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以往，個人出租房屋,，財(cái)產(chǎn)租賃所得個人所得稅基本都是按照租金的1%或者1.5%的核定征收率計(jì)征個稅,，個稅負(fù)擔(dān)基本屬于房屋所有人可以承受的范圍。

2017年5月27日,，山東省地方稅務(wù)局個人所得稅處發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋出租個人所得稅管理的通知》（魯?shù)囟悅€函(2017)4號）一文（文件內(nèi)容詳見原文鏈接）,，震驚齊魯房屋租賃市場，通知規(guī)定：

1,、房屋出租應(yīng)繳納稅收實(shí)行綜合征收率的做法已失去法律效力,；

2、個人出租住房個人所得稅率減按10%,；個人出租非住房個人所得稅率為20%,。

此文一出，對自然人出租不動產(chǎn)會產(chǎn)生什么影響,？我們舉例來講：

★例一：張某出租個人名下住房一套,，年租金60000元，每月租金5000元,。

A,、按照1%的核定征收率計(jì)征個人所得稅

1、增值稅

張某出租住房,，月租金不超過30000元,，可以免征增值稅，城建稅及附加同時(shí)免征,。（國家稅務(wù)總局公告（2016）23號規(guī)定：其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn),，取得的預(yù)收租金收入,，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的,，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策,。）

2、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅

張某出租住房,，房產(chǎn)稅稅率為4%，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅2400元,。（《財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租住房,，不區(qū)分用途,，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅,，免征城鎮(zhèn)土地使用稅,。）

3、印花稅

張某個人出租住房,，免征印花稅,。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租,、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅,。）

4,、個人所得稅

張某出租住房，個人所得稅核定稅率為1%,，應(yīng)繳納個人所得稅為（60000-2400）×1%=576元,。

張某出租該住房，應(yīng)繳納稅金合計(jì)為2976元（=2400+576）,。

B,、減按10%的個稅稅率計(jì)征個人所得稅

1、其他稅種保持不變,，只有房產(chǎn)稅為2400元,；

2、個人所得稅

張某出租住房,，個人所得稅稅率減按10%,，應(yīng)繳納個人所得稅為（60000-2400）×（1-20%）×10%=4608元。

張某出租該住房,，應(yīng)繳納的稅金合計(jì)為7008元（=2400+4608）,。

兩者相差4032元（=7008-2976）！

★例二,、張某出租個人名下商業(yè)用房一套,，年租金60000元，每月租金5000元,。

C,、按照1%的核定征收率計(jì)征個人所得稅

1、增值稅分?jǐn)偤笤伦饨鸩怀^3萬元,，免征增值稅,，同時(shí)免征城建稅及地方政府性基金；

2,、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅

張某出租商業(yè)用房，房產(chǎn)稅稅率12%,，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅7200元,，城鎮(zhèn)土地使用稅不免征，根據(jù)房屋的建筑面積分?jǐn)偤偷赜蛲恋厥褂枚悊挝欢愵~計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅,，此處不作考慮,。

3、印花稅

張某出租商業(yè)用房,，印花稅稅率為0.1%,，應(yīng)繳納印花稅60元。

4,、個人所得稅

張某出租商業(yè)用房,，個人所得稅核定稅率為1%，應(yīng)繳納個人所得稅為（60000-7200-60）×1%=527.4元,。

張某出租該房屋,，應(yīng)繳納的稅金合計(jì)為7787.4元（=7200+527.4+60）。

D,、按照20%的個稅稅率計(jì)征個人所得稅

1,、其他稅種保持不變，稅額為7260元（不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）,；

2,、個人所得稅

張某出租商業(yè)房，個人所得稅稅率為20%,，應(yīng)繳納個人所得稅為（60000-7200-60）×（1-20%）×20%=8438.4元,。

張某出租該房屋，應(yīng)繳納的稅金合計(jì)為15047.4元（=7200+8438.4+60）,。在尚不考慮增值稅,、城建稅及地方性政府基金,、城鎮(zhèn)土地使用稅的前提下，單單房產(chǎn)稅,、印花稅和個人所得稅,，稅額已經(jīng)占到收入的25.079%！如果加上增值稅等稅種,，稅負(fù)率將近30%,！

這真是：財(cái)產(chǎn)租賃所得，1萬租金數(shù)千稅,，千稅千稅千千稅,！

來源：欽光財(cái)稅干貨鋪

作者：張欽光

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