隨著現(xiàn)在商品房交易市場(chǎng)的繁榮和對(duì)商品房需求的不斷加劇，很多開發(fā)商都會(huì)出現(xiàn)一房二賣或者只收房款不交房的現(xiàn)象,。在實(shí)務(wù)中,，很多商品房買受人不僅交出了巨額房款，到期也不能及時(shí)拿到當(dāng)初買下的房子,。因此,，為了解決這一現(xiàn)象，商品房預(yù)售登記就是解決這一問(wèn)題的良策,。

預(yù)售商品房是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售,，由預(yù)購(gòu)人按合同約定支付購(gòu)房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為,。

商品房預(yù)售是要式的法律行為,，需要一定的法定外在的表現(xiàn)形式，才能產(chǎn)生一定的效果,。商品房預(yù)售人預(yù)售商品房,，不僅要向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明,，而且應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。商品房預(yù)售合同需要書面的形式，正是為了登記備案和過(guò)戶之用,。

需要注意的是,，預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，不影響預(yù)售合同的成立,。如果，將登記備案看成是合同成立的條件,，那么,，在合同簽訂并實(shí)際履行一部分后，任一方以合同沒(méi)有登記而主張合同無(wú)效,，只承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任,。即只能返還已經(jīng)給付的價(jià)款，回到合同簽訂前的狀態(tài),，除支付必要的費(fèi)用外,，無(wú)法彌補(bǔ)受害方可能發(fā)生的損失。而將登記備案不當(dāng)成是合同成立的形式要件時(shí),，預(yù)售合同簽訂后,，任一方不履行義務(wù)，另一方可以追究對(duì)方的違約責(zé)任,。此時(shí),，受害方不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。顯然,，這賦予了受害方更大的自主權(quán),。

合同備案登記的效力，在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力,。這就是說(shuō),，如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自轉(zhuǎn)移給他方時(shí),，消費(fèi)者可用登記備案的預(yù)售合同對(duì)抗開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為,，可以依法請(qǐng)求法院裁定其行為無(wú)效。

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