【20161208    每日一稅】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款

預繳土地增值的收入為不含稅收入

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     編者按：近日,，財稅【2016】43號文對于土地增值稅的計稅依據(jù),，給出了原則性的規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預繳土地增值的計稅依據(jù)是否是預售收入的不含稅收入呢？

案例概況

      四川吉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉祥公司”）是增值稅一般納稅人,，該公司2016年11月取得預收款9000萬元,。吉祥公司土地增值稅的預征率為3.5%。吉祥公司預售收入如何計算繳納增值稅,？

稅務分析

       一,、政策依據(jù)

      《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）,。

      《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅,、房產(chǎn)稅、土地增值稅,、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）,。

     《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）。

       二,、實務分析

     《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）規(guī)定,，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點,，建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè),、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅,。

       《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅,、土地增值稅,、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,。

      小結(jié)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,。

      三、案例解析

      吉祥公司2016年11月取得預收款9000萬元,，即預售收入,，并非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不能扣減增值稅銷項稅額,。根據(jù)前文所述,，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，預收款不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,，因此不能扣減銷項稅額,。預售房時,，并沒有收入實現(xiàn)，增值稅也沒有實現(xiàn)收入,，這是營改增后房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化之一,，預售收入沒有增值稅納稅義務。所以,，預售的收入中,，不存在增值稅這個概念，所以能扣減增值稅銷項稅額,。

      如果吉祥公司根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅,、房產(chǎn)稅、土地增值稅,、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）的規(guī)定,，將預繳土增稅的計稅依據(jù)確定為：9,000萬÷（1+11%）=8,108.11萬，將存在重大稅務風險,。預繳土地增值稅=9000萬*3.5%=315萬,。

      近日國家稅務總局印發(fā)了《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）文件，該文件規(guī)定,，營改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額,；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額,。

　　為方便納稅人,，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

      根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定,，吉祥公司可以選擇“土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”繳納土地增值稅。即預繳土地增值稅=（9,000-9,000÷（1+11%）*3%）*3.5%=306.49萬,。

      由此可見：選擇國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定可以少預繳土地增值稅8.51萬元,，為企業(yè)的最佳選擇。如果納稅人按不含稅收入預繳土地增值稅：9,000萬÷（1+11%）*3.5%=283.78萬,，則少預繳土地增值稅22.71（=306.49-283.78）萬,，存在重大稅收風險，可能遭稅務機關的處罰,，這個坑千萬別掉進去了,，否則，你的利潤又悄悄流失,。