用，而是關注資產的信用,，相對于傳統(tǒng)限制嚴格的經營貸來說,，資金的投向使用更靈活。第二,，能夠貸款的額度可以增加,。第三，利息會下降,，經營貸只跟一家銀行談,，CMBS是讓多家金融機構競標，流動性更好,。 地產的金融創(chuàng)新還有很多,，CMBS融資標的額較大，小的也有,，比如我們現(xiàn)在做的私募REITs,，一百萬就可以投資北京單套價值一兩千萬的寫字樓，將其變成一個小的基金,，做成私募REITs,。首先它有穩(wěn)定的租約，每個季度分紅,，還有資產的上漲,，一定規(guī)模后還可以進行市場流動?？傊?，地產金融創(chuàng)新還有很多的機會。 在房地產行業(yè)里由制造業(yè)變成服務業(yè)時,，會發(fā)現(xiàn)提供內容的公司非常重要,。 一方面我們可以自己做,，像萬科的“八爪魚”計劃，另一方面可以投資別人,。 今年上半年,，高和翰同基金投資了7家企業(yè)，包括空間家,、優(yōu)客工廠,、鋪天地、上海鯤程,、新起點,、嗨住以及第六感海外度假別墅。投資企業(yè)服務包括居住,、辦公,、商業(yè)、養(yǎng)老,、停車等多方面,，橫向服務鏈條涉及服務、交易,、運營三大方面,。這樣就可以用PE投資的方式享受房地產行業(yè)轉變過程中全行業(yè)生態(tài)鏈的價值增值。 三．價值提升的方法 無論是資產還是城市,，價值提升的方法無外乎幾類,， 第一改硬件，第二是裝內容,，第三是促流動,。 改硬件就是改變外部的形態(tài)，大家都能做到,； 裝內容是核心,；促流動則依靠金融創(chuàng)新的支持。 最后借用仇保興部長發(fā)言提及的“取勢,、明道和優(yōu)術”來概括： （1）取勢：房地產已經進入到服務業(yè)時代,； （2）明道：提升資產價值是根本； （3）優(yōu)術：指創(chuàng)新的方法不容易找到,，思維意識的突破是關鍵,。 |
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