一,、開(kāi)發(fā)商改造風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯

因受到原“90/70”調(diào)控政策對(duì)于大戶型商品住宅規(guī)劃建設(shè)的限制,，開(kāi)發(fā)企業(yè)在戶型設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留空間，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于該部分空間進(jìn)行改造,，形成所謂的“贈(zèng)送面積”是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為多見(jiàn)的一種方式,。但這種方式的風(fēng)險(xiǎn)卻正隨著政府部門執(zhí)法力度的強(qiáng)化、合規(guī)性要求的提高而日益突顯,。

在2016年2月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布后,，全國(guó)各地各部門也都陸續(xù)開(kāi)展了處置違法建設(shè)的專項(xiàng)行動(dòng)，意圖實(shí)現(xiàn)“用5年左右時(shí)間,，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè),，堅(jiān)決遏制新增違法建設(shè)”的目標(biāo)。各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因“贈(zèng)送面積”改造行為受到行政處罰的案例大幅增加,，引發(fā)諸多糾紛,，這必須引起開(kāi)發(fā)主體的注意。本文將從行政風(fēng)險(xiǎn)及處罰,、民事典型案例等角度來(lái)逐一進(jìn)行分析,。

二,、“贈(zèng)送面積”改造模式可能面臨的行政風(fēng)險(xiǎn)

1. 高額處罰風(fēng)險(xiǎn)

若改造部位未在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)建設(shè)的范圍內(nèi)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條之規(guī)定,，這些違法建筑將面臨停止建設(shè),、被拆除的行政風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)建設(shè)單位還將面臨建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的高額罰款,。舉例來(lái)說(shuō),，1個(gè)億工程造價(jià)的建筑因違規(guī)改造就可能面臨1千萬(wàn)元的處罰，風(fēng)險(xiǎn)不小,。

2. 建設(shè)規(guī)劃主管部門不予辦理規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的風(fēng)險(xiǎn)

如果上述改造發(fā)生在項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收之前,，則由于實(shí)體建筑與報(bào)批施工圖不一致，在規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)節(jié)和竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,。由此導(dǎo)致政府主管部門不予驗(yàn)收合格或不予備案,，從而影響項(xiàng)目交付條件的成就。同時(shí),，在民事上,，這也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商作為出賣人無(wú)法按約交房，須承擔(dān)逾期交房責(zé)任,。

3. 房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定,，在辦理房屋初始登記時(shí)，“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”是必備材料,。該辦法第十九條還規(guī)定,，在辦理房屋初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查看,。所以當(dāng)存在上述改造行為時(shí)，由于建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法從規(guī)劃部門獲得“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”或被相關(guān)投訴,，且無(wú)法通過(guò)房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看,，項(xiàng)目存在無(wú)法辦理初始登記的風(fēng)險(xiǎn)。該行政風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)后引起的民事風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商無(wú)法按約向購(gòu)房人交付房屋初始登記證書(shū),，后續(xù)引發(fā)無(wú)法辦證,、落戶、入學(xué)等連鎖反應(yīng),，不但會(huì)是法律事件,，極端情況下也會(huì)演變成社會(huì)事件。

4. 因虛假?gòu)V告而遭受處罰的風(fēng)險(xiǎn)

《廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容,，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,。”《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》亦規(guī)定,，房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu),、裝修裝飾的,，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確,。故若樓盤(pán)宣傳中的贈(zèng)送面積系經(jīng)改造而來(lái),，而改造是否能夠成功實(shí)現(xiàn)既涉及技術(shù)上的可改造性，還涉及法律上的合規(guī)性,。即使可以在技術(shù)上完成改造,，但法律合規(guī)性上的障礙仍無(wú)法跨越。因此,，建設(shè)單位以贈(zèng)送面積進(jìn)行宣傳,，導(dǎo)致購(gòu)房者認(rèn)為不存在技術(shù)上的障礙及法律風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)被認(rèn)定為利用廣告對(duì)商品作虛假宣傳,。按照《廣告法》第五十五條規(guī)定,，發(fā)布虛假?gòu)V告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告,，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響,，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的,，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款;兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的,，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款,，可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件,、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng),。上述新廣告法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)虛假?gòu)V告的處罰力度做了大幅提升，可謂相當(dāng)嚴(yán)厲,。

三,、“贈(zèng)送面積”改造模式引起的典型民事糾紛及裁判觀點(diǎn)

因“贈(zèng)送面積”改造在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期及交房過(guò)程中引發(fā)的糾紛較多，目前尚以個(gè)案訴訟為主,，但形成群體性訴訟的可能性亦不低,，我們通過(guò)檢索國(guó)內(nèi)相關(guān)訴訟案例，歸納發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾類：

1. 業(yè)主以欺詐為由起訴要求撤銷合同

在此類案件中,，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商所謂的贈(zèng)送面積是實(shí)際上不存在的違法面積,，故以欺詐為由要求撤銷合同。法院主要從合同約定,、實(shí)際履行方式,、有無(wú)收取價(jià)款、是否構(gòu)成誤導(dǎo)等方面進(jìn)行綜合裁量,。法院觀點(diǎn)認(rèn)為,，房屋系大價(jià)值財(cái)產(chǎn),，業(yè)主作為完全民事行為能力人，在簽訂涉案商品房買賣合同之前應(yīng)仔細(xì)審查房屋的面積,、戶型等內(nèi)容,。《商品房買賣合同》當(dāng)中已包含了房屋平面圖這一附件,，業(yè)主理應(yīng)知曉該平面圖與開(kāi)發(fā)商宣傳的效果圖之間的差異,。業(yè)主對(duì)于開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)所稱的“贈(zèng)送面積”系陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)和花池改造而來(lái)的事實(shí)是明知的,。有關(guān)“贈(zèng)送面積”的宣傳并未對(duì)業(yè)主產(chǎn)生誤導(dǎo),，況且開(kāi)發(fā)商也未就“贈(zèng)送面積”收取價(jià)款，故業(yè)主主張開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送面積”的宣傳上存在欺詐并導(dǎo)致其產(chǎn)生重大誤解的理由不能成立,。[1]針對(duì)開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)上和開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)提及贈(zèng)送面積的行為,，法院認(rèn)為：業(yè)主所購(gòu)商品房計(jì)價(jià)面積不包括該部分面積；且在樓盤(pán)宣傳冊(cè)上也注明“本戶型結(jié)構(gòu)以商品房買賣合同及政府批準(zhǔn)的為準(zhǔn),，標(biāo)注的面積僅供參考,，最終以政府部門實(shí)測(cè)面積為證”，故開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)上和開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)并未故意隱瞞面積問(wèn)題,，而業(yè)主并未因“贈(zèng)送面積”的表述而導(dǎo)致其作出錯(cuò)誤意思判斷,。“全贈(zèng)送面積”部位系結(jié)構(gòu)空井部位,，業(yè)主應(yīng)是明知的,，因業(yè)主在簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)，簽署了申請(qǐng)書(shū),，委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造搭建,。[2]

2. 業(yè)主以擬交付房屋不符合約定交付標(biāo)準(zhǔn)為由起訴要求解除合同或返還購(gòu)房款

開(kāi)發(fā)商在房屋銷售時(shí)對(duì)戶型改造、贈(zèng)送面積事宜進(jìn)行了宣傳,，但后期因存在改造風(fēng)險(xiǎn)等原因而實(shí)際未按約進(jìn)行改造,。業(yè)主起訴要求解除合同或返還購(gòu)房款。法院觀點(diǎn)認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商于合同約定期限通知業(yè)主交付房屋,，業(yè)主拒絕受領(lǐng),，但案件證據(jù)尚不足以證實(shí)其所主張開(kāi)發(fā)商曾就房屋戶型,、改造等事項(xiàng)向其作出具體的承諾,，故難以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合合同約定。至于房屋改造的問(wèn)題,，因業(yè)主就此問(wèn)題出具委托書(shū),，委托于房屋交付使用后施工改建，法院認(rèn)為超出了本案商品房預(yù)售合同糾紛所要審查的范圍,，不予處理,。[3]

也有案例中,，開(kāi)發(fā)商不僅在宣傳資料中宣稱房屋為三室兩廳，飄窗陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送面積,，還在合同附圖中顯示一室為封閉陽(yáng)臺(tái),，但實(shí)際交付時(shí)卻未進(jìn)行改造，房屋僅為兩室兩廳,，故業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商返還部分購(gòu)房款,。對(duì)此，法院認(rèn)為：《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)“室”,、“廳”的定義進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范,，當(dāng)事人不能隨意作擴(kuò)大理解。從合同約定和附圖內(nèi)容看,，雖然合同約定的戶型為三室兩廳,，但實(shí)質(zhì)上開(kāi)發(fā)商是將“空中庭院”對(duì)應(yīng)的封閉陽(yáng)臺(tái)作為了一“室”，開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約,。法院按照業(yè)主已付房?jī)r(jià)款1%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支持,。[4]

3. 業(yè)主以房屋改造行為未經(jīng)主管部門同意為由起訴要求解除合同

業(yè)主在簽約時(shí)簽署了改造申請(qǐng)及承諾書(shū)，委托開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)備平臺(tái)部位進(jìn)行改造,，但最后拒絕收房,，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定要求解除合同。對(duì)此法院觀點(diǎn)認(rèn)為：依照業(yè)主簽署的承諾書(shū)內(nèi)容,，此類變更系雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果,，依照現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明房屋變更對(duì)業(yè)主的利益產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性損害，業(yè)主的訴請(qǐng)不符合合同法規(guī)定的合同解除情形,。[5]關(guān)于開(kāi)發(fā)商在售樓廣告宣傳單中注明拓展部分的行為,，法院認(rèn)為：雙方簽訂的《商品房買賣合同》明確記載建筑面積，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買房屋時(shí)依據(jù)的售樓宣傳單中亦以紅框?qū)?zèng)送部分予以標(biāo)注,，并以文字說(shuō)明“紅框區(qū)域?yàn)榭赏卣姑娣e”,，且業(yè)主亦簽訂《委托施工協(xié)議》、《承諾書(shū)》,，委托第三人對(duì)涉案房屋進(jìn)行封孔施工,，故應(yīng)認(rèn)定業(yè)主對(duì)涉案房屋贈(zèng)送面積的具體形式和性質(zhì)是明知的。業(yè)主以贈(zèng)送面積未經(jīng)規(guī)劃審批,、改變住宅結(jié)構(gòu)為由要求解除合同,，依據(jù)不足，不予支持,。[6]

4. 業(yè)主起訴要求開(kāi)發(fā)商就委托改造部分進(jìn)行整改或賠償

開(kāi)發(fā)商按照廣告宣傳內(nèi)容進(jìn)行委托改造,，但因房屋存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕收房,，并起訴要求開(kāi)發(fā)商同時(shí)就委托改造部位進(jìn)行整改或賠償,。對(duì)此,，有法院觀點(diǎn)認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商改造并未減少房屋建筑面積，業(yè)主要求賠償該部分損失不予支持,。但開(kāi)發(fā)商在涉案房屋驗(yàn)收后,，未經(jīng)行政管理部門許可，擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行改造,，業(yè)主主張按照房屋審批圖紙恢復(fù)原狀的訴請(qǐng),，應(yīng)予支持。 [7]也有法院作出不同的判決,，認(rèn)為：由于雙方的商品房買賣合同對(duì)贈(zèng)送面積問(wèn)題沒(méi)有約定,，僅是在宣傳資料中有表述，且在雙方所簽訂的商品房買賣合同附件《合同補(bǔ)充協(xié)議》中載明“甲方為該商品房及該商品房所屬項(xiàng)目制作的模型,、宣傳及廣告資料等,，僅供參考”?？紤]到贈(zèng)送面積并沒(méi)有計(jì)入購(gòu)房面積,，沒(méi)有損害業(yè)主的利益，業(yè)主也沒(méi)有證據(jù)證明被告的贈(zèng)送面積確實(shí)無(wú)法使用,，存在安全隱患的事實(shí),，故對(duì)整改或賠償要求不予支持。[8]

四,、結(jié)語(yǔ)

如以上所述,，建設(shè)單位在商品房開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中“贈(zèng)送面積”并實(shí)施改造的行為可能面臨多項(xiàng)的行政風(fēng)險(xiǎn)及處罰，也容易引發(fā)多類訴請(qǐng)的民事訴訟,，且行政風(fēng)險(xiǎn)與民事責(zé)任相互交錯(cuò),、甚至互為因果，情況相當(dāng)復(fù)雜,。雖然從現(xiàn)有判例結(jié)果來(lái)看,，在單個(gè)起訴案件中，建設(shè)單位依靠較為詳細(xì)的合同約定及購(gòu)房者舉證能力的薄弱還能勉強(qiáng)守住退房,、賠償?shù)鹊拙€,，且目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下購(gòu)房者的退房意愿并不強(qiáng)烈。但如果是業(yè)主群體性訴訟或這類案件數(shù)量進(jìn)一步增加并有所發(fā)展,，或是房地產(chǎn)形勢(shì)逆轉(zhuǎn),，法院在具體案件中的審判思路就很有可能發(fā)生變化。同時(shí),，行政層面的諸多風(fēng)險(xiǎn)更是無(wú)法通過(guò)合同約定的方式去規(guī)避,，而且隨著政府執(zhí)法力度的加強(qiáng),、監(jiān)管手段和環(huán)節(jié)的增加,，違法成本越來(lái)越高,。市場(chǎng)中甚至已出現(xiàn)個(gè)別利潤(rùn)較薄的項(xiàng)目由于被處以高額罰款，項(xiàng)目直接由盈轉(zhuǎn)虧的極端案例,，且后續(xù)由于逾期交證違約等大規(guī)模民事索賠會(huì)讓項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況更加雪上加霜,。所以在目前房地產(chǎn)調(diào)控限銷售、限售價(jià)的大背景下,，開(kāi)發(fā)商需要仔細(xì)去評(píng)估“贈(zèng)送面積”改造這一開(kāi)發(fā)模式所帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)收益和風(fēng)險(xiǎn),。在收益降低、現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)大幅上升的形勢(shì)下,，是否值得繼續(xù)延用這一“擦邊球”模式,，相信答案已是呼之欲出。

注：